«Законен ли Airbnb в Таиланде?» — один из самых распространённых вопросов среди иностранных владельцев недвижимости на Пхукете. Раньше ответ звучал так: «Технически нет, но правоприменение слабое». Этот ответ больше не точен. Hotel Act 2004 действует уже два десятилетия, однако активное правоприменение против владельцев отдельных квартир и вилл началось лишь в конце 2023 года и продолжается в 2026-м.
В этой статье — прямой и честный ответ, правовая база, реальное положение дел с проверками и практические альтернативы для владельцев, желающих сдавать жильё посуточно легально.
Законен ли Airbnb в Таиланде для квартиры или виллы в иностранной собственности?
Нет, индивидуальные операции на Airbnb не являются законными в Таиланде для типичной иностранной квартиры или виллы.
Три оговорки:
- Квартиры, входящие в лицензированный гостиничный фонд зданий с гостиничной лицензией юридического лица (juristic person) (редкость — кондотели, гостиничные резиденции, часть брендированных резиденций), работают на Airbnb законно по лицензии здания
- Аренда на 30 дней и более выходит за рамки Hotel Act и не требует специальной лицензии, только если жильё создано исключительно для проживания на месяц и дольше; объект, который принимает и более короткие брони, под это не подпадает
- Небольшой объект до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей может работать как «не-отель», после того как чиновник его осмотрит. Требований к гражданству постановление не устанавливает; руководство DOPA допускает только физических лиц, не компании
Для всех остальных — подавляющего большинства иностранных квартир и вилл на Пхукете, размещённых на Airbnb — деятельность нарушает Hotel Act 2004. Правоприменение с конца 2023 года сделало этот риск практическим, а не только теоретическим.
Почему тайский Hotel Act считает Airbnb гостиницей?
Hotel Act B.E. 2547 (2004) считает гостиницей платное временное размещение, если жильё не сдают только помесячно или на более долгий срок (раздел 4(2)) и не действует другое исключение, например небольшой объект «не-отель», о котором ниже. Раздел 4(2) смотрит на эту помесячную основу, а не на число дней. Под это определение подпадают:
- Посуточная и понедельная аренда на Airbnb
- Посуточная и понедельная аренда на Booking.com
- Прямая посуточная аренда
- Любая иная схема в жилье, которое сдают не только помесячно или на более долгий срок
Для эксплуатации гостиницы необходима лицензия Министерства внутренних дел. Требования к лицензии:
- Лицензиат должен отвечать требованиям статьи 16 закона; условий о гражданстве статья 16 не ставит, но иностранный лицензиат должен также отвечать требованиям Закона о предпринимательской деятельности иностранцев B.E. 2542 (1999)
- Объект должен соответствовать гостиничным стандартам безопасности, пожарной охраны и санитарии
- Согласование с местными органами власти
Объект, не соответствующий требованиям для получения гостиничной лицензии, не может законно работать как гостиница. Объект, соответствующий требованиям, но работающий без лицензии, нарушает закон.
Может ли иностранный владелец получить негостиничную лицензию?
Возможно, для небольшого объекта. Министерское постановление 2008 года создало категорию «не-отель», а Министерское постановление (№ 2) B.E. 2566 (2023) расширило её до объектов до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей. Оператор уведомляет регистратора, а чиновник осматривает объект. Требований к гражданству постановление не устанавливает. Руководство DOPA для регистраторов добавляет условия для оператора: физическое лицо, не юридическое; подтверждение основного дохода; подтверждение от местного должностного лица, что у оператора место жительства в этом районе. Эти условия ставит руководство, а не постановление.
На практике дело решают эти условия, а не гражданство. Владелец, который держит объект через компанию, не подходит, как и тот, кто не может подтвердить основной доход и место жительства в этом районе. Для полной гостиничной лицензии иностранный лицензиат должен также отвечать требованиям Закона о предпринимательской деятельности иностранцев B.E. 2542 (1999). Подробнее: Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и проверки в Пхукете.
Делает ли минимальный срок в 30 дней аренду законной в Таиланде?
Настоящее проживание сроком 30 дней и более выходит за рамки Hotel Act и рассматривается как жилищная аренда по Гражданскому и коммерческому кодексу, только если жильё создано исключительно для проживания на месяц и дольше; объект, который принимает и более короткие брони, под это не подпадает. Закон смотрит не на число дней, а на то, сдают ли жильё только помесячно.
Это практический правовой выход для большинства иностранных владельцев — перестроить деятельность только на проживание от 30 дней, без более коротких броней, и объект выйдет за рамки Hotel Act.
Сдают ли жильё только помесячно, определяют по фактической схеме бронирований, а не только по объявлению. Объект, рекламируемый как «минимальный срок — 30 дней», но фактически осуществляющий следующие друг за другом посуточные продления под видом ежемесячных бронирований, не избегает применения Hotel Act. Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) и туристическая полиция действительно проверяют такие схемы.
Активно ли правоприменение по Airbnb на Пхукете в 2026 году?
