ราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลแทบไม่ขยับในไตรมาส 3 ปี 2026 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (Government Housing Bank) เผยแพร่ดัชนีราคาเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2026 คอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้น 0.1% จากไตรมาสก่อน และบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้น 0.2% REIC ระบุว่าผู้พัฒนาบ้านจัดสรรกำลังระบายหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นด้วยของสมนาคุณ แทนการลดราคาขายโดยตรง ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมเพิ่มของสมนาคุณและส่วนลดเงินสด โดยส่วนลดเงินสดคิดเป็น 24.5% ของโปรโมชันคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3 เทียบกับ 22.9% ในไตรมาส 2 ดัชนีของ REIC หักมูลค่าโปรโมชันเหล่านี้ออกจากราคาที่ประกาศขาย ของสมนาคุณจึงนับเป็นส่วนที่ลดราคาที่ดัชนีวัด
ข่าวประชาสัมพันธ์สองฉบับนี้เป็นด้านราคาขายของดัชนีค่าก่อสร้างที่ REIC เผยแพร่ในวันเดียวกัน (ต้นทุนก่อสร้างในกรุงเทพฯ) ดัชนีหลักและสัดส่วนโปรโมชันยังปรากฏใน ความเชื่อมั่นผู้พัฒนาในกรุงเทพฯ ไม่มีฉบับใดมีตัวเลขของภูเก็ตหรือจังหวัดอื่นนอกเหนือจากที่ระบุไว้ด้านล่าง
ราคาคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน
ในข่าวประชาสัมพันธ์เรื่องคอนโดมิเนียมของ REIC วันที่ 12 ตุลาคม 2026 ดัชนีคอนโดมิเนียมใหม่ของกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และนนทบุรี อยู่ที่ 161.8 จุดในไตรมาส 3 ปี 2026 โดยใช้ปี 2012 เป็นปีฐาน สูงกว่าไตรมาส 2 อยู่ 0.1% และสูงกว่าไตรมาส 3 ปี 2025 อยู่ 2.2% กรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียวอยู่ที่ 165.3 เพิ่มขึ้น 2.4% จากปีก่อน และ 0.1% จากไตรมาสก่อน สองจังหวัดปริมณฑลอยู่ที่ 147.1 เพิ่มขึ้น 1.5% จากปีก่อน และ 0.2% จากไตรมาสก่อน
ตัวเลขของ REIC แสดงว่าอัตราเทียบปีก่อนสูงขึ้นสี่ไตรมาสติดต่อกัน จาก −0.6% ในไตรมาส 3 ปี 2025 และ −0.4% ในไตรมาส 4 เป็น 0.2%, 1.6% และ 2.2% ในสามไตรมาสของปี 2026 ส่วนอัตราเพิ่มขึ้นรายไตรมาสชะลอลงในช่วงเดียวกัน จาก 0.9% ในไตรมาส 1 ปี 2026 เป็น 0.6% และ 0.1%
REIC ระบุว่าการเพิ่มขึ้นมาจากต้นทุนการพัฒนาโครงการเป็นหลัก ได้แก่ วัสดุก่อสร้างและค่าแรง และที่ดินในทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะใกล้ระบบขนส่งมวลชน ย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ในขณะเดียวกัน REIC ระบุว่าผู้พัฒนาต้องระบายสต็อกเพื่อรักษากระแสเงินสด และกำลังเพิ่มโปรโมชัน เช่น ของสมนาคุณและส่วนลดเงินสด
ราคาบ้านจัดสรรใหม่กลับมาสูงกว่าปีก่อน 0.2%
ข่าวประชาสัมพันธ์เรื่องบ้านจัดสรรของ REIC วันที่ 12 ตุลาคม 2026 ระบุว่าดัชนีบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ อยู่ที่ 131.5 จุด เพิ่มขึ้น 0.2% จากไตรมาสก่อน และ 0.2% จากปีก่อน นับเป็นการเพิ่มขึ้นจากปีก่อนครั้งแรก หลังจากต่ำกว่าปีก่อนมาสามไตรมาส ได้แก่ −0.1%, −0.7% และ −0.9% กรุงเทพฯ อยู่ที่ 132.4 เพิ่มขึ้น 0.5% จากปีก่อน และสามจังหวัดปริมณฑลอยู่ที่ 128.6 ลดลง 0.5% จากปีก่อน
