การสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ ในไตรมาส 3 ปี 2026 มีต้นทุนสูงกว่าไตรมาส 2 อยู่ 1.5% และสูงกว่าไตรมาส 3 ปี 2025 อยู่ 2.1% ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (Government Housing Bank) เผยแพร่ตัวเลขนี้เมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2026 ในดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน (Home Construction Cost Index: HCCI) การเพิ่มขึ้นอยู่ที่งานโครงสร้างและผลิตภัณฑ์คอนกรีต และ REIC ระบุว่าผู้ประกอบการอาจไม่สามารถผลักภาระต้นทุนทั้งหมดไปไว้ในราคาขายได้
ข่าวประชาสัมพันธ์ของ REIC เรื่องดัชนีของกรุงเทพฯ เปิดด้วยข้อความหลักว่า “ต้นทุนก่อสร้างยังเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะงานโครงสร้างและผลิตภัณฑ์คอนกรีต ขณะที่การปรับราคาขายทำได้จำกัด ผู้ประกอบการจึงต้องเน้นบริหารต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการพัฒนาโครงการ”
ดัชนีอยู่ที่จุดสูงสุดในกราฟ 15 ไตรมาสของ REIC
ดัชนีอยู่ที่ 146.2 จุดในไตรมาส 3 ปี 2026 โดยใช้ปี 2010 เป็นปีฐาน นี่คือระดับสูงสุดใน 15 ไตรมาสที่ REIC แสดงในกราฟ ซึ่งเริ่มต้นที่ไตรมาส 1 ปี 2023 และสูงกว่าค่าแรก 134.4 จุดอยู่ 8.8% การเพิ่มขึ้นไม่ได้เป็นไปอย่างสม่ำเสมอ ดัชนีลดลงเหลือ 142.1 ในไตรมาส 4 ปี 2025 และ 141.9 ในไตรมาส 1 ปี 2026 จากนั้นเพิ่มขึ้นเป็น 144.1 และ 146.2 ในสองไตรมาสถัดมา
งานโครงสร้างเพิ่มขึ้นเร็วที่สุด
REIC แยกดัชนีตามประเภทงาน และงานวิศวกรรมโครงสร้างนำหน้า โดยเพิ่มขึ้น 3.6% จากไตรมาสก่อน และ 6.2% จากปีก่อน เมื่อเทียบรายไตรมาส งานอีกสามประเภทเปลี่ยนแปลงน้อยกว่า 1% ทุกประเภท เมื่อเทียบรายปี งานระบบสุขาภิบาลเพิ่มขึ้น 1.5% งานสถาปัตยกรรมเพิ่มขึ้น 0.6% และงานระบบไฟฟ้าและสื่อสารลดลง 0.4%
| ประเภทงาน | เทียบไตรมาสก่อน | เทียบปีก่อน |
|---|---|---|
| งานวิศวกรรมโครงสร้าง | +3.6% | +6.2% |
| งานสถาปัตยกรรม | +0.8% | +0.6% |
| งานระบบสุขาภิบาล | 0.0% | +1.5% |
| งานระบบไฟฟ้าและสื่อสาร | +0.4% | −0.4% |
REIC ระบุว่าแรงกดดันกระจุกตัวอยู่ที่งานวิศวกรรมโครงสร้าง ซึ่ง REIC อธิบายว่าเป็นส่วนสำคัญของการก่อสร้าง และเป็นส่วนที่ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนของโครงการที่อยู่อาศัย
ผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่มขึ้น 13.2% ในไตรมาสเดียว
ในหมวดวัสดุ ผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่มขึ้น 13.2% จากไตรมาสก่อน และ 13.0% จากปีก่อน REIC ระบุว่าเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบสามไตรมาส วัสดุก่อสร้างอื่นๆ เพิ่มขึ้น 5.3% จากไตรมาสก่อน และ 7.6% จากปีก่อน เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กสวนทางในรอบไตรมาส โดยลดลง 4.1% แต่ยังสูงกว่าปีก่อน 1.5% กระเบื้องลดลงทั้งสองช่วง ส่วนไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ไม่เปลี่ยนแปลงทั้งสองช่วง
REIC ระบุว่าโครงการบ้านแนวราบได้รับผลกระทบโดยตรง
REIC ระบุว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัดส่วนต้นทุนงานโครงสร้างและคอนกรีตค่อนข้างสูง จึงได้รับผลกระทบโดยตรง และระบุว่าการเพิ่มขึ้นนี้อาจกระทบต่อราคาขาย อัตรากำไร และการตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
สำหรับโครงการที่กำหนดราคาไว้แล้ว REIC ระบุว่าผู้ประกอบการอาจไม่สามารถผลักภาระต้นทุนทั้งหมดไปไว้ในราคาขายได้ เพราะตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับกำลังซื้อที่จำกัด และการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคที่จำกัด REIC ระบุว่าผู้ประกอบการต้องสร้างสมดุลระหว่างการรักษาอัตรากำไรกับการรักษาความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อ การขึ้นราคามากเกินไปอาจกระทบยอดขายและทำให้ระยะเวลาระบายสต็อกยาวขึ้น ส่วนการไม่ขึ้นราคาเลยอาจทำให้อัตรากำไรถูกบีบ REIC เสนอให้ผู้ประกอบการบริหารต้นทุนตั้งแต่เนิ่นๆ ได้แก่ การออกแบบให้สอดคล้องกับต้นทุน การเลือกมาตรฐานวัสดุ ปริมาณวัสดุ การซื้อวัสดุล่วงหน้า และการทำสัญญาก่อสร้างล่วงหน้า
