ภูเก็ตนำที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศใหม่มูลค่า ฿176,538 ล้าน เข้าสู่ตลาดในปี 2026 มากกว่าจังหวัดใดในไทยนอกเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตัวเลขนี้มาจากการสำรวจภาคสนามประจำปีของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยของ AREA นำเสนอผลการสำรวจในการแถลงที่มีรายงานเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2026 ชลบุรีตามมาเป็นอันดับสองที่ ฿151,822 ล้าน และระยองที่ ฿51,453 ล้าน
อุปทานขนาดนี้จะเป็นปัญหาก็ต่อเมื่อมันค้างอยู่
ผลสำรวจของ AREA นับโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการตากอากาศที่กำลังเปิดขายบนเกาะได้ 806 โครงการ รวม 90,597 หน่วย มูลค่ารวม ฿705,055 ล้าน ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 76,582 หน่วย คิดเป็น 85% ของทุกอย่างที่อยู่ในตลาด มูลค่าการขาย ฿527,777 ล้าน
อัตราที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขนี้คือ 5.2% ของสต๊อกต่อเดือน ด้วยอัตราดังกล่าว AREA ประเมินว่าหน่วยที่ยังขายไม่ออกจะระบายหมดในราว 19.2 เดือน หรือประมาณ 1.6 ถึง 1.7 ปี หากไม่มีผู้พัฒนารายใดเปิดโครงการใหม่อีก การหยุดเปิดโครงการเป็นข้อสมมติ ไม่ใช่การพยากรณ์ แต่สัดส่วนที่อยู่เบื้องหลังมันบอกรูปร่างของตลาดได้ ท่อโครงการขนาดใหญ่กำลังพบกับอุปสงค์ที่เร็วพอจนเกาะไม่สะสมสต๊อกที่ขายไม่ออก
฿176,538 ล้าน ที่ภูเก็ตนำเข้าสู่ตลาดในปีนี้คือ 13,779 หน่วย น้อยกว่าที่ชลบุรีหรือระยองนำเข้าตลาด ภูเก็ตยังนำในด้านมูลค่าเพราะแต่ละหน่วยราคาสูงกว่า ในบรรดาหน่วยที่เพิ่งออกสู่ตลาดในปี 2026 หน่วยที่ภูเก็ตเฉลี่ยอยู่ที่ ฿12.812 ล้าน มากกว่าสองเท่าของกรุงเทพฯ ที่ ฿5.808 ล้าน และมากกว่าสามเท่าของชลบุรีที่ ฿4.035 ล้าน ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบจังหวัดด้วยจำนวนหน่วยเพียงอย่างเดียวจะอ่านภูเก็ตว่าเป็นตลาดที่เล็กกว่า แต่เมื่อวัดด้วยเม็ดเงิน นี่คือตลาดที่ใหญ่ที่สุดนอกเมืองหลวง
เกาะนี้ขายวันหยุด ไม่ได้ขายบ้าน
สินค้าเพื่อการพักผ่อนครองมูลค่าเอาไว้ แม้จะไม่ได้ครองจำนวน วิลล่าตากอากาศ (6,830 หน่วย) และคอนโดตากอากาศ (40,263 หน่วย) รวมกันเป็น 52% ของทุกอย่างที่อยู่ในตลาด แต่เป็น 80% ของมูลค่ารวม หรือกว่า ฿560,000 ล้าน เมื่อรวมสองประเภทเข้าด้วยกัน
- วิลล่าและคอนโดตากอากาศ80%
- สินค้าสำหรับตลาดท้องถิ่น20%
มูลค่าอีก 20% เป็นสินค้าที่มุ่งไปที่ผู้อยู่อาศัยชาวไทยและแรงงานท้องถิ่น และมันเคลื่อนตัวเพียงราว 3% ต่อเดือน เทียบกับ 5.2% ของทั้งเกาะ ผลสำรวจของ AREA อธิบายว่าเซกเมนต์ท้องถิ่นนี้เปราะบางกว่าเมื่อเทียบกัน สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อในภูเก็ต การแยกส่วนนี้สำคัญกว่าอัตราการดูดซับที่เป็นพาดหัว ความแข็งแรงของเกาะกระจุกอยู่ในสินค้าที่ชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวซื้อ ส่วนฝั่งตลาดในประเทศของเกาะมีตลาดของตัวเองที่ช้ากว่าและบางกว่า
ผลสำรวจของ ดร.โสภณ ระบุว่าผู้ซื้อชาวรัสเซียและกลุ่ม CIS เป็นกลุ่มต่างชาติที่ใหญ่ที่สุด ซื้อเพื่อย้ายถิ่นฐานและเพื่อโยกย้ายเงินทุนออกจากตลาดบ้านเกิดเป็นหลัก ตามมาด้วยผู้ซื้อชาวจีนและชาวเอเชียอื่น ชาวยุโรปตะวันตก และผู้ซื้อจากตะวันออกกลาง ผลสำรวจยังบันทึกการเปลี่ยนไปสู่ผู้ซื้อที่อายุน้อยลง ทั้งดิจิทัลโนแมดและคนทำงานทางไกลรายได้สูงที่มองที่อยู่ในภูเก็ตเป็นฐานประจำ ไม่ใช่ที่พักช่วงวันหยุด
Thalang กลายเป็นตลาดพรีเมียมของตัวเอง
