การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) คือช่วงเวลาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนมือจริงๆ ทุกอย่างก่อนหน้านี้ — การจอง การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สัญญาซื้อขาย (SPA) เงินมัดจำ — ล้วนเป็นการเตรียมการ การโอนคือการจดทะเบียน: เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) บันทึกชื่อเจ้าของใหม่ในทะเบียนโฉนด เงินเปลี่ยนมือ โฉนดได้รับการออกใหม่ และผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของโดยชอบด้วยกฎหมาย
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ วันนี้จะราบรื่นเมื่อเตรียมพร้อมอย่างเหมาะสม และน่าหงุดหงิดเมื่อไม่ได้เตรียม บทความนี้จะพาคุณผ่านวันนั้นตั้งแต่ถึงจนได้รับกุญแจ ครอบคลุมเอกสารที่จำเป็น อธิบายกระบวนการชำระเงิน และระบุความล้มเหลวที่พบบ่อยซึ่งอาจทำให้การโอนล่าช้าหรือล้มเหลว
เมื่อใดที่วันโอนเกิดขึ้น
วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) คือวันที่ระบุในสัญญา SPA — โดยทั่วไปคือ 4-8 สัปดาห์หลังลงนาม SPA สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มือสอง สำหรับโครงการ off-plan คือวันที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จบวกกับระยะเวลาส่งมอบตามกฎหมาย (โดยทั่วไป 30-60 วันหลังจากที่ผู้พัฒนาแจ้งการแล้วเสร็จ)
วันจริงนั้นจะถูกนัดหมายที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นที่ถือโฉนด สำหรับทรัพย์สินในภูเก็ต นั่นคือสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตในเมืองภูเก็ตสำหรับทรัพย์สินส่วนใหญ่ หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่เกี่ยวข้องสำหรับบางพื้นที่ ทนายความของคุณจะนัดหมาย โดยปกติ 5-10 วันทำการล่วงหน้า
เวลาทำการของสำนักงานที่ดิน: จันทร์-ศุกร์ 8:30 น.-16:30 น. พักกลางวัน 12:00 น.-13:00 น. หลีกเลี่ยงการนัดหมายใกล้ช่วงปิดทำการ เพราะหากดำเนินการล่าช้า จะถูกปฏิเสธและต้องมาใหม่วันถัดไป
ใครต้องมาบ้าง
จำเป็นต้องมา: ทั้งสองฝ่าย (หรือผู้แทนผ่านหนังสือมอบอำนาจที่รับรองแล้ว) สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องมาเอง สำหรับบริษัท คือเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจลงนามพร้อมเอกสารนิติบุคคล สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดา คือผู้ซื้อเอง หรือทนายความที่มีใบอนุญาตในไทยที่ถือหนังสือมอบอำนาจ
เป็นประโยชน์: ทนายความไทยของคุณ (ไม่ว่าจะถือหนังสือมอบอำนาจหรือไม่) ล่ามหากคุณไม่พูดภาษาไทย (เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ไม่พูดภาษาอังกฤษในชีวิตประจำวัน) และตัวแทนของนิติบุคคล (juristic person) สำหรับคอนโด เพื่อส่งมอบหนังสือรับรองโควต้าต่างชาติและหนังสือรับรองปลอดหนี้
ไม่จำเป็นต้องมา: ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนส่วนใหญ่มาร่วมเพื่อให้มั่นใจว่าการทำธุรกรรมสำเร็จ การมีของพวกเขาเป็นประโยชน์ต่อตัวแทนมากกว่าต่อคุณ
เอกสารที่ผู้ซื้อนำมา
สิ่งจำเป็นในวันนั้น ทั้งหมดเป็นต้นฉบับ (สำนักงานที่ดินบางแห่งยอมรับสำเนาที่รับรอง):
ตัวตน:
- หนังสือเดินทาง (ต้นฉบับ)
- หนังสือมอบอำนาจ (รับรองแล้ว) หากมีผู้แทนมาแทน
เงินและธนาคาร:
- แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ที่ออกโดยธนาคารไทยที่รับเงิน เพื่อยืนยันการโอนเงินตราต่างประเทศขาเข้า ต้องแสดงชื่อผู้ซื้อ จำนวนในสกุลเงินต่างประเทศ และจำนวนที่แปลงเป็นบาท สำนักงานที่ดิน (Land Office) กำหนดให้มีสิ่งนี้สำหรับการจดทะเบียนคอนโดของชาวต่างชาติ
- แคชเชียร์เช็ค สำหรับ: ยอดราคาซื้อขายคงเหลือ (จ่ายให้ผู้ขาย) ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนของผู้ซื้อ (จ่ายให้สำนักงานที่ดิน) ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) หากเป็นกรณีนี้ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ตกลงใน SPA โดยปกติจัดเตรียมในวันก่อนผ่านธนาคารไทยของคุณ
สำหรับการซื้อคอนโด โดยเฉพาะ:
- หนังสือรับรองโควต้าต่างชาติของคอนโดมิเนียม (49%) จากนิติบุคคล (juristic person) ลงวันที่ภายใน ~30 วัน ยืนยันว่าการจดทะเบียนยูนิตนี้จะไม่เกิน 49%
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ จากนิติบุคคล (juristic person) ลงวันที่ภายใน ~7 วัน ยืนยันว่าชำระค่า CAM กองทุนสำรอง (sinking fund) และค่าประเมินพิเศษทั้งหมดครบถ้วนแล้ว
สำหรับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold):
- สัญญาเช่าต้นฉบับ (ภาษาไทย)
- คำแปลภาษาอังกฤษหากเกี่ยวข้อง
เอกสารที่ผู้ขายนำมา
- โฉนด (Chanote) / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด — ต้นฉบับ
- หนังสือเดินทาง / บัตรประชาชนไทย / เอกสารนิติบุคคล ตามความเหมาะสม
- ทะเบียนสมรสหรือคำประกาศโสด สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา (คู่สมรสชาวไทยต้องลงนามรับทราบหากสมรสแล้ว)
- แคชเชียร์เช็ค สำหรับส่วนแบ่งภาษีของผู้ขาย (ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) หรืออากรแสตมป์ (stamp duty) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax))
- ทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) หากเกี่ยวข้อง
- เอกสารปลดจำนอง หากทรัพย์สินมีจำนองจดทะเบียน
- หนังสือมอบอำนาจ หากผู้ขายมีผู้แทนมาแทน
- สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท: หนังสือรับรองนิติบุคคล มติกรรมการ อำนาจลงนามของเจ้าหน้าที่
สิ่งที่เกิดขึ้นในระหว่างวัน
ลำดับขั้นตอนทั่วไปที่สำนักงานที่ดิน (Land Office):
1. ถึงสถานที่และรอคิว (~30 นาที) จอดรถ รอคิว รับบัตรคิว ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่ที่ช่องจดทะเบียนเพื่อตรวจสอบเบื้องต้น
2. ตรวจสอบเอกสาร (~1 ชั่วโมง) เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารทั้งหมด ตรวจลายเซ็น ตรวจ ID ยืนยันอำนาจของคู่กรณีในการทำธุรกรรม เอกสารที่ขาดหายหรือไม่ถูกต้องจะถูกระบุที่นี่ หากแก้ไขได้ (เช่น หนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้รับรอง) คุณอาจออกไปและกลับมาได้ หากไม่ได้ การโอนจะถูกเลื่อนออกไป
3. คำนวณราคาประเมิน (~30 นาที) เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) คำนวณราคาประเมินของทรัพย์สิน — นี่คือการประเมินราคาอย่างเป็นทางการของกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นฐานสำหรับค่าธรรมเนียมโอน 2% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) ของผู้ขาย ราคาประเมินมักอยู่ต่ำกว่าราคาตลาด 30-50% การคำนวณมาจากฐานข้อมูลของเจ้าหน้าที่ ไม่สามารถต่อรองได้
