لا تنشئ أي ولاية خارجية طريقًا لتجاوز قانون العقار التايلاندي. قد تتأهل شركة في هونغ كونغ أو سنغافورة أو BVI أو غيرها لتسجيل وحدة كوندومينيوم ضمن الحصة الأجنبية، لكنها لا تملك أرض تايلاند لمجرد وضع كيان أجنبي فوق الصفقة. تخضع الأرض والوحدة لقانونين مختلفين، وتبقى تصاريح الأعمال الخاصة مرتبطة بغرضها الموافق عليه.
يعرض هذا الدليل الإطار الساري في 23 يوليو 2026. وهو دليل تصنيف وأدلة، لا توصية بولاية أو مزود أو هيكل معين.
هذا هو الجزء الأول من دليل من جزأين. يتناول الجزء الثاني الولايات الخارجية، وأدلة النقل، والعلامات الحمراء، وقائمة القرار النهائية.
هل تغيّر صفة «offshore» النتيجة القانونية؟
لا. تنظر تايلاند إلى الشخص الذي يسجل الحق، والفئة النظامية، وأدلة التمويل والسيطرة، والاستعمال المسموح للعقار. قد يفيد التأسيس الأجنبي في حوكمة المجموعة، لكنه لا يحوّل الشخص الاعتباري الأجنبي إلى مالك أرض تايلاندي.
السؤال الأول ليس «أين نؤسس؟» بل «ما الحق الذي سيسجل؟». ابدأ من إطار الملكية الأجنبية ثم افصل بين وحدة الكوندومينيوم والأرض والمبنى القائم عليها.
ما الفرق بين وحدة الحصة الأجنبية والأرض التايلاندية؟
وحدة الحصة الأجنبية مسار نظامي لملكية وحدة لشخص أجنبي مؤهل داخل حصة 49%، أما الأرض التايلاندية فتبقى غير متاحة للشخص الاعتباري الأجنبي دون أساس تصريح محدد.
- الوحدة: قد يتأهل الشخص الاعتباري الأجنبي وفق المادة 19، ما دام مجموع الملكية الأجنبية لا يتجاوز 49% من إجمالي مساحة الوحدات بموجب المادة 19 bis. بقي الحد نافذًا في 23 يوليو 2026. راجع دليل حصة 49%.
- الأرض: تعد الشركة المؤسسة خارج تايلاند أجنبية بموجب قانون الأراضي. وتعد الشركة التايلاندية أجنبية أيضًا إذا تجاوز رأس المال الأجنبي 49% أو تجاوز عدد المساهمين الأجانب النصف، مع معالجة المادتين 97 و98 للحيازات غير المباشرة.
- المبنى والأرض: يمكن فصل ملكيتهما، لكن العقود وأدلة البناء والحقوق المسجلة (مثل حق السطح أو حق الانتفاع المسجل فوق الهيكل الشركاتي) وخطة الخروج يجب أن تدعم الفصل عمليًا. شهادة الأسهم ليست سند أرض.
لا يمتد تسجيل الوحدة إلى حديقة أو قطعة فيلا أو أرض خارج الكوندومينيوم المسجل.
ماذا يمكن لكل هيكل أن يملك؟
يتوقف الجواب على التصنيف القانوني للمشتري ونوع الأصل وأي تصريح مقيد بالغرض؛ فلا يوجد شكل شركة يملك كل أنواع العقار التايلاندي.
