لا تنشئ أي ولاية خارجية طريقًا لتجاوز قانون العقار التايلاندي. قد تتأهل شركة في هونغ كونغ أو سنغافورة أو BVI أو غيرها لتسجيل وحدة كوندومينيوم ضمن الحصة الأجنبية، لكنها لا تملك أرض تايلاند لمجرد وضع كيان أجنبي فوق الصفقة. تخضع الأرض والوحدة لقانونين مختلفين، وتبقى تصاريح الأعمال الخاصة مرتبطة بغرضها الموافق عليه.
يعرض هذا الدليل الإطار الساري في 23 يوليو 2026. وهو دليل تصنيف وأدلة، لا توصية بولاية أو مزود أو هيكل معين.
هل تغيّر صفة «offshore» النتيجة القانونية؟
لا. تنظر تايلاند إلى الشخص الذي يسجل الحق، والفئة النظامية، وأدلة التمويل والسيطرة، والاستعمال المسموح للعقار. قد يفيد التأسيس الأجنبي في حوكمة المجموعة، لكنه لا يحوّل الشخص الاعتباري الأجنبي إلى مالك أرض تايلاندي.
السؤال الأول ليس «أين نؤسس؟» بل «ما الحق الذي سيسجل؟». ابدأ من إطار الملكية الأجنبية ثم افصل بين وحدة الكوندومينيوم والأرض والمبنى القائم عليها.
ما الفرق بين وحدة الحصة الأجنبية والأرض التايلاندية؟
وحدة الحصة الأجنبية مسار نظامي لملكية وحدة لشخص أجنبي مؤهل داخل حصة 49%، أما الأرض التايلاندية فتبقى غير متاحة للشخص الاعتباري الأجنبي دون أساس تصريح محدد.
- الوحدة: قد يتأهل الشخص الاعتباري الأجنبي وفق المادة 19، ما دام مجموع الملكية الأجنبية لا يتجاوز 49% من إجمالي مساحة الوحدات بموجب المادة 19 bis. بقي الحد نافذًا في 23 يوليو 2026. راجع دليل حصة 49%.
- الأرض: تعد الشركة المؤسسة خارج تايلاند أجنبية بموجب قانون الأراضي. وتعد الشركة التايلاندية أجنبية أيضًا إذا تجاوز رأس المال الأجنبي 49% أو تجاوز عدد المساهمين الأجانب النصف، مع معالجة المادتين 97 و98 للحيازات غير المباشرة.
- المبنى والأرض: يمكن فصل ملكيتهما، لكن العقود وأدلة البناء والحقوق المسجلة وخطة الخروج يجب أن تدعم الفصل عمليًا. شهادة الأسهم ليست سند أرض.
لا يمتد تسجيل الوحدة إلى حديقة أو قطعة فيلا أو أرض خارج الكوندومينيوم المسجل.
ماذا يمكن لكل هيكل أن يملك؟
يتوقف الجواب على التصنيف القانوني للمشتري ونوع الأصل وأي تصريح مقيد بالغرض؛ فلا يوجد شكل شركة يملك كل أنواع العقار التايلاندي.
| الهيكل | وحدة ضمن الحصة الأجنبية | أرض تايلاندية | الأساس والحد الرئيسي |
|---|---|---|---|
| شركة مؤسسة في الخارج | ممكنة عند تحقق المادة 19 وتوفر الحصة وقبول أدلة التحويل والسلطة | لا، كقاعدة عامة | التأسيس الخارجي لا ينشئ استثناء من قانون الأراضي |
| شركة تابعة تايلاندية أجنبية بنسبة 50% أو أكثر أو داخلة في المادتين 97–98 | ممكنة وفق قواعد الوحدة الأجنبية | لا، كقاعدة عامة | التسجيل التايلاندي لا يمحو التصنيف الأجنبي |
| شركة تشغيلية حقيقية بأغلبية تايلاندية خارج المادتين 97–98 | ليس عبر الحصة الأجنبية؛ قد تقتني كشخص اعتباري تايلاندي حقيقي وفق قواعد الوحدات المطبقة | ممكنة لغرض الشركة الحقيقي | يقدّم التايلانديون رأس مال حقيقيًا ويتحملون المخاطر والمنفعة ويشاركون؛ ولا تنشئ الصورية سندًا تايلانديًا للأجنبي |
| شركة مُروَّجة من BOI | وفق قانون الوحدات أو موافقة المشروع | فقط الأرض المناسبة للنشاط الموافق عليه | المادة 27 خاصة بالمشروع؛ التصرف خلال سنة من حل النشاط أو نقله |