อำเภอเดียวแบกสัดส่วนของทั้งหมดนี้ไว้อย่างไม่ได้สัดส่วน Thalang ซึ่งครอบคลุม Cherng Talay, Bang Tao, Layan, Si Sunthon และ Thep Krasattri ทางตะวันตกและทางเหนือของเกาะ มี 411 โครงการ มากกว่าอำเภออื่นใดในจังหวัด เฉพาะคอนโดตากอากาศของที่นี่ก็มี 24,994 หน่วย มูลค่า ฿236,807 ล้าน คิดเป็น 53% ของมูลค่าคอนโดตากอากาศทั้งจังหวัด
ผลสำรวจของ AREA อธิบายว่าทำไมเม็ดเงินจึงกระจุกอยู่ตรงนั้น ท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ตอยู่ห่างออกไป 15 ถึง 25 นาที ที่ดินราบและพัฒนาได้ ต่างจากป่าตองที่เป็นเนินเขา สิ่งอำนวยความสะดวกสร้างเสร็จแล้ว ทั้ง Laguna Phuket, Porto de Phuket, Boat Avenue และ Blue Tree ขณะที่โรงเรียนนานาชาติอย่าง UWC Thailand และ Headstart รองรับครอบครัวชาวต่างชาติที่ย้ายตามเข้ามา ชายหาดฝั่งตะวันตกเงียบและเป็นส่วนตัวมากกว่าย่านท่องเที่ยว ซึ่งเหมาะกับอุปสงค์การย้ายมาอยู่ระยะยาวของผู้ซื้อต่างชาติที่มองหาบ้านหลังที่สอง ผู้พัฒนารายใหญ่ของไทยลงทุนในอำเภอนี้อย่างหนาแน่น ทั้ง Sansiri, Supalai, Origin Property และ Singha Estate เคียงข้างแบรนด์ท้องถิ่นอย่าง Botanica และ The Title ผลตอบแทนค่าเช่าที่นั่นอยู่ที่ 6% ถึง 10% ต่อปี
ราคาเดินตามมา รายงานของ ดร.โสภณ ระบุว่าหน่วยที่เปิดตัวตลอดปี 2025 และ 2026 เฉลี่ยอยู่ที่ ฿10 ล้าน ขณะที่วิลล่าที่เพิ่งเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ ฿32 ล้าน ตัวเลขวิลล่าอยู่ที่ราวสองเท่าครึ่งของค่าเฉลี่ย ฿12.812 ล้าน ของอุปทานใหม่ปี 2026 ทั้งภูเก็ต ส่วน ฿10 ล้าน ของทุกโครงการที่เปิดใหม่อยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยนั้น ส่วนต่างราคาพรีเมียมกระจุกอยู่ที่ฝั่งวิลล่า ไม่ได้กระจายไปทั่วทุกอย่างที่กำลังก่อสร้าง
สิ่งที่ผลสำรวจยังไม่ตอบ
การประเมิน 19.2 เดือน เป็นการฉายภาพบนข้อสมมติตายตัวว่าจะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ และตัวผลสำรวจเองก็บันทึกว่าการเปิดโครงการในปี 2026 มีขนาดใหญ่ที่สุดในบรรดาจังหวัดนอกกรุงเทพฯ ดังนั้นตัวเลขจริงจึงขึ้นอยู่กับสิ่งที่ผู้พัฒนาจะทำต่อไป
รายงานทั้งสองฉบับไม่ได้แยกอัตราการดูดซับหรืออุปทานของภูเก็ตตามประเภทสินค้าให้ละเอียดไปกว่าที่แบ่งไว้ข้างต้น จึงไม่มีอัตราการระบายแยกระหว่างวิลล่ากับคอนโด หรือระหว่าง Thalang กับพื้นที่ที่เหลือของเกาะ และไม่มีชุดข้อมูลภาครัฐใดมาตรวจทานตัวเลขเหล่านี้ ทั้ง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และ กรมที่ดิน ยังไม่ได้เผยแพร่ตัวเลขระดับจังหวัดที่ครอบคลุมช่วงเวลาเดียวกัน และตัวเลขเหล่านี้ถึงสาธารณะผ่านการรายงานการแถลงของ ดร.โสภณ ไม่ใช่ผ่านชุดข้อมูลที่ AREA เผยแพร่
แหล่งข้อมูลทั้งสองยังไม่ตรงกันว่าตัวเลข 13,779 หน่วย นับอะไร รายงานภาษาอังกฤษของ Nation Thailand อธิบายว่าเป็นหน่วยที่เพิ่งออกสู่ตลาดในปี 2026 ซึ่งเป็นการอ่านที่บทความนี้ใช้ 13,779 หน่วย ที่หน่วยละ ฿12.812 ล้าน รวมได้เท่ากับ ฿176,538 ล้าน ของอุปทานปี 2026 ที่ผลสำรวจฉบับเดียวกันรายงานไว้ ตัวเลขจำนวนหน่วยและราคาเฉลี่ยจึงเป็นของประชากรชุดเดียวกัน ส่วนรายงานภาษาไทยของ Positioningmag ใช้คำเรียกของ AREA เองสำหรับสต๊อกเหลือขายพร้อมโอนกับตัวเลขเดียวกันนี้ และผูกค่าเฉลี่ย ฿12.812 ล้าน เข้ากับการอ่านแบบนั้น คำเรียกดังกล่าวจะอธิบายหน่วยคนละชุด แต่มีเพียงการอ่านแบบหน่วยที่เพิ่งออกสู่ตลาดเท่านั้นที่คูณออกมาได้เท่ากับ ฿176,538 ล้าน ของอุปทานปี 2026 ไม่มีชุดข้อมูลที่ AREA เผยแพร่ฉบับใดชี้ขาดว่าการอ่านแบบใดถูกต้อง