Да. В 2024–2026 годах правоприменение заметно активнее, чем в предыдущие годы:
1. Активные проверки. Туристическая полиция и Министерство внутренних дел проводят целевые операции в высокий сезон (декабрь–апрель), сосредоточенные на западном побережье Пхукета и туристических кварталах Бангкока. Инспекторы сверяют лицензионный статус объекта с объявлением.
2. Таргетирование по объявлениям. Инспекторы уделяют приоритетное внимание объектам, открыто размещённым на Airbnb и Booking.com. Операторы, использующие менее заметные каналы (прямое бронирование, русскоязычные платформы, сарафанное радио), сталкиваются с меньшим числом проверок, но от ответственности не освобождены.
3. Заметные преследования. Наказание: до 1 года тюрьмы, штраф до ฿20 000 или оба, плюс ежедневный штраф до ฿10 000, пока нарушение продолжается. Деятельность предписывается прекратить; продолжение эксплуатации влечёт нарастающие штрафы. На Пхукете в 2024 и 2025 годах прошли заметные преследования.
Давление на уровне здания. Юридические лица (juristic person) жилых кондоминиумов всё активнее применяют внутренние правила против краткосрочной аренды (STR) — отчасти в ответ на правоохранительные риски для здания. Часть зданий полностью запретила краткосрочную аренду; другие ввели проверку на входе.
Давление на платформы. Сообщалось о давлении на Airbnb и Booking.com с целью требовать подтверждения лицензии перед размещением объявления, однако это не стало повсеместной практикой. Объявления остаются доступными; юридическая ответственность лежит на операторе.
Картина неравномерна по Пхукету — одни здания проверяются регулярно, другие годами не подвергаются проверкам. Но юридическое нарушение одинаково для всех: любая нелицензированная краткосрочная аренда является правонарушением, и преследование возможно в любой момент.
Конкретно по Пхукету: менее 1% из примерно 12 675 активных объявлений на Airbnb (середина 2025 года) имеют надлежащие лицензии на краткосрочную аренду (STR). Большинство работают в нарушение Hotel Act при разной степени контакта с контролирующими органами.
Какие схемы аренды в формате Airbnb законны в Таиланде?
Законно принимать короткие заезды позволяют только квартира, входящая в лицензированный гостиничный фонд здания, жилая аренда только от 30 дней или небольшой объект, зарегистрированный как «не-отель». Какая схема применима, зависит от здания и владельца.
Как здание с гостиничной лицензией разрешает короткие заезды?
Отдельные квартиры или этажи входят в лицензированный гостиничный фонд здания. Владельцы именно этих квартир могут осуществлять краткосрочную аренду по гостиничной лицензии здания, как правило, через обязательное управление арендой от здания. На квартиру вне этого фонда лицензия не распространяется, даже если это то же здание.
Примеры на Пхукете:
- Кондотели (комплексы, изначально зарегистрированные как гостиницы)
- Гибриды гостиница-резиденция (часть объектов под брендами Marriott, Anantara, Banyan Tree)
- Брендированные резиденции с STR по лицензии оператора (только квартиры, входящие в лицензированный гостиничный фонд, — часть инвентаря MontAzure, Twinpalms, а не здание целиком)
Компромиссы:
- Использование объекта владельцем, как правило, ограничено (2–4 недели в год)
- Обязательный пул аренды — оператор берёт 25–40% выручки
- Здание является основным активом; владение юнитом определяется условиями гостиничной эксплуатации
- Рынок перепродажи ориентирован на нишу инвесторов, ищущих именно инвентарь с STR-лицензией
Законность полная. Операционные ограничения и доля оператора — плата за неё.
Может ли иностранный владелец сдавать на 30 дней и более без гостиничной лицензии?
Настоящая аренда на 30 дней и более выходит за рамки Hotel Act, только если жильё создано исключительно для проживания на месяц и дольше; объект, который принимает и более короткие брони, под это не подпадает. Тогда лицензия не требуется. Объект работает как жилая аренда по Гражданскому и коммерческому кодексу.
Для владельцев, переходящих с STR на долгосрочную аренду:
- Перестройте объявления на месячные или более длительные сроки
- Минимальный срок проживания, закреплённый при бронировании
- Договор аренды на срок 30 дней и более
- Пул арендаторов: обладатели DTV, обладатели LTR, пенсионеры, экспаты, цифровые кочевники
DTV (Destination Thailand Visa), запущенная в июле 2024 года, обеспечила структурный рост спроса на аренду от 1 до 6 месяцев. Виза LTR (Long-Term Resident), пенсионная виза и аренда для семей экспатов дополняют его. Для большинства объектов на Пхукете есть реальный долгосрочный спрос, способный поглотить переориентацию.
Подробнее: Долгосрочная аренда в Таиланде — что важно знать арендодателю и арендатору и Виза DTV (Destination Thailand Visa) — 5 лет, 180 дней за въезд, ฿500 000 на счёте.
Может ли иностранный владелец вести небольшой гостевой дом по пути «не-отель»?
Да, если оператор отвечает условиям DOPA. Путь охватывает объекты до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей, и чиновник осматривает объект до выдачи квитанции. Оператор должен быть физическим лицом, не компанией, с подтверждением основного дохода и места жительства в этом районе. Оператор не обязан быть собственником: достаточно договора аренды или согласия собственника.
