"ทาวน์เฮาส์กรรมสิทธิ์เต็ม" ในภูเก็ต: ในฐานะห้องชุดในอาคารชุด คุณเป็นเจ้าของห้องชุดและถือกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน

ทาวน์เฮาส์อาจดูเหมือนบ้านทั้งหลัง มีทางเข้าของตัวเอง สองชั้น สระว่ายน้ำ ระเบียง และสวนเล็ก ๆ แต่ก็ยังจดทะเบียนเป็นห้องชุดในอาคารชุดได้ เมื่อเป็นเช่นนั้น กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนของผู้ซื้อคือห้องชุด บวกกับส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงที่ดิน ตามสัดส่วนพื้นที่ของห้องชุด ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) ที่ดินใต้อาคารและที่ดินที่จัดไว้เพื่อใช้ร่วมกันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนผู้ซื้อจะใช้สวน สระว่ายน้ำ หรือที่จอดรถได้แต่เพียงผู้เดียวหรือไม่ เป็นอีกคำถามหนึ่ง และการจดทะเบียนต้องเป็นตัวตอบ

นายหน้าในภูเก็ตถามเรามาตลอดว่า ทาวน์เฮาส์จดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่ เพื่อให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้กรรมสิทธิ์เต็ม เราตอบเรื่องนี้ไว้ในวิดีโอเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2026 ด้วย: ชื่อเรียกไม่ได้บอกว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของอะไร การจดทะเบียนต่างหากที่บอก

กฎหมายแบ่งอาคารชุดทุกแห่งออกเป็นส่วนที่เป็นเจ้าของและส่วนที่ใช้ร่วมกัน

มาตรา 4 นิยามอาคารชุดว่าเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคล “หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย” ทรัพย์ส่วนกลางคือส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา 13) ส่วนของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายในทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างพื้นที่ของห้องชุดนั้นกับพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมด ณ เวลาที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด (มาตรา 14) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นหลักฐานของทั้งสองส่วน (มาตรา 4) โดยแสดงแปลงที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และส่วนของห้องชุดนั้นในทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา 21)

ที่ดินใต้ทาวน์เฮาส์เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน

มาตรา 15 ให้ถือว่าทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน อาคารหรือส่วนของอาคารและอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และเครื่องอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อบริการอาคารชุดทั้งหมด ตามมาตรา 16 ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะฟ้องขอแบ่ง บังคับจำนอง หรือขายทอดตลาดแยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ได้ ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ภายใต้การจัดการตามพระราชบัญญัตินี้และข้อบังคับของอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ ผ่านนิติบุคคลอาคารชุด

ดังนั้น การตรวจสอบสระว่ายน้ำ สวน ระเบียง หรือที่จอดรถ จึงเริ่มต้นที่การจดทะเบียน คำขอจดทะเบียนอาคารชุดต้องมีรายละเอียดของห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา 6) กฎหมายเปิดให้ทรัพย์ส่วนบุคคลรวมถึงที่ดินที่จัดไว้ให้เจ้าของห้องชุด แต่ก็ให้ถือว่าที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินเพื่อใช้ร่วมกันเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วย กฎหมายไม่ได้บอกว่าสองส่วนนี้เข้ากันอย่างไร หรือโครงการทาวน์เฮาส์ในภูเก็ตจะจดทะเบียนที่ดินเป็นของห้องชุดเองอย่างไร ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะถือที่ดินที่ระบุเป็นทรัพย์ของห้องชุดได้หรือไม่ยังเป็นคำถามเปิด: ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็มในห้องชุดได้ตามมาตรา 19 แต่ที่ดินแบบกรรมสิทธิ์เต็มโดยทั่วไปปิดสำหรับพวกเขาภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน การใช้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นไปตามข้อบังคับของอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ (มาตรา 17 และ 32)

เพราะโครงการเป็นอาคารชุด โควตา 49% จึงใช้บังคับด้วย คนต่างด้าวและนิติบุคคลตามที่ระบุในมาตรา 19 รวมกันถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมดรวมกัน ณ เวลาที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 (มาตรา 19 ทวิ)

ในทางปฏิบัติ เอกสารที่จดทะเบียนเป็นตัวตัดสินดีล

ผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยทั่วไปถือกรรมสิทธิ์เต็มในที่ดินภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้ กรมที่ดิน (Department of Lands) เผยแพร่ขั้นตอนตามมาตรา 96 ทวิ สำหรับข้อยกเว้นแคบ ๆ ข้อหนึ่ง: การลงทุนที่เข้าเงื่อนไข ฿40 ล้าน ถือไว้อย่างน้อยห้าปี ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ ดังนั้น วิลล่าหรือทาวน์เฮาส์ที่ไม่ใช่อาคารชุด มักหมายถึงการเป็นเจ้าของตัวอาคาร และเช่าที่ดินระยะยาวโดยจดทะเบียน โครงการทาวน์เฮาส์ที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุดเสนอห้องชุดแบบกรรมสิทธิ์เต็มให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ภายในโควตา 49% สิ่งที่รูปแบบอาคารชุดเพิ่มเข้ามาคือส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ซึ่งสัญญาเช่าระยะยาวไม่ได้ให้ ส่วนสิทธิใช้สวนหรือสระว่ายน้ำนอกห้องชุดแต่เพียงผู้เดียวเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และข้อบังคับเป็นตัวตัดสิน

ชื่อเรียกโครงสร้างทางกฎหมายในโฆษณาไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียน วลีอย่าง “ทาวน์เฮาส์ทั้งหลังแบบกรรมสิทธิ์เต็ม” หรือ “ตอนนี้ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าแบบกรรมสิทธิ์เต็มได้แล้ว” บางครั้งอธิบายโครงสร้างทางกฎหมายที่วางไว้อย่างดี และบางครั้งเป็นเพียงถ้อยคำทางการตลาด กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนมาจากเอกสารที่จดทะเบียน แต่โฆษณาก็ยังมีผล: ตามมาตรา 6/1 โฆษณาขายห้องชุดของอาคารชุดถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย และหากขัดกับสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อ ดังนั้น คำสัญญาในโฆษณาอาจทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องตามสัญญา แม้จะไม่ได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนก็ตาม

สิ่งที่ควรถามก่อนจอง

ขอดูเอกสาร และอ่านโครงสร้างทีละส่วน: อะไรเป็นกรรมสิทธิ์ อะไรเป็นการเช่า อะไรเป็นพื้นที่ส่วนกลาง และสิทธิใดจดทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน กรรมสิทธิ์เต็มในอะไรกันแน่? เขตแดนอยู่ตรงไหน? ห้องชุดได้ส่วนในที่ดินเท่าไร และใครเป็นเจ้าของสระว่ายน้ำ? สวนเป็นทรัพย์สินของคุณเองหรือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง? ข้อบังคับข้อใดให้สิทธิใช้แต่เพียงผู้เดียว เปลี่ยนได้หรือไม่ และใครเป็นผู้เปลี่ยน? เมื่อขายต่อจะเกิดอะไรขึ้น? จากนั้นเทียบเอกสารของกรมที่ดินกับโบรชัวร์ และเก็บโบรชัวร์ไว้ นี่คือเช็กลิสต์ของเรา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย อ่านพื้นฐานเพิ่มเติมได้ที่ อธิบายพระราชบัญญัติอาคารชุด กรรมสิทธิ์เต็มกับสิทธิการเช่าระยะยาว โควตาต่างชาติ 49% และ ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร