ผู้ประกอบการกำลังเคลื่อนตัวขึ้นเหนือข้ามสะพานสารสิน และตัวเลขโรงแรมที่อยู่เบื้องหลังการเคลื่อนไหวนี้ก็มั่นคง สิ่งที่ตัวเลขเหล่านี้ยังไม่พิสูจน์คือตลาดผู้ซื้อในพังงา บทความนี้แยกสองเรื่องนี้ออกจากกัน
คำตอบตรงๆ
หลักฐานสนับสนุนข้อกล่าวอ้างเดียวคือ โครงการโรงแรม ในพังงาและเขาหลักมีเอกสารรองรับ มีการประกาศ และมีชื่อโครงการชัดเจน แต่ไม่สนับสนุนข้อกล่าวอ้างที่หนักแน่นกว่าว่าพังงากำลังกลายเป็นภูเก็ตแห่งที่สองสำหรับ ผู้ซื้อรายบุคคล สองสิ่งนี้เป็นตลาดที่ต่างกัน มีสภาพคล่องต่างกัน และข้อมูลที่เผยแพร่ครอบคลุมเพียงเรื่องแรกเท่านั้น
โครงการที่ประกาศ 315 ห้องเป็นจำนวนน้อย — สามโครงการที่มีชื่อ โดยหนึ่งในนั้นเป็นการขยายเพียง 15 ห้อง ควรอ่านสิ่งนี้ว่าเป็นพื้นที่รีสอร์ตเฉพาะจุดไม่กี่แห่ง ไม่ใช่กระแสแย่งซื้อที่ดิน
หมายเหตุการสังเกตการณ์
ตัวเลขมาจากรายงาน Khao Lak and Phang Nga Hotel & Tourism Market Review 2026 ของ C9 Hotelworks เผยแพร่เดือนกรกฎาคม 2026 และเข้าถึงเมื่อ 30 กรกฎาคม 2026 รวมถึงตัวเลขที่อ่านจากอินโฟกราฟิกที่เผยแพร่ ตัวเลขการท่องเที่ยวเป็นข้อมูลเต็มปี 2025 ส่วนตัวเลขอัตราห้องพักและการเข้าพักรายเดือนครอบคลุมมกราคม–พฤษภาคม 2026 เทียบกับเดือนเดียวกันของปี 2025 อัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อวันของโรงแรม (average daily rate, ADR) คืออัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อห้องที่มีผู้เข้าพัก ตัวเลขนี้อธิบายรายได้ของโรงแรม ไม่ใช่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์
ค่ารายเดือนอ่านจากกราฟแท่งในอินโฟกราฟิก จึงควรถือเป็นค่าประมาณใกล้เคียง ยกเว้นตัวเลขที่ C9 ระบุไว้ในเนื้อหาโดยตรง (ADR ไตรมาส 1 เพิ่มขึ้น 26.2% และการเข้าพักเดือนมีนาคมลดลง 10.7%)
ข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบแล้ว
รายได้จากการท่องเที่ยวของพังงาในปี 2025 อยู่ที่ 56.6 พันล้านบาท (1.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) จากผู้มาเยือน 4,306,315 คน เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบปีต่อปี และสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้มาเยือนที่ 1.1% — รายได้เติบโตเร็วกว่าจำนวนนักท่องเที่ยว
แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ยาวกว่านั้น การฟื้นตัวยังไม่สมบูรณ์:
ตัวเลขปี 2025 ยัง ต่ำกว่าปี 2019 อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ C9 อ้างถึง +13% นับจากจุดต่ำสุดในปี 2023 จึงเป็นการวัดการไต่ขึ้นจากช่วงโควิด ไม่ใช่การเติบโตเกินจุดสูงสุดเดิม พังงากำลังทำรายได้สูงเป็นประวัติการณ์ จากฐานนักท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ — นี่คือเรื่องราวเกี่ยวกับราคา ไม่ใช่เรื่องจำนวนคน
องค์ประกอบของการใช้จ่ายนั้นสำคัญกว่ายอดรวม:
จำนวนผู้มาเยือนต่างชาติ ลดลง จริง 0.2% ขณะที่ผู้มาเยือนในประเทศเพิ่มขึ้น 3.2% รายได้ยังคงเติบโต เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติใช้จ่ายมากกว่านักท่องเที่ยวในประเทศถึง 2.1 เท่า จังหวัดนี้กำลังทำรายได้มากขึ้นจากแขกต่างชาติที่ลดลงเล็กน้อย
อัตราค่าห้องในเขาหลักบอกเรื่องราวเดียวกัน แล้วก็ทำให้ซับซ้อนขึ้น ตัวเลขหลักคือไตรมาส 1: ADR เพิ่มขึ้น 26.2% เมื่อเทียบปีต่อปีในไตรมาส 1 ปี 2026 ต่อเนื่องจากการเพิ่มขึ้นรายเดือนในปี 2025 ที่อยู่ในช่วง 18.2% ถึง 46.4% แต่ชุดข้อมูลรายเดือนไม่ได้หยุดที่เดือนมีนาคม
การเข้าพักลดลง 10.7% เมื่อเทียบปีต่อปีในเดือนมีนาคม และยังคงติดลบไปจนถึงเดือนพฤษภาคม ในทางกลับกัน ADR ยังคงเป็นบวกไปจนถึงเดือนเมษายน และอยู่ในระดับทรงตัวโดยประมาณในเดือนพฤษภาคม C9 รายงานว่ารายได้ต่อห้องที่มีให้บริการ (RevPAR) กลายเป็นลบในเดือนเมษายนและพฤษภาคม หลังความขัดแย้งในตะวันออกกลางเริ่มต้นเมื่อ 28 กุมภาพันธ์ 2026 และค่าตั๋วเครื่องบินที่สูงขึ้นทำให้อุปสงค์จากต่างประเทศอ่อนตัวลง
ข้อมูลนี้เป็นเงื่อนไขที่ทำให้ตัวเลขหลัก +26.2% ต้องมีคำอธิบายเพิ่ม อัตราค่าห้องยังทรงตัวอยู่จนถึงเดือนเมษายน แต่การเข้าพักที่อ่อนตัวลง ดัน RevPAR ให้ต่ำกว่าปีก่อนในสองเดือนล่าสุดที่มีรายงาน ดังนั้นตัวเลขอัตราไตรมาส 1 เพียงอย่างเดียวจึงไม่ได้สะท้อนผลการดำเนินงานด้านรายได้ห้องพักในช่วงหลัง
โครงการที่มีชื่อตามข้อมูลของ C9:
| โครงการ | จำนวนห้อง | เปิดตัว |
|---|---|---|
| InterContinental Phang-Nga Bay Resort | 150 | 2028 |
| Kimpton Natai | 150 | 2027 |
| การขยาย Khaolak Paradise Resort | 15 | 2026 |
IHG ยืนยันโครงการ InterContinental ในแถลงการณ์ของตนเองเมื่อ 29 ตุลาคม 2024 — 150 ห้องสวีทและวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำที่ Samet Nangshe ร่วมกับ Plaipol Co., Ltd. โดยระบุว่า “ห่างจากท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ต 45 นาที และห่างจากท่าอากาศยานอันดามันแห่งใหม่ 20 นาที” แยกต่างหาก C9 บันทึกโครงการชุมชนรีสอร์ตแบบครบวงจร Matalay บนพื้นที่ 170 เฮกตาร์ ซึ่งมีพื้นที่รีสอร์ตมาตรฐานนานาชาติ 5 แห่งภายใต้เจ้าของรายเดียว
อีกหนึ่งตัวเลขที่สะท้อนตำแหน่งของจังหวัดนี้ได้ชัดเจน ณ เดือนพฤษภาคม 2026 พังงาอยู่ในอันดับที่ 4 จาก 14 จังหวัดภาคใต้ของไทยด้านรายได้จากการท่องเที่ยว แต่อยู่เพียงอันดับที่ 6 ด้านจำนวนผู้มาเยือน — สูงกว่าน้ำหนักตัวเองสองอันดับในแง่การใช้จ่าย ช่องว่างนี้ ไม่ใช่จำนวนหัว คือสิ่งที่ผู้ประกอบการระดับหรูกำลังซื้อ
