นี่คือมุมมองของเราต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตปี 2026–2030 ทิศทางที่ตลาดของเกาะกำลังมุ่งไป ปัจจัยขับเคลื่อน และความหมายสำหรับคุณหากกำลังจะซื้อ ข้อมูลด้านล่างถูกสร้างใหม่เป็นกราฟ และในจุดที่ตัวเลขไม่มีชุดข้อมูลที่เผยแพร่รองรับ เราจะระบุไว้
ภาพรวมหลัก
ภูเก็ตเลิกเป็นตลาดท่องเที่ยวมวลชนแล้ว และกำลังปรับตัวอย่างเงียบๆ สู่การเป็นจุดหมายพรีเมียมตลอดทั้งปี กราฟด้านล่างคือตัวเลขที่อยู่เบื้องหลังข้อสรุปนี้
คอนโดเปิดตัวใหม่ปี 2025 ไปอยู่ที่ไหน
หนึ่งปีคือช่วงเวลาที่ยาวนานบนเกาะนี้ ในปี 2024 เกือบครึ่งหนึ่งของคอนโดเปิดตัวใหม่ทุกโครงการอยู่ที่ Bang Tao แต่พอถึงปี 2025 เงินได้ “โหวตด้วยเท้า” ไปทางใต้และตะวันตก ส่วน Bang Tao เหลือเพียงเสี้ยวเล็กๆ
- Rawai34%
- Karon–Kata26%
- Kata20%
- อื่นๆ16%
- Bang Tao4%
เรสซิเดนซ์แบรนด์ดังเทียบกับคอนโดทั่วไป (2025)
นี่คือแก่นของข้อสรุปทั้งหมด เรสซิเดนซ์แบรนด์ดังราคาปรับขึ้นเร็วกว่า ส่วนคอนโดทั่วไปหมุนเวียนปริมาณเร็วกว่า — แต่ขายให้นักเก็งกำไร ไม่ใช่เจ้าของที่จะอยู่จริง นี่คือ “อุปสงค์” สองแบบที่ต่างกันมาก:
ตลาดโรงแรม: อัตราการเข้าพักและรายได้ต่อห้อง
ตลาดโรงแรมแข็งแกร่งที่สุดในรอบทศวรรษ — วงจรการทรุดตัวและฟื้นตัวเต็มรูปแบบ สรุปได้ในสองตัวเลข
ข้อมูลต้นทางมีถึงไตรมาส 1 ปี 2025 ส่วนที่เป็นเส้นประ (มีป้าย e หมายถึงประมาณการ) คือการคาดการณ์ของเราเอง ไม่ใช่ตัวเลขที่วัดได้จริง — เป็นการคาดว่าจะเข้าสู่ระดับคงที่ใกล้เพดานอัตราการเข้าพักช่วงก่อนโควิด และอัตราการเติบโตของราคาห้องพักที่ชะลอตัวลง ให้ถือว่าเส้นทึบคือข้อเท็จจริง ส่วนเส้นประคือมุมมองของเรา
ผู้พัฒนารายใหญ่ตามปริมาณการเปิดตัว
สิ่งที่สำคัญเกี่ยวกับผู้พัฒนาตอนนี้ไม่ใช่ว่าสร้างมากแค่ไหน — แต่คือจะอยู่รอดในปีที่ตลาดซบเซาได้ดีแค่ไหน ปริมาณเป็นเพียงครึ่งแรกของเรื่องราวนี้:
Laguna ดูแข็งแกร่งที่สุดโดยรวม — ระบบนิเวศของโรงแรม สนามกอล์ฟ ค้าปลีก และแบรนด์ ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบจากความผันผวนของตลาดคอนโดน้อยกว่าผู้พัฒนาที่ทำแต่คอนโดล้วนๆ มาก — และข้อสรุปสำหรับปี 2025–2030 คือผู้ชนะจะแข่งกันด้วยแบรนด์ รูปแบบโรงแรม และไลฟ์สไตล์ ไม่ใช่ราคา
สิ่งที่เหลือจากการอ่านข้อมูล
- Bang Tao กำลังเข้าสู่วัยเจริญเต็มที่ จากตลาดเติบโตสู่ตลาดที่อิ่มตัว โดยอัตราการเติบโตของราคาต่อปีชะลอจาก 15–20% เหลือ 5–10%
- การเติบโตย้ายไปทางใต้และตะวันตกเฉียงเหนือ สู่ Nai Harn, Rawai, Kata, Karon และ Kamala โดยมีวิลล่าราคาต่ำกว่า 30 ล้านบาทเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก
- คอนโดร้อนแรงเกินไป วิลล่าแข็งแรงกว่า — กลุ่มคอนโดตลาดแมส โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตเหมือนกัน 500 ยูนิตขึ้นไป มีความเสี่ยงมากที่สุด
- กฎระเบียบกำลังบีบอุปทานให้แคบลง ผ่านกฎความหนาแน่นที่เข้มงวดขึ้น ข้อกำหนดความกว้างถนนที่มากขึ้น (จาก 6 ม. เป็น 10 ม.) และอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (FAR) ที่ลดพื้นที่ก่อสร้างได้และดันต้นทุนต่อตารางเมตรให้สูงขึ้น
ทิศทางนี้สอดคล้องกับสิ่งที่เราเห็นในประกาศขายของเราเอง — ช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างคอนโดสินค้าโภคภัณฑ์กับวิลล่าและเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังที่มีความแตกต่างชัดเจน และแรงดึงไปทางใต้ นี่คือสิ่งเดียวที่ควรจำจากทั้งหมดนี้: ความเสี่ยงที่แท้จริงอยู่ที่ตึกคอนโดเพื่อการลงทุนขนาดใหญ่ เมื่อใส่ยูนิตที่เหมือนกันหลายร้อยยูนิตลงในโครงการเดียว ยูนิตเหล่านั้นจะเข้าสู่ตลาดขายต่อและตลาดเช่าพร้อมกัน และแรงกดดันด้านราคาจะตามมา นี่ไม่ใช่การคาดการณ์ แต่เป็นเลขคณิตล้วนๆ — และเป็นสิ่งที่ควรชั่งน้ำหนักให้หนักที่สุดก่อนซื้อยูนิตเล็กในตึกที่มีจำนวนยูนิตมากเพื่อเก็งกำไรขายต่อ
จุดที่ตัวเลขหมดลงและการตัดสินใจเริ่มต้น
มีข้อควรระวังบางอย่างที่ควรระบุไว้ ตัวเลขเหล่านี้ทั้งหมด — อัตราการเข้าพัก ราคาห้องพัก ยอดขายยูนิต จำนวนการเปิดตัว ช่วงการเติบโตของราคา — ไม่มีชุดข้อมูลที่เผยแพร่รองรับ จึงควรถือเป็นมุมมองของเรา ไม่ใช่สถิติที่ผ่านการตรวจสอบ และควรสังเกตว่าขอบเขตทางภูมิศาสตร์ของบางตัวเลข (ทั่วเกาะเทียบกับพื้นที่เดียว) เป็นสิ่งที่ระบุไว้ ไม่ใช่สิ่งที่แสดงให้เห็น การคาดการณ์การเติบโตรายพื้นที่ถึงปี 2030 เป็นการคาดการณ์ ไม่ใช่ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง และการจัดอันดับผู้พัฒนาเป็นการตัดสินความสามารถในการอยู่รอดของแต่ละบริษัท ไม่ใช่แบบจำลองทางการเงินที่เปิดเผย
จะนำข้อมูลนี้ไปใช้อย่างไร
ใช้สิ่งนี้เป็นแผนที่ทิศทางของภูเก็ต ไม่ใช่เป้าหมายราคา รูปแบบโดยรวม — การปรับตำแหน่งสู่พรีเมียม การย้ายไปยังวิลล่าและสินค้าแบรนด์ดัง ความเสี่ยงอุปทานล้นในคอนโดสินค้าโภคภัณฑ์ — สอดคล้องกับสิ่งที่เราติดตามทุกวัน ก่อนดำเนินการตามตัวเลขใดตัวเลขหนึ่ง ให้หาชุดข้อมูลที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขนั้น ก่อนตัดสินใจเลือกพื้นที่หรือโครงการ ให้ตรวจสอบทะเบียน อุปทาน และราคาปัจจุบันด้วยตัวเองก่อน และสำหรับคำถามเรื่องโครงสร้างการถือครองที่อยู่เบื้องหลังตลาดผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ของภูเก็ต เริ่มต้นด้วยคู่มือของเราเรื่อง การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทยและความเสี่ยงจากนอมินี