4. คำนวณและชำระภาษี (~30 นาที) ตามราคาประเมิน (หรือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย) เจ้าหน้าที่คำนวณ:
- ค่าธรรมเนียมโอน (2% ของราคาประเมิน)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) (3.3% หากผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ (stamp duty) (0.5%)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax)
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) หากเกี่ยวข้อง
ผู้ซื้อชำระส่วนแบ่งของตนผ่านแคชเชียร์เช็คให้สำนักงานที่ดิน ผู้ขายชำระส่วนแบ่งของตน การแลกเปลี่ยนเกิดขึ้นที่นี่
5. โอนเงินระหว่างคู่กรณี (~15 นาที) ผู้ซื้อมอบแคชเชียร์เช็คสำหรับยอดราคาซื้อขายคงเหลือให้ผู้ขาย หากผู้ขายมีจำนองที่ต้องปลดล็อก แคชเชียร์เช็คของผู้ซื้อ (หรือส่วนหนึ่ง) จะสั่งจ่ายให้ธนาคารที่รับจำนอง ซึ่งโดยทั่วไปจะส่งตัวแทนมาที่สำนักงานที่ดินเพื่อปลดจำนองพร้อมกัน
6. การจดทะเบียน (~30 นาที) เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) บันทึกความเป็นเจ้าของใหม่ในทะเบียนโฉนด รายการของเจ้าของเดิมถูกปิด เจ้าของใหม่ (คุณ) ถูกบันทึกเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน ทั้งสองฝ่ายลงนามในแบบจดทะเบียน
7. ออกโฉนดใหม่ (~30 นาที-1 ชั่วโมง) โฉนด (Chanote) ใหม่ที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์จะถูกพิมพ์ ประทับตรา และมอบให้เจ้าของใหม่
รวมทั้งหมด: 3-5 ชั่วโมง
กระบวนการชำระเงิน
สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แคชเชียร์เช็ค (เรียกอีกว่า cashier’s draft หรือ banker’s draft) คือมาตรฐาน เป็นตราสารธนาคารที่ได้รับอนุมัติและหักบัญชีล่วงหน้า — สำนักงานที่ดิน (Land Office) ยอมรับว่าเป็นเงินที่ดีโดยไม่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม
กระบวนการ:
- ผู้ซื้อแจ้งธนาคารไทยให้ออกแคชเชียร์เช็คในวันก่อนโอน
- ธนาคารหักจำนวนเงินที่ตรงกันจากบัญชีของผู้ซื้อ
- เช็คสั่งจ่ายให้:
- ผู้ขาย สำหรับยอดราคาซื้อขายคงเหลือ (หรือผู้รับมอบอำนาจของผู้ขายตามที่ระบุ)
- ธนาคารที่รับจำนอง สำหรับจำนวนเงินปลดจำนองหากมี
- สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) สำหรับค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่ผู้ซื้อชำระ
- ผู้ซื้อนำเช็คไปที่สำนักงานที่ดินในวันโอน
สำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่มาก อาจออกเช็คหลายฉบับ (ฉบับหนึ่งสำหรับผู้ขาย ฉบับหนึ่งสำหรับผู้รับจำนอง ฉบับหนึ่งสำหรับค่าธรรมเนียม ฯลฯ) ทนายความของคุณจะประสานงานสิ่งนี้
เงินสด ได้รับอนุญาตในทางเทคนิคในวงเงินที่กำหนด แต่ไม่ใช่ทางเลือกที่ใช้งานได้จริงในระดับอสังหาริมทรัพย์ เช็คส่วนตัว ไม่ได้รับการยอมรับ
การโอนเงินผ่านธนาคาร ไปยังผู้ขายสามารถจัดการได้ในบางกรณี แต่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ต้องการหลักฐานการชำระเงินก่อนดำเนินการจดทะเบียน — แคชเชียร์เช็คจึงง่ายกว่า
ข้อกำหนด FET อีกครั้ง
สำหรับชาวต่างชาติที่จดทะเบียนคอนโดในชื่อตนเอง เงินต้องเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ และมีหลักฐานโดยแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) จากธนาคารไทยที่รับเงิน ไม่มี FET ไม่มีการจดทะเบียนคอนโด