ข้อมูลของ Houseviser
คลังข้อมูลของเราเองเป็นตัวถ่วงดุลที่ตรงไปตรงมาต่อเรื่องราวของโรงแรม ณ วันที่ 30 กรกฎาคม 2026 พังงาเป็นพื้นที่ที่เปิดใช้งานบน Houseviser โดยมี 3 รายการประกาศ เทียบกับ 105 รายการใน Bang Tao และ 51 รายการใน Karon
กลุ่มตัวอย่างเล็ก — n=3 มีราคา 2 รายการ รายการวิลล่าที่มีราคาเสนอขาย 2 รายการในโครงการเดียว และอีก 1 รายการที่ข้อมูลไม่ครบ ไม่สามารถใช้เป็นเกณฑ์เปรียบเทียบราคา แนวโน้ม หรือผลตอบแทนที่เป็นตัวแทนได้ นี่คือข้อความเกี่ยวกับความครอบคลุมของ Houseviser ไม่ใช่การวัดตลาด
ข้อสรุปเดียวจากภาพรวมนี้คือความครอบคลุมของ Houseviser ในพังงายังบางอยู่ ไม่ได้พิสูจน์ขนาดของตลาดผู้ซื้อรายบุคคลในวงกว้าง
ข้อจำกัด
- ADR และการเข้าพักของโรงแรมไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับมูลค่าขายต่อของวิลล่าหรือคอนโด ไม่มีชุดข้อมูลที่เผยแพร่ซึ่งติดตามธุรกรรมที่อยู่อาศัยที่เสร็จสมบูรณ์ในพังงาด้วยความถี่ที่เป็นประโยชน์
- จำนวนรายการประกาศของเราเป็นฝั่งผู้เสนอขาย และสะท้อนสิ่งที่ตัวแทนเลือกลงประกาศกับเรา ไม่ใช่การสำรวจสำมะโนของทั้งจังหวัด
- ทั้งสามโครงการมีการประกาศวันที่เปิดตัว แหล่งข้อมูลที่อ้างถึงไม่ได้ยืนยันความสำเร็จหรือสถานะการดำเนินงาน ณ วันที่ 30 กรกฎาคม 2026
- ชุดข้อมูลรายเดือนสิ้นสุดที่เดือนพฤษภาคม 2026 ยังไม่มีรายงานว่าการเข้าพักที่อ่อนแอและ RevPAR ที่ติดลบดำเนินต่อไปในช่วงโลว์ซีซันมิถุนายน–สิงหาคมหรือไม่
- ค่าตัวเลขรายเดือนอ่านจากกราฟที่เผยแพร่ ไม่ใช่จากตารางข้อมูล ควรถือเป็นค่าประมาณ
สมมติฐาน
ส่วนนี้คือการตีความของเราเอง ไม่ใช่ของ C9 กลไกที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดคือรูปทรงของที่ดิน ไม่ใช่อุปสงค์ที่ล้นออกมา ภูเก็ตแทบไม่เหลือแนวชายหาดยาวต่อเนื่องที่รีสอร์ตแบบเต็มรูปแบบต้องการแล้ว ขณะที่แนวชายฝั่งจาก Natai ถึง Thai Mueang ยังมีอยู่ — นี่คือเหตุผลที่มาสเตอร์แพลนขนาด 170 เฮกตาร์เพียงแห่งเดียวเป็นไปได้ที่นั่นแต่ไม่ใช่บนเกาะ ภายใต้การตีความนี้ ผู้ประกอบการกำลังซื้อ พื้นที่ และตลาดผู้ซื้อคือผลลัพธ์ที่ตามมาทีหลัง ไม่ใช่แนวโน้มคู่ขนาน
เวลาเดินทางไปยังท่าอากาศยานอันดามันคือตัวแปรที่ควรจับตา ยี่สิบนาทีสู่สนามบินใหม่เปลี่ยนราคาของแนวชายฝั่งในแบบที่ถนนสี่เลนทำไม่ได้ หากสนามบินนั้นเปิดตามกำหนดการ กรณีของผู้ซื้อรายบุคคลจะแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากล่าช้า เรื่องนี้ก็จะยังคงเป็นเรื่องราวของผู้ประกอบการรีสอร์ตต่อไป