ข่าวประชาสัมพันธ์เรื่องบ้านจัดสรรของ REIC สรุปไว้ว่า “ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ ไตรมาส 3 ปี 2569 ขยับขึ้น แต่ในอัตราชะลอตัว”
ในข่าวประชาสัมพันธ์ฉบับเดียวกัน บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 136.8 เพิ่มขึ้น 0.4% จากปีก่อน และ 0.2% จากไตรมาสก่อน ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 129.1 ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% จากไตรมาสก่อน ทาวน์เฮาส์ในสามจังหวัดปริมณฑลเป็นส่วนที่อ่อนที่สุดของดัชนี อยู่ที่ 125.3 และต่ำกว่าปีก่อน 0.8%
REIC ระบุว่าราคาบ้านจัดสรรยังเพิ่มขึ้น แต่ช้าลง เพราะจำนวนหน่วยที่เสนอขายยังเพิ่มขึ้น ผู้พัฒนากำลังเร่งระบายสต็อกนั้นด้วยของสมนาคุณ แทนการลดราคาขายโดยตรง
ของสมนาคุณมีสัดส่วนในโปรโมชันมากขึ้น
REIC บันทึกว่าผู้พัฒนาเสนอโปรโมชันแบบใด ข่าวประชาสัมพันธ์วันที่ 12 ตุลาคม 2026 แสดงว่าในบ้านจัดสรร ของสมนาคุณ เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ปั๊มน้ำ และถังเก็บน้ำ เพิ่มขึ้นจาก 30.1% ของโปรโมชันในไตรมาส 2 ปี 2026 เป็น 38.1% ในไตรมาส 3 และกลายเป็นประเภทที่มากที่สุด ส่วนลดเงินสดลดลงจาก 35.3% เป็น 30.5% ในคอนโดมิเนียม ของสมนาคุณเป็นประเภทที่มากที่สุดอยู่แล้วและเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะที่ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนลดลง
| ประเภทโปรโมชัน | คอนโดมิเนียม ไตรมาส 2 ปี 2026 | คอนโดมิเนียม ไตรมาส 3 ปี 2026 | บ้านจัดสรร ไตรมาส 2 ปี 2026 | บ้านจัดสรร ไตรมาส 3 ปี 2026 |
|---|---|---|---|---|
| ของสมนาคุณ | 44.8% | 45.4% | 30.1% | 38.1% |
| ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน | 32.3% | 30.1% | 34.6% | 31.4% |
| ส่วนลดเงินสด | 22.9% | 24.5% | 35.3% | 30.5% |
REIC วัดราคาอย่างไร
ในข่าวประชาสัมพันธ์ทั้งสองฉบับของ REIC วันที่ 12 ตุลาคม 2026 ราคาขายคือราคาจริงหลังหักมูลค่าโปรโมชันออกจากราคาที่ประกาศขาย ดัชนีครอบคลุมโครงการใหม่ที่ยังมีหน่วยเหลือขายตั้งแต่หกหน่วยขึ้นไป และไม่รวมที่อยู่อาศัยมือสอง กลุ่มตัวอย่างคอนโดมิเนียมมี 150 หน่วย เลือกด้วยการสุ่มตัวอย่างอย่างง่าย กลุ่มตัวอย่างบ้านจัดสรรมี 245 หน่วย เลือกด้วยการเลือกตัวอย่างแบบเจาะจง
REIC คาดว่าดัชนีทั้งสองจะเพิ่มขึ้นในไตรมาส 4
ในข่าวประชาสัมพันธ์วันที่ 12 ตุลาคม 2026 REIC คาดว่าดัชนีคอนโดมิเนียมจะยังเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่ง REIC เชื่อมโยงกับทิศทางราคาน้ำมัน และตามราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ REIC ระบุว่าผู้พัฒนาจะต้องปรับกลยุทธ์การขายเพื่อจูงใจผู้ซื้อ REIC คาดว่าดัชนีบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่เพียงค่อยเป็นค่อยไป เพราะสต็อกที่ขายไม่ออกยังเพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินและวัสดุดันให้สูงขึ้น REIC ระบุว่าต้นทุนที่สูงขึ้นส่งผ่านไปยังราคาขายของโครงการใหม่โดยตรง