Как иностранные владельцы на Пхукете обходятся с риском краткосрочной аренды?
Обычно они выбирают долгосрочную аренду, здание с гостиничной лицензией, продолжение нелицензированной краткосрочной аренды либо сочетание долгосрочной аренды и сезонных заездов:
Паттерн 1 — Только долгосрочная аренда. Наиболее чистая правовая структура. Номинальная доходность ниже, чем у STR, но юридически безопасна и поддерживается растущим пулом арендаторов по DTV/LTR. Используется владельцами, не желающими регуляторных рисков.
Паттерн 2 — Airbnb в здании с гостиничной лицензией. Владельцы, специально покупающие кондотели или инвентарь с гостиничной лицензией, работают на Airbnb законно по лицензии здания. Меньше гибкости, меньше маржи для владельца, но законно.
Паттерн 3 — Продолжение нелицензированного Airbnb с принятием регуляторного риска. Владельцы, продолжающие нелицензированные STR-операции и принимающие риск. Часть не проверялась; часть получала штрафы. Риск ненулевой и нарастающий.
Паттерн 4 — Смешанный (долгосрочный арендатор в низкий сезон, периодический STR в высокий). Часть владельцев выстраивают долгосрочную аренду на большую часть года и эпизодический STR в высокосезонные недели. Смешанные регуляторные риски; зависит от правил здания и позиционирования деятельности владельцем.
Что проверить покупателю перед покупкой объекта на Пхукете под Airbnb?
Прежде чем рассчитывать на доход от Airbnb, покупателю следует проверить гостиничную лицензию здания и его правила аренды. Для тех, кто оценивает инвестиционную недвижимость на Пхукете в 2026 году:
Если покупаете под доход от долгосрочной аренды: Hotel Act неприменим. Выбирайте любую хорошо расположенную квартиру или виллу с прицелом на устойчивый долгосрочный спрос (Rawai, Cherngtalay, Bang Tao — для пула иностранных арендаторов). См. Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле.
Если покупаете конкретно под STR: ограничьтесь квартирами, входящими в лицензированный гостиничный фонд здания (кондотели, брендированные резиденции с лицензированием от оператора). Премия за STR-лицензированный инвентарь реальна, но обеспечивает устойчивый доход без регуляторного риска. STR в обычной квартире — это регуляторная ставка, а не инвестиция.
Если покупаете прежде всего для личного использования с возможностью дохода от аренды: долгосрочная аренда как стратегия дохода — правильный базовый сценарий. STR можно добавить, если здание разрешает и вы принимаете риск, но не позволяйте расчётам доходности от STR определять цену покупки.
Что делать владельцам, которые уже сдают на Airbnb?
Им следует оценить правила своего здания и степень риска проверок, а затем рассмотреть стратегию настоящей аренды от 30 дней. Для тех, кто уже ведёт нелицензированный Airbnb:
1. Оцените степень риска вашего здания. Часть зданий на Пхукете уже открыто проверялась; другие — нет. Поговорите с другими владельцами и юридическим лицом кондоминиума.
2. Рассмотрите переход на долгосрочную аренду. Пул арендаторов по DTV/LTR поглощает значительную часть спроса. Долгосрочная аренда юридически безопасна и структурно устойчива; рыночный контекст — в Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле.
3. Если продолжаете STR, будьте готовы к проверке. Держите в порядке договоры аренды, записи об объявлениях и налоговые декларации. Риски Налогового управления Таиланда (Revenue Department) (незадекларированный доход от аренды, отсутствие регистрации плательщика НДС при выручке свыше ฿1 800 000) отделены от рисков Hotel Act, но усугубляют их.
4. Не ведите STR в зданиях, прямо его запретивших. Правила юридического лица кондоминиума создают дополнительный риск поверх Hotel Act с внутренним правоприменением, действующим значительно быстрее государственных мер.
Стоит ли закладывать доход от Airbnb при покупке на Пхукете в 2026 году?
Нет. Базовым сценарием покупателю следует считать долгосрочную аренду — если только квартира не входит в лицензированный гостиничный фонд здания и короткие заезды в ней не разрешены. Три правила:
-
Не закладывайте доходность от Airbnb в расчёты пхукетской инвестиции. Регуляторная основа под STR нестабильна. Используйте доходность от долгосрочной аренды как базовый сценарий.
-
Для STR-позиции выбирайте квартиру, входящую в лицензированный гостиничный фонд здания. Премия — это цена правовой определённости.
-
Рассмотрите переход на долгосрочную аренду. Пул арендаторов по DTV/LTR структурно растёт; регуляторная среда для STR структурно ужесточается. Тренды поддерживают долгосрочную аренду.
Для более широкого контекста по аренде: Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и проверки в Пхукете (детальный анализ Hotel Act), Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле, Долгосрочная аренда в Таиланде — что важно знать арендодателю и арендатору. По визовым структурам, формирующим спрос на долгосрочных арендаторов: Виза DTV (Destination Thailand Visa) — 5 лет, 180 дней за въезд, ฿500 000 на счёте и Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.