| الهيكل | وحدة ضمن الحصة الأجنبية | أرض تايلاندية | الأساس والحد الرئيسي |
|---|---|---|---|
| شركة مؤسسة في الخارج (شركة قابضة خارجية) | ممكنة عند تحقق المادة 19 وتوفر الحصة وقبول أدلة التحويل والسلطة | لا، كقاعدة عامة | التأسيس الخارجي لا ينشئ استثناء من قانون الأراضي |
| شركة تابعة تايلاندية أجنبية بنسبة 50% أو أكثر أو داخلة في المادتين 97–98 | ممكنة وفق قواعد الوحدة الأجنبية | لا، كقاعدة عامة | التسجيل التايلاندي لا يمحو التصنيف الأجنبي |
| شركة تشغيلية حقيقية بأغلبية تايلاندية خارج المادتين 97–98 | ليس عبر الحصة الأجنبية؛ قد تقتني كشخص اعتباري تايلاندي حقيقي وفق قواعد الوحدات المطبقة | ممكنة لغرض الشركة الحقيقي | يقدّم التايلانديون رأس مال حقيقيًا ويتحملون المخاطر والمنفعة ويشاركون؛ ولا تنشئ الصورية سندًا تايلانديًا للأجنبي |
| شركة مُروَّجة من BOI | وفق قانون الوحدات أو موافقة المشروع | فقط الأرض المناسبة للنشاط الموافق عليه | المادة 27 خاصة بالمشروع؛ التصرف خلال سنة من حل النشاط أو نقله |
| مشغّل IEAT | ممكنة حيث تنطبق | فقط أرض مصرح بها داخل منطقة صناعية أو حرة | المادة 44 للأعمال؛ التصرف خلال ثلاث سنوات من حل العمل أو نقله |
| معاهدة وإذن وزاري | وفق القواعد المطبقة | فقط إذا كان حق معاهدة قائم وإجراء الوزير منطبقين | امتياز الأعمال لا يساوي حق الأرض تلقائيًا؛ يلزم تأكيد كتابي |
| تايلانديون صوريون يحملون أسهمًا أو أرضًا للأجنبي (مساهمون صوريون) | لا اختصار مشروع | لا اختصار مشروع | الشكل لا يعالج الحيازة لحساب الأجنبي، والادعاء مع ذلك يحتاج إثباتًا |
كيف تختلف الشركة الأجنبية المباشرة عن التابعة التايلاندية؟
الشركة الأجنبية المباشرة أجنبية بحكم مكان تأسيسها، وتبقى التابعة التايلاندية أجنبية لأغراض الأرض إذا دخلت في المادة 97 أو 98؛ فلا يغير التسجيل في تايلاند وحده أيًا من النتيجتين. ولشراء وحدة ستحتاج عادةً سلسلة شركات موثقة: وثائق التأسيس والنظام، سجل حديث أو شهادة استمرار، المديرون والموقّعون، قرار مجلس الإدارة بالشراء، الوكالات، معلومات المستفيدين الحقيقيين، والتصديق والترجمة التايلاندية حيث تطلبهما الجهة أو المصرف.
وقد تشتري شركة حقيقية بأغلبية تايلاندية خارج تلك الاختبارات وحدة بصفتها شخصًا اعتباريًا تايلانديًا، لا ضمن الحصة الأجنبية، لكن لحسابها المؤسسي الحقيقي فقط. وقد يحتاج نشاطها الفعلي إلى مراجعة بموجب قانون الأعمال الأجنبية؛ فامتلاك الأصل والترخيص بتشغيل عمل باستخدامه مسألتان منفصلتان.
ما الذي يميز الشركة التايلاندية الحقيقية عن الهيكل الصوري؟
تكون الشركة التايلاندية حقيقية عندما يكون مساهموها مالكيها قانونيًا واقتصاديًا فعلًا، وتتطابق صورة السجل مع التمويل والمخاطر والسيطرة والمنفعة الواقعية.
- دفع المساهمون التايلانديون ثمن أسهمهم من موارد قابلة للتتبع ويتحملون الربح والخسارة.
- تتفق الأصوات والتوزيعات وحقوق المعلومات والمشاركة في المجلس مع الصفقة الحقيقية.
- تتسق العمالة والعقود والحسابات والضرائب والمقر والإيرادات والمصروفات مع النشاط المعلن.
- للقروض المرتبطة شروط تجارية وموافقات وسجل سداد ومعالجة ضريبية.