ข่าวประชาสัมพันธ์ทั้งสองฉบับของ REIC ระบุปัจจัยสนับสนุนตลาดสองข้อ ได้แก่ การที่รัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (loan-to-value) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศของรัฐบาลไทยวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 จำกัดการลดค่าธรรมเนียมไว้เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทางราชการ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททุกรายการ และมาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027
ผู้ซื้อในภูเก็ตนำอะไรไปใช้ได้
กลุ่มตัวอย่างของ REIC ไม่ครอบคลุมภูเก็ต ตัวเลขเหล่านี้จึงไม่ใช่ราคาของภูเก็ต ตัวเลขแสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ขนาดใหญ่ตลาดหนึ่งมีพฤติกรรมอย่างไรเมื่อสต็อกที่ขายไม่ออกเพิ่มขึ้นและต้นทุนสูงขึ้น ราคาที่วัดได้แทบคงที่ และผู้พัฒนาแข่งขันกันด้วยของสมนาคุณและโปรโมชันอื่น
ส่วนที่มีประโยชน์สำหรับผู้ซื้อคือวิธีวัด REIC นับของสมนาคุณเป็นเงินที่หักออกจากราคา และดัชนีคงที่ขณะที่สัดส่วนของสมนาคุณเพิ่มขึ้น นั่นหมายความว่าของสมนาคุณเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่คุณควรนำมาเปรียบเทียบ ในข้อเสนอที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทุกข้อเสนอ ไม่ว่าในภูเก็ตหรือที่อื่น ให้ขอรายละเอียดโปรโมชันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมมูลค่าเป็นบาท และเปรียบเทียบแพ็กเกจด้วยราคาสุทธิ คือราคาที่ประกาศขายหักด้วยมูลค่าที่ของสมนาคุณ ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ได้รับยกเว้น หรือส่วนลดเงินสด มีต่อคุณจริง แพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ที่คุณจะไม่ซื้อเองมีค่าสำหรับคุณน้อยกว่ามูลค่าที่ระบุไว้
สิ่งที่ข่าวประชาสัมพันธ์ไม่ได้บอก
ไม่มีฉบับใดมีตัวเลขของภูเก็ตหรือจังหวัดใดนอกเหนือจากกรุงเทพฯ สมุทรปราการ นนทบุรี และปทุมธานี REIC ไม่ได้บอกว่าราคาสุทธิแบ่งเป็นราคาตามรายการราคากับมูลค่าของสมนาคุณอย่างไร และไม่ได้ให้จำนวนหน่วยที่ขายไม่ออก บอกเพียงว่าจำนวนยังเพิ่มขึ้น มุมมองของ REIC ต่อไตรมาส 4 เป็นการคาดการณ์ ไม่ใช่ผลที่เกิดขึ้นแล้ว
คู่มือสำหรับตรวจสอบข้อเสนอที่อยู่อาศัยสร้างใหม่
ความเสี่ยงของการลงทุน off-plan ในภูเก็ต อธิบายความเสี่ยงที่ผู้พัฒนาผิดนัด การส่งมอบล่าช้า และการลดสเปก รวมถึงวิธีที่โครงสร้างสัญญาและการตรวจสอบสถานะช่วยลดความเสี่ยงแต่ละข้อ ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต อธิบายว่างวดชำระควรผูกกับความคืบหน้าการก่อสร้างที่ตรวจสอบได้อย่างไร และเงื่อนไขใดควรต่อรองก่อนลงนาม ผลตอบแทนการลงทุนวิลล่าในภูเก็ตเทียบกับคอนโด วางผลตอบแทนและการขายต่อของคอนโดและวิลล่าไว้เทียบกัน การซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ ระบุสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนชำระเงินแต่ละงวดสำหรับวิลล่า