| مشغّل IEAT | ممكنة حيث تنطبق | فقط أرض مصرح بها داخل منطقة صناعية أو حرة | المادة 44 للأعمال؛ التصرف خلال ثلاث سنوات من حل العمل أو نقله |
| معاهدة وإذن وزاري | وفق القواعد المطبقة | فقط إذا كان حق معاهدة قائم وإجراء الوزير منطبقين | امتياز الأعمال لا يساوي حق الأرض تلقائيًا؛ يلزم تأكيد كتابي |
| تايلانديون صوريون يحملون أسهمًا أو أرضًا للأجنبي | لا اختصار مشروع | لا اختصار مشروع | الشكل لا يعالج الحيازة لحساب الأجنبي، والادعاء مع ذلك يحتاج إثباتًا |
كيف تختلف الشركة الأجنبية المباشرة عن التابعة التايلاندية؟
الشركة الأجنبية المباشرة أجنبية بحكم مكان تأسيسها، وتبقى التابعة التايلاندية أجنبية لأغراض الأرض إذا دخلت في المادة 97 أو 98؛ فلا يغير التسجيل في تايلاند وحده أيًا من النتيجتين. ولشراء وحدة ستحتاج عادةً سلسلة شركات موثقة: وثائق التأسيس والنظام، سجل حديث أو شهادة استمرار، المديرون والموقّعون، قرار مجلس الإدارة بالشراء، الوكالات، معلومات المستفيدين الحقيقيين، والتصديق والترجمة التايلاندية حيث تطلبهما الجهة أو المصرف.
وقد تشتري شركة حقيقية بأغلبية تايلاندية خارج تلك الاختبارات وحدة بصفتها شخصًا اعتباريًا تايلانديًا، لا ضمن الحصة الأجنبية، لكن لحسابها المؤسسي الحقيقي فقط. وقد يحتاج نشاطها الفعلي إلى مراجعة بموجب قانون الأعمال الأجنبية؛ فامتلاك الأصل والترخيص بتشغيل عمل باستخدامه مسألتان منفصلتان.
ما الذي يميز الشركة التايلاندية الحقيقية عن الهيكل الصوري؟
تكون الشركة التايلاندية حقيقية عندما يكون مساهموها مالكيها قانونيًا واقتصاديًا فعلًا، وتتطابق صورة السجل مع التمويل والمخاطر والسيطرة والمنفعة الواقعية.
- دفع المساهمون التايلانديون ثمن أسهمهم من موارد قابلة للتتبع ويتحملون الربح والخسارة.
- تتفق الأصوات والتوزيعات وحقوق المعلومات والمشاركة في المجلس مع الصفقة الحقيقية.
- تتسق العمالة والعقود والحسابات والضرائب والمقر والإيرادات والمصروفات مع النشاط المعلن.
- للقروض المرتبطة شروط تجارية وموافقات وسجل سداد ومعالجة ضريبية.
- لا يلزم اتفاق جانبي بإعادة الأسهم أو الأصوات أو الأرباح أو حصيلة البيع إلى الأقلية الأجنبية بصرف النظر عن الأداء.
لا تكون الأسهم الممتازة أو القرض الأجنبي غير مشروعين تلقائيًا. لكن تمويل الأجنبي للأسهم التايلاندية، وانعدام مخاطر حامليها، وعودة كل السيطرة والمنفعة إلى الخارج قد تناقض السجل. راجع دليل الشركة التايلاندية المالكة للعقار.
وحّد أمر مكتب التسجيل المركزي للشراكات والشركات رقم 2/2569، الذي نشرته وزارة التجارة والنافذ من 1 أغسطس 2026، أدلة التسجيل عند التأسيس أو التعديل عندما يستثمر أجانب أو يملكون سلطة التوقيع. وتطلب النماذج المرفقة الإفصاح عن مساهمات المساهمين التايلانديين وتأكيد أنهم استثمروا فعلًا بدل المساعدة على ملكية صورية. مراجعة التسجيل ليست إدانة ولا بديلًا عن تحليل مكتب الأراضي أو الضرائب أو المحكمة.
متى تنطبق المادة 27 من BOI والمادة 44 من IEAT؟
تنطبق المادة 27 من BOI فقط على أرض معتمدة لنشاط مُروَّج، فيما تنطبق المادة 44 من IEAT فقط على أرض مأذون بها لمشغّل صناعي أو تجاري داخل منطقة صناعية أو حرة.