- لا يلزم اتفاق جانبي بإعادة الأسهم أو الأصوات أو الأرباح أو حصيلة البيع إلى الأقلية الأجنبية بصرف النظر عن الأداء.
لا تكون الأسهم الممتازة أو قرض المساهم من الخارج غير مشروعين تلقائيًا. لكن تمويل الأجنبي للأسهم التايلاندية، وانعدام مخاطر حامليها، وعودة كل السيطرة والمنفعة إلى الخارج قد تناقض السجل. راجع دليل الشركة التايلاندية المالكة للعقار.
وحّد أمر مكتب التسجيل المركزي للشراكات والشركات رقم 2/2569، الذي نشرته وزارة التجارة والنافذ من 1 أغسطس 2026، أدلة التسجيل عند التأسيس أو التعديل عندما يستثمر أجانب أو يملكون سلطة التوقيع. وتطلب النماذج المرفقة الإفصاح عن مساهمات المساهمين التايلانديين وتأكيد أنهم استثمروا فعلًا بدل المساعدة على ملكية صورية. مراجعة التسجيل ليست إدانة ولا بديلًا عن تحليل مكتب الأراضي أو الضرائب أو المحكمة.
متى تنطبق المادة 27 من BOI والمادة 44 من IEAT؟
تنطبق المادة 27 من BOI فقط على أرض معتمدة لنشاط مُروَّج، فيما تنطبق المادة 44 من IEAT فقط على أرض مأذون بها لمشغّل صناعي أو تجاري داخل منطقة صناعية أو حرة.
تتعلق المادة 27 بالنشاط المُروَّج لا بأسلوب حياة المستثمر. يحدد BOI المساحة والشروط. ويجب على الشخص الأجنبي المُروَّج التصرف في الأرض خلال سنة بعد حل النشاط أو نقله. ويضع إعلان 16/2567 المؤرخ 1 نوفمبر 2024 معايير عادية للأرض الملحقة بالمكتب وسكن الموظفين: رأس مال مدفوع قدره 50 مليون بات على الأقل، و5 rai للمكتب، و20 rai لسكن موظفي التشغيل. ليست هذه حدودًا قصوى مطلقة؛ إذ يجوز لـ OBOI الإذن حالةً بحالة عند وجود مبرر وضرورة خاصين. ويبقى هذا التقدير مقيدًا بالغرض ولا ينشئ حصة لمسكن خاص. راجع قواعد BOI.
تنطبق المادة 44 داخل المنطقة الصناعية أو الحرة فقط. يجوز لمجلس IEAT السماح بالمساحة المناسبة للعمل. وبموجب القانون الموحد حتى تعديل 2019، يجب على المشغّل الأجنبي بعد حل العمل أو نقله بيع الأرض المصرح بها ومكوناتها إلى IEAT أو المتلقي خلال ثلاث سنوات. ولا يحوّل هذا المسار الأرض السكنية العادية خارج المنطقة الصناعية إلى ملكية مطلقة (freehold) للأجنبي.
تُقرأ المعاهدة والإذن الوزاري حرفيًا. تتطلب المادة 86 من قانون الأراضي معاهدة منطبقة وشروطًا وإذن الوزير. لا تثبت جنسية الشركة أو معاهدة استثمار أو شهادة FBA حق أرض بذاتها. يلزم تأكيد كتابي للأداة والإذن قبل الشراء.
النشر الرسمي الحالي لقانون الأراضي لدى دائرة الأراضي هو النص التايلاندي في صفحة حُدّثت في 5 نوفمبر 2025. أما المواد المرتبطة بشأن الأشخاص الاعتباريين ومكافحة الصورية فهي إرشادات إدارية باللغة التايلاندية؛ ولا يعرضها هذا الدليل كتشريع إنجليزي رسمي حالي للمواد 86 أو 97 أو 98 أو 113، ويبقى النص النظامي التايلاندي هو الحاكم.