REIC คาดว่าดัชนีจะมีแนวโน้มสูงขึ้นในไตรมาส 4 ปี 2026 โดยอ้างถึงแรงกดดันจากต้นทุนพลังงาน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง และระบุว่าการขาดแคลนแรงงานฝีมืออาจทำให้ต้นทุนยังอยู่ในระดับสูง
สิ่งที่ผู้ซื้อหรือเจ้าของในภูเก็ตตรวจสอบได้
ข่าวประชาสัมพันธ์ฉบับนี้ไม่มีตัวเลขของภูเก็ตหรือจังหวัดอื่นใด จึงไม่มีสิ่งใดในนั้นที่วัดต้นทุนการสร้างวิลล่าในภูเก็ต และต้นทุนบนเกาะอาจเปลี่ยนแปลงต่างจากกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม วิลล่าคือบ้านแนวราบ ดังนั้นประเด็นของ REIC เรื่องที่อยู่อาศัยแนวราบจึงเป็นส่วนของข่าวที่ใกล้ตัวผู้ซื้อวิลล่าในภูเก็ตมากที่สุด
สำหรับผู้ซื้อวิลล่าแบบ off-plan ราคาในสัญญาคือจุดเริ่มต้น ตรวจสอบว่าสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดราคาตายตัว หรือมีเงื่อนไขปรับราคา (escalation clause) ที่ให้ผู้พัฒนาขึ้นราคาได้เมื่อต้นทุนวัสดุสูงขึ้น ในโครงการที่ยังขายอยู่ ผู้พัฒนาที่ผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนไปยังผู้ซื้อมักแสดงออกผ่านรายการราคาใหม่ของยูนิตที่เหลือ REIC ระบุว่าการเลือกมาตรฐานวัสดุและปริมาณวัสดุเป็นวิธีที่ผู้ประกอบการใช้บริหารต้นทุน จึงควรตรวจสอบว่าตารางรายละเอียดวัสดุ (specification) ในสัญญาของคุณระบุวัสดุและงานตกแต่ง ไม่ใช่แค่ผังห้อง และในกรณีที่ราคากำหนดไว้แล้วแต่ต้นทุนสูงขึ้น ประเด็นของ REIC เรื่องอัตรากำไรที่ถูกบีบก็เป็นเหตุผลให้ถามว่าโครงการมีแหล่งเงินทุนจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จอย่างไร
เจ้าของที่จ้างสร้างบ้านเองจะเจอคำถามนี้โดยตรงกว่า ภายใต้สัญญาราคาเหมา (fixed-price) โดยทั่วไปผู้รับเหมาเป็นผู้รับภาระต้นทุนวัสดุที่เพิ่มขึ้นสำหรับขอบเขตงานที่ตกลงกันไว้ ภายใต้สัญญาแบบต้นทุนบวกค่าตอบแทน (cost-plus) โดยปกติเจ้าของเป็นผู้รับภาระ ให้ถามว่ารายการใดในใบเสนอราคาเป็นราคาคงที่ และรายการใดผันตามราคาวัสดุ ใบเสนอราคามีอายุนานเท่าใด และคิดราคางานโครงสร้างและคอนกรีตอย่างไร ซึ่งเป็นสองรายการที่เพิ่มขึ้นเร็วที่สุดในดัชนีของกรุงเทพฯ ขั้นตอนที่ REIC เสนอให้ผู้ประกอบการ เช่น การซื้อวัสดุและการทำสัญญาก่อสร้างล่วงหน้า ก็เป็นคำถามที่เจ้าของบ้านถามผู้รับเหมาได้เช่นกัน
สิ่งที่ข่าวประชาสัมพันธ์ไม่ได้บอก
ข่าวประชาสัมพันธ์ไม่ได้ระบุน้ำหนักของประเภทงานหรือวัสดุภายในดัชนี จึงไม่ได้บอกว่าการเพิ่มขึ้น 1.5% มาจากผลิตภัณฑ์คอนกรีตมากเพียงใด ไม่มีต้นทุนเป็นบาทต่อตารางเมตร และไม่มีเหตุผลว่าทำไมผลิตภัณฑ์คอนกรีตจึงเพิ่มขึ้นแรงในไตรมาส 3 ดัชนีบ้านมาตรฐานไม่ใช่ใบเสนอราคาของวิลล่าหรือโครงการใดโครงการหนึ่ง
ข่าวประชาสัมพันธ์ยังไม่ได้บอกว่าผู้ประกอบการผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อแล้วมากเพียงใด หรือจะผลักภาระมากเพียงใด และไม่ได้บอกว่ามีผู้พัฒนาในภูเก็ตรายใดกำหนดราคาไว้ก่อนการเพิ่มขึ้นหรือไม่ มุมมองของ REIC ต่อไตรมาส 4 เป็นการคาดการณ์ ไม่ใช่ผลที่เกิดขึ้นแล้ว
คู่มือสำหรับตรวจสอบสัญญา off-plan หรือสัญญาวิลล่า
ความเสี่ยงของการลงทุน off-plan ในภูเก็ต อธิบายความเสี่ยงที่ผู้พัฒนาผิดนัด การส่งมอบล่าช้า และการลดสเปก รวมถึงวิธีที่โครงสร้างสัญญาและการตรวจสอบสถานะช่วยลดความเสี่ยงแต่ละข้อ ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต อธิบายว่างวดชำระควรผูกกับความคืบหน้าการก่อสร้างที่ตรวจสอบได้อย่างไร และเงื่อนไขใดควรต่อรองก่อนลงนาม คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ แยกเอกสารสิทธิ์ที่ดิน หลักฐานความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และสิทธิที่จดทะเบียนในการซื้อวิลล่า และระบุสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนชำระเงินแต่ละงวดสำหรับวิลล่าแบบ off-plan