تتعلق المادة 27 بالنشاط المُروَّج لا بأسلوب حياة المستثمر. يحدد BOI المساحة والشروط. ويجب على الشخص الأجنبي المُروَّج التصرف في الأرض خلال سنة بعد حل النشاط أو نقله. ويضع إعلان 16/2567 المؤرخ 1 نوفمبر 2024 معايير عادية للأرض الملحقة بالمكتب وسكن الموظفين: رأس مال مدفوع قدره 50 مليون بات على الأقل، و5 rai للمكتب، و20 rai لسكن موظفي التشغيل. ليست هذه حدودًا قصوى مطلقة؛ إذ يجوز لـ OBOI الإذن حالةً بحالة عند وجود مبرر وضرورة خاصين. ويبقى هذا التقدير مقيدًا بالغرض ولا ينشئ حصة لمسكن خاص. راجع قواعد BOI.
تنطبق المادة 44 داخل المنطقة الصناعية أو الحرة فقط. يجوز لمجلس IEAT السماح بالمساحة المناسبة للعمل. وبموجب القانون الموحد حتى تعديل 2019، يجب على المشغّل الأجنبي بعد حل العمل أو نقله بيع الأرض المصرح بها ومكوناتها إلى IEAT أو المتلقي خلال ثلاث سنوات.
تُقرأ المعاهدة والإذن الوزاري حرفيًا. تتطلب المادة 86 من قانون الأراضي معاهدة منطبقة وشروطًا وإذن الوزير. لا تثبت جنسية الشركة أو معاهدة استثمار أو شهادة FBA حق أرض بذاتها. يلزم تأكيد كتابي للأداة والإذن قبل الشراء.
النشر الرسمي الحالي لقانون الأراضي لدى دائرة الأراضي هو النص التايلاندي في صفحة حُدّثت في 5 نوفمبر 2025. أما المواد المرتبطة بشأن الأشخاص الاعتباريين ومكافحة الصورية فهي إرشادات إدارية باللغة التايلاندية؛ ولا يعرضها هذا الدليل كتشريع إنجليزي رسمي حالي للمواد 86 أو 97 أو 98 أو 113، ويبقى النص النظامي التايلاندي هو الحاكم.
ما ملف الأدلة المطلوب قبل النقل؟
قبل دفع مبلغ غير قابل للاسترداد، ينبغي أن يضم ملف واحد العقار ووجود الشركة والسلطة والتمويل والجوهر وكل تصريح يعتمد عليه المشتري.
- تصنيف العقار: السند والمساحة المساحية وتسجيل الكوندومينيوم وشهادة الحصة الحالية والمساحة والقيود والاستعمال.
- وجود الشركة: التأسيس والنظام وسجل حديث أو good standing والعنوان والمديرون والمساهمون ومخطط المجموعة حتى المستفيدين الطبيعيين.
- السلطة: قرارات المجلس والمساهمين وقواعد التوقيع والنماذج والوكالات والتصديق والترجمة التايلاندية.
- التمويل: المرسل والمستفيد والعقد والفواتير والكشوف وقرارات القرض أو رأس المال والغرض والعملة وإشعار القيد ودليل الصرف. راجع FET والأدلة المصرفية.
- الجوهر: مساهمات كل مساهم وشروط القروض والفائدة والسداد والتوزيعات والمحاضر والموظفون والعقود والإيراد والمصروف والاستعمال الفعلي.
- التصاريح: شهادة BOI وموافقة الأرض، وإذن IEAT، ورخصة أو شهادة FBA، وأي موافقة من مكتب الأراضي أو الوزير.
يسمح بنك تايلاند بتدفق العملات الأجنبية دون سقف عام. وتطلب قواعده التي روجعت في 23 يوليو 2026 أدلة من 200,000 دولار أمريكي، مع استثناء KYB مستمر محدود، ويصدر المصرف دليل المعاملة بعد تنفيذها. يبقى دليل الوحدة النظامي مطلوبًا تحت العتبة، لذا يجب الاتفاق مسبقًا على الصيغة مع المصرف ومكتب الأراضي.
ما الالتزامات التي تستمر بعد التسجيل؟
تستمر بعد التسجيل التزامات الحسابات والضرائب وقانون الأعمال الأجنبية وAML والأطراف المرتبطة والخلافة والتمويل والخروج طوال عمر الهيكل.
- الحسابات والضرائب: تمسك الشركة التايلاندية الحسابات وتقدم القوائم والإقرارات وتسجل الإيجار والفائدة والمعاملات المرتبطة والاستهلاك والتصرف. ويورد جدول المعدلات الرسمي لدائرة الإيرادات، المحدث في 7 فبراير 2024، المعدل العام البالغ 20% من صافي الربح بموجب قانون تعديل قانون الإيرادات رقم 42 لسنة 2016 للفترات المحاسبية التي تبدأ في 1 يناير 2016 أو بعده؛ وقد تختلف الأنظمة والإعفاءات الخاصة. وقد يترتب على النقل اقتطاع وضريبة أعمال محددة أو رسم دمغة ورسوم تسجيل. راجع ضرائب العقار.