สมมติฐานที่สอง: ตลอดไตรมาส 1 การเติบโตของอัตราค่าห้องช่วยชดเชยการเข้าพักที่อ่อนตัวลง ในเดือนเมษายนและพฤษภาคม ADR ยังคงเป็นบวกหรือทรงตัว แต่ RevPAR กลายเป็นลบเมื่อการเข้าพักลดลง สิ่งนี้ชี้ไปที่แรงกระแทกด้านอุปสงค์ที่กระทบรายได้ห้องพักโดยยังไม่แสดงการลดราคา สองเดือนไม่ใช่แนวโน้ม และแรงกระแทกจากภายนอกที่ระบุวันที่ 28 กุมภาพันธ์อาจเป็นเหตุการณ์ครั้งเดียวที่เป็นไปได้ ตัวเลขการเข้าพักและ RevPAR ของเดือนมิถุนายน–สิงหาคมจะแสดงให้เห็นว่าความอ่อนแอนี้ดำเนินต่อไปหรือไม่
ยืนยันหรือปฏิเสธ
สัญญาณที่ต้องตรวจสอบในฉบับถัดไป:
- ยืนยัน — การเข้าพักฟื้นตัวและ RevPAR กลับมาเติบโตเป็นบวกเมื่อเทียบปีต่อปีในช่วงมิถุนายน–สิงหาคม นั่นจะทำให้ช่วงตกต่ำเดือนเมษายน–พฤษภาคม เป็นเพียงความผันผวนชั่วคราวจากความขัดแย้ง
- ยืนยัน — ท่าอากาศยานอันดามันประกาศวันเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์ที่แน่นอน
- ยืนยัน — จำนวนรายการประกาศผ่านนายหน้าในพังงาเพิ่มขึ้นเป็นสองหลัก โดยมีมากกว่าหนึ่งโครงการที่ปรากฏอยู่
- ปฏิเสธ — การเข้าพักและ RevPAR ยังคงติดลบเข้าสู่ไฮซีซันถัดไป ความอ่อนแอของรายได้ห้องพักที่ต่อเนื่องก่อนที่ห้องพักใหม่ 300 ห้องที่ประกาศไว้จะเปิดตัว หมายความว่าโครงการที่กำลังจะมาถึงกำลังเข้าสู่ตลาดโรงแรมที่อ่อนตัวลง
- ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน — วันเปิดตัวปี 2027 ของ Kimpton Natai เลื่อนออกไป ความล่าช้าเปลี่ยนกำหนดเวลาของอุปทานใหม่ แต่ไม่ได้วัดอุปสงค์ด้วยตัวมันเอง
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
ชุดแหล่งข้อมูลไม่รายงานราคาขายที่อยู่อาศัยที่เสร็จสมบูรณ์ในพังงา ไม่มีสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติ ไม่มีชุดข้อมูลราคาที่ดินสำหรับแนวชายฝั่ง Natai และไม่มีวันเปิดให้บริการของท่าอากาศยานอันดามันที่ยืนยันแล้ว ใครก็ตามที่ซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จโดยอิงกับการเปิดตัวรีสอร์ตในปี 2027–2028 กำลังเดิมพันกับการประกาศ ไม่ใช่กับผลงานที่พิสูจน์แล้ว
คู่มือและข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- ความเสี่ยงของการลงทุนในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จในภูเก็ต
- โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จเทียบกับบ้านมือสองในประเทศไทย
- รายการตรวจสอบความรอบคอบทางกฎหมาย
- ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในภูเก็ต
- รายการประกาศขายปัจจุบัน
ลิงก์คลังข้อมูลแสดงรายการที่เปิดใช้งานและราคาเสนอขาย — ไม่ใช่ราคาขายที่สำเร็จจริง ธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ หรืออุปสงค์