แบบฟอร์ม FET ต้องแสดง:
- ชื่อเต็มของผู้ซื้อ (ตรงกับหนังสือเดินทาง)
- จำนวนในสกุลเงินต่างประเทศดั้งเดิม (USD, EUR, SGD ฯลฯ)
- เทียบเท่าบาทที่ธนาคารได้รับ
- รหัสวัตถุประสงค์ที่ระบุธุรกรรมเป็น “ซื้อคอนโดมิเนียม” หรือเทียบเท่า
- วันที่ออก
แบบฟอร์ม FET ที่อายุเกิน ~6 เดือนอาจถูกท้วงที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) หากการโอนล่าช้าเกินช่วงเวลานั้น คุณอาจต้องขอ FET ใหม่ — โดยทั่วไปโดยการโอนเงินขาเข้าเพิ่มเติมจำนวนเล็กน้อยผ่านธนาคารเดิม
สำหรับการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) และการซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย ข้อกำหนด FET แตกต่างกัน — ทนายความของคุณจะให้คำแนะนำ
สิ่งที่อาจผิดพลาด
ความล้มเหลวที่พบบ่อยที่สุด ทั้งหมดป้องกันได้:
1. แบบฟอร์ม FET หมดอายุ หาก FET ของคุณอายุเกิน ~6 เดือน สำนักงานที่ดิน (Land Office) อาจปฏิเสธ ตรวจสอบอายุ FET ในช่วงหลายวันก่อนโอน หากเก่าเกินไป ให้จัดการโอนเงินขาเข้าใหม่ (แม้จำนวนเล็กน้อย) ผ่านธนาคารเดิม
2. หนังสือรับรองโควต้าต่างชาติหมดอายุ สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ต้องการหนังสือลงวันที่ภายใน 30 วัน ขอใหม่ในสัปดาห์ก่อนโอน
3. หนังสือรับรองปลอดหนี้ขาดหาย นิติบุคคล (juristic person) บางครั้งล่าช้าในการออกหนังสือนี้ ขอล่วงหน้า 7+ วันก่อนวันโอน
4. จำนองไม่ได้รับการปลดล็อกอย่างถูกต้อง หากผู้ขายมีจำนอง การปลดล็อกต้องประสานงานกับธนาคารที่รับจำนอง ตัวแทนของธนาคารมักมาร่วม หากไม่มา ต้องมีหนังสือปลดจำนองและใบเสร็จ ยืนยันกับธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษร 5+ วันก่อนโอน
5. ราคาประเมินต่างจากที่คาดไว้ ราคาประเมินของกรมธนารักษ์อาจเปลี่ยนแปลงระหว่างการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะและวันโอนของคุณ หากสูงกว่าที่คาด ค่าธรรมเนียมโอนจะเพิ่มขึ้น หากต่ำกว่า คุณประหยัดได้ วางแผนให้มีความยืดหยุ่นในจำนวนแคชเชียร์เช็ค
6. หนังสือมอบอำนาจไม่ได้รับการรับรองอย่างถูกต้อง หนังสือมอบอำนาจที่ใช้ที่สำนักงานที่ดินไทยต้องได้รับการรับรองที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย (สำหรับหนังสือที่ออกในต่างประเทศ) หรือโดยนักนิติศาสตร์ไทย หนังสือมอบอำนาจที่รับรองโดยนักนิติศาสตร์ต่างประเทศเท่านั้นโดยไม่มีการรับรองจากสถานกงสุลไทยจะถูกปฏิเสธ
7. เงินของผู้ซื้อยังไม่ปรากฏในธนาคารไทย การโอนเงินขาเข้าอาจใช้เวลา 1-3 วันทำการในการชำระและสามารถนำมาออกแคชเชียร์เช็คได้ โอนเงิน 5+ วันก่อนวันโอน โดยมีระยะเวลาสำรอง
8. เอกสารของผู้ขายขาดหายหรือหมดอายุ ทะเบียนสมรส คำประกาศโสด มติกรรมการบริษัท — ทั้งหมดต้องเป็นต้นฉบับ ทนายความควรตรวจสอบก่อนวันโอน
9. ข้อพิพาทเรื่องการแบ่งภาษี หาก SPA ไม่ระบุหรือระบุไม่ชัดเจนสำหรับภาษีบางรายการ ข้อพิพาทอาจเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ตกลงเรื่องนี้ใน SPA ไม่ใช่ในวันโอน
10. เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินยกประเด็นที่ไม่คาดคิด เกิดขึ้นได้แต่ไม่บ่อย — เช่น ความขัดแย้งระหว่างพื้นที่จดทะเบียนในโฉนดและอาคารจริง หรือภาระผูกพันที่ทนายความพลาด หากแก้ไขไม่ได้ในขณะนั้น การโอนจะล่าช้า