- قانون الأعمال الأجنبية: قد يتطلب التأجير أو الإدارة أو الخدمات أو التطوير ترخيصًا أو شهادة أو ترويجًا أو نطاق نشاط مختلفًا. لا يسمح امتلاك الوحدة بكل نشاط فيها.
- AML والمستفيد الحقيقي: تظهر ملفات DBD الأطراف المسجلة، بينما تحدد المصارف والجهات المبلغة المستفيدين الحقيقيين وتتحقق منهم وفق CDD لدى AMLO، مع مصدر الأموال والثروة والعقوبات وتحديث سلسلة الملكية.
- الأطراف المرتبطة: تحتاج القروض ورسوم الإدارة والضمانات والمدفوعات الخارجية عقودًا وموافقات وغرضًا تجاريًا وتحليل transfer pricing عند انطباقه واقتطاعًا صحيحًا.
- الخلافة والسيطرة: قد تبقى الشركة، لكن الأسهم الخارجية وسلطات المدير والضمانات وتفويضات المصرف وسجل المستفيد تدخل إجراءات التركة والشركة. راجع الخلافة.
- التمويل والخروج: يفحص المقرض الأصل والمقترض والتدفق والتصاريح والضامنين والمستفيدين. وعند بيع الأصل أو الأسهم يفحص المشتري أهلية الأرض التاريخية ومخاطر الصورية والضرائب والحسابات والقروض والنزاعات والتصاريح وأدلة إعادة الأموال؛ وقد تنقل صفقة الأسهم التزامات خفية.
ما العلامات الحمراء التي توقف الصفقة؟
ينبغي أن يتوقف المشتري قبل النقل إذا لم يصمد الأساس النظامي أو تمويل المساهمين أو دليل الحصة أو الموافقات أو السجلات أمام التحقق.
- وعد بأن الشركة الخارجية تجعل الأرض الأجنبية قانونية بلا نص وتصريح محددين؛
- عجز المساهمين التايلانديين عن إثبات ثمن أسهمهم أو فهم العمل؛
- تحويلات أسهم فارغة أو استقالات بلا تاريخ أو أجر صوري ثابت أو اتفاق يعيد كل الأصوات والمنفعة؛
- تمويل الأجنبي حصته والأغلبية التايلاندية مع وصف الجميع برأس مال مستقل؛
- ذكر BOI أو IEAT بلا شهادة وموافقة أرض وموقع وشروط وموعد خروج؛
- غياب شهادة حصة حديثة أو عجز المصرف عن تحديد دليل التحويل؛
- تعارض السجل وملفات الأرض وKYC والضرائب والسيطرة الفعلية؛
- عرض التحقيق أو علامة المخاطر كإدانة نهائية، أو كدليل على عدم الحاجة للتصرف.
لمن يصلح هذا الهيكل؟
قد يصلح لمجموعة تشغيل عابرة للحدود تشتري وحدة مؤهلة أو تدير مشروعًا مُروَّجًا أو تعمل داخل منطقة صناعية، ولديها ميزانية للحوكمة والحسابات والضرائب والمصارف والخروج المستمر.
لمن لا يصلح هذا الهيكل؟
لا يصلح لمن يريد قطعة فيلا أو بيت عطلات شخصيًا أو إخفاء الهوية أو مساهمين صوريين أو شركة ورقية بلا نشاط. عندها يجب مقارنة الحقوق المسجلة والبدائل المشروعة بدل إعادة تسمية الملكية الأجنبية.
ماذا يجب أن تجيب قائمة القرار النهائية؟
ينبغي قبل التوقيع أن تحدد القائمة النهائية الأصل والأساس القانوني الدقيق والتمويل والسيطرة والموافقات والالتزامات المستمرة وآثار الخروج.
- هل الأصل وحدة أم أرض أم مبنى أم مجموعة حقوق؟
- ما الفئة النظامية الدقيقة التي تسمح لهذا المشتري بالتسجيل؟
- هل يعتمد المسار على حصة قائمة أو BOI/IEAT أو معاهدة أو ترخيص أو قرار وزير؟
- من يمول ويسيطر وينتفع ويضمن ويرث ويبيع في النهاية؟
- هل يتفق السجل والمسار المصرفي والعقود والحسابات والضرائب والسلوك؟
- ما الإقرارات والضرائب وتحديثات KYC وشروط التصاريح وقيود التمويل ومواعيد الخروج المستمرة؟
- ماذا يحدث عند انتهاء الترويج أو خروج مساهم تايلاندي أو وفاة مستفيد أو إغلاق حساب أو البيع؟
إذا غيّر كشف وثيقة واحدة الإجابة، فالهيكل غير جاهز للنقل.