สำหรับแต่ละข้อนี้ การแก้ไขคือการเตรียมการในช่วงหลายวันก่อนโอน ไม่ใช่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าในวันนั้น
สถานการณ์พิเศษ
การโอนสำหรับโครงการ off-plan ที่แล้วเสร็จ เมื่อซื้อ off-plan การโอนจะเกิดขึ้นเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ผู้พัฒนาจะนัดหมายวันโอนเป็นชุดสำหรับผู้ซื้อหลายราย คุณเป็นหนึ่งในหลายสิบราย นำเอกสารชุดเดิม คาดว่าวันนั้นจะใช้เวลานานกว่า
การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) พร้อมสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) พร้อมกัน สำหรับธุรกรรมวิลล่าที่รวมสิทธิการเช่าและสิทธิเหนือพื้นดิน การจดทะเบียนทั้งสองจะเกิดขึ้นในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) มีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนแยกสองรายการ อากรแสตมป์ (stamp duty) สองรายการ วางแผนสำหรับทั้งวัน
การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย คำประกาศคู่สมรสชาวไทย (เงินมาจาก sin suan tua) จะลงนามที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) คู่สมรสชาวต่างชาติต้องมาเอง หรือต้องลงนามคำประกาศผ่านการรับรองของสถานทูต/สถานกงสุลไทยล่วงหน้า
การซื้อตาม Section 96 bis ผ่านการลงทุน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนที่การโอนจะดำเนินการได้ นี่เป็นกระบวนการแยกต่างหากก่อนที่จะไปที่สำนักงานที่ดิน รายละเอียดใน การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้
หลังวันโอน
เมื่อคุณเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนแล้ว ภายในเดือนแรก:
- โอนสาธารณูปโภคเป็นชื่อของคุณ (นิติบุคคล (juristic person) ดำเนินการสำหรับคอนโด)
- เปิดบัญชีธนาคารไทยหากยังไม่มี
- แจ้งนิติบุคคล (juristic person) ถึงข้อมูลติดต่อ
- ทำประกันยูนิต
- ลงทะเบียนที่ทะเบียนบ้าน (สมุดทะเบียนบ้านสีเหลือง) หากเกี่ยวข้อง
- ยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในปีถัดไป
สำหรับงานธุรการหลังซื้อโดยรวม: ดู วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน ขั้นตอนที่ 12
ความหมายสำหรับผู้ซื้อในปี 2026
สามกฎ:
-
เตรียมเอกสารในสัปดาห์ก่อนโอน ไม่ใช่ในวันนั้น ความสดของ FET หนังสือรับรองโควต้าต่างชาติ หนังสือรับรองปลอดหนี้ การปลดจำนอง — ทั้งหมดต้องการเวลานำ 5-10 วัน
-
ใช้แคชเชียร์เช็คและจัดเตรียมในวันก่อน เช็คส่วนตัวใช้ไม่ได้ เงินสดไม่ใช่ทางเลือกที่ใช้งานได้จริงในระดับอสังหาริมทรัพย์
-
อย่าโอนหากมีอะไรขาดหาย การเลื่อนโอนเป็นเรื่องน่ารำคาญแต่แก้ไขได้ การโอนที่ล้มเหลวเพราะเอกสารขาดหาย — และผู้ขายยืนกรานที่จะเก็บเงินมัดจำ — เป็นผลลัพธ์ที่แย่กว่ามาก
สำหรับลำดับธุรกรรมโดยรวม: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน สำหรับสัญญาที่ขับเคลื่อนทั้งหมดนี้: สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในประเทศไทย — สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้ สำหรับกลไกภาษี: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะก่อนถึงจุดนี้: รายการตรวจสอบ Due Diligence สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย