بيع عقار تايلاندي ليس مجرد العثور على مشترٍ. قبل عربون لا يمكن الرجوع عنه يحتاج المالك الأجنبي إلى سلسلة قابلة للتنفيذ: شخص مخول، وحق قابل للنقل، ومشترٍ مؤهل، وعقد يوزع المخاطر، وإغلاق قابل للتسجيل، وحيازة متفق عليها، ومسار مصرفي للعائد.
هذا إطار إعداد لا حساب ضريبة أو رأي قانوني. الوقائع ومكتب الأراضي ودائرة الإيرادات وإدارة المبنى والدائن والبنك المرخص تحدد الملف الفعلي.
ما الذي يجب تأكيده قبل عرض العقار؟
- ما الذي يباع؟ ملكية شقة باسم أجنبي، أو مبنى مع حق مستقل في الأرض، أو إيجار، أو أسهم شركة، أو إرث، أو حق off-plan معاملات مختلفة.
- من يوقع؟ طابق الجواز أو الشركة مع السند والعقد والحساب، وافحص الشركاء والزوج والتركة والمديرين والقرارات.
- ما القيود؟ استخرج سنداً حديثاً وافحص الرهن والإيجار والانتفاع وحق السطح والارتفاق والمحكمة والشاغلين والرسوم المشتركة.
- هل يستطيع المشتري أخذ الحق؟ مشتري الشقة الأجنبي يحتاج شروط قانون الشقق والحصة ودليل الأموال؛ الهيكل غير المباشر لا يمنحه الأرض تلقائياً.
- ما الذي يحدث متزامناً؟ فك الرهن والثمن والتسجيل والأصول والتسليم.
- كيف يتحرك المال؟ أكد الحساب والمستفيد والصرف ودليل المصدر وملف التحويل الخارجي قبل تثبيت طريقة الدفع.
لا تعد بنقل ترخيص أو إضافة أو أثاث أو دخل إيجار أو حق غير مسجل بلا مستند.
ما ملف السلطة والملكية المطلوب؟
يجهز الفرد أصل السند أو شهادة الوحدة والجواز وتغيير الاسم ووثائق الاقتناء وأي زواج أو طلاق أو ملكية مشتركة أو إرث أو حكم. تجهز الشركة شهادة حديثة وبيانات المساهمين وهويات المديرين والقرار اللازم والختم إذا اشترطته سلطة التوقيع.
للبائع في الخارج استخدم نماذج وكالة دائرة الأراضي المخصصة للأرض أو الوحدة. قد يلزم توثيق وتصديق إضافي؛ أرسل المسودة والجواز للمكتب المختص قبل التنفيذ. لا توقع نموذجاً فارغاً ولا تمنح سلطة أوسع من الصفقة.
يشارك جميع الملاك أو يوكلون صحيحاً. موافقة الزوج وطبيعة المال تعتمد على الوقائع. يحتاج منفذ التركة أو الوارث سلطة وحقاً قابلاً للتسجيل؛ انظر توارث العقارات التايلاندية للورثة الأجانب — ما يحدث فعلًا.
ويشمل ملف العقار السند والبحث، تراخيص المبنى ومخططاته، عقود الإيجار والانتفاع والإدارة والشاغلين، بيان سداد الرهن، رصيد إدارة الشقة وشهادة خلو الدين، أدلة ضريبة الأرض والمبنى والرسوم المطلوبة، وقائمة الموجودات والعيوب والمفاتيح والعدادات.
كيف يضبط الحجز والعقد؟
الحجز لا يحل محل عقد البيع. قبل المال غير المسترد حدد العقار والأطراف والسعر وحافظ المال وفترة الفحص وأسباب الرد وموعد العقد الكامل.
يذكر العقد معرفات السند والمشمولات، السعر والعملة والحساب والعربون والرصيد، شروط سلامة الملكية وأهلية المشتري وتعاون البنك والموافقات، موعد الإغلاق والعلاج والتخلف، ممول كل ضريبة ورسم وفك رهن وأتعاب، الحيازة والشاغلين والودائع والمفاتيح والعدادات، والوثائق التي تتبادل مع الدفع وفك الرهن والتسجيل معاً. العرف السوقي ليس قانوناً.
ما الضرائب والرسوم؟
في 23 يوليو 2026 يبين دليل دائرة الأراضي الرسمي أن رسم تسجيل نقل الملكية العادي 2% من القيمة الرسمية، وضريبة الأعمال الخاصة الفعلية 3.3% من الأعلى بين القيمة الرسمية والثمن عند انطباقها، وقواعد الاستقطاع والدمغة. التخفيض المؤقت لا ينطبق إلا إذا استوفت الصفقة شروطه يوم التسجيل.
ليست نسبة 2% رسماً عاماً لكل هياكل هذا الدليل. تسجيل الإيجار أو إحالته وبيع أسهم الشركة وإحالة عقد off-plan تتبع قواعد أدواتها. لمعالجة رسم تسجيل الإيجار والدمغة الحالية ارجع إلى عقد الإيجار 30 سنة في تايلاند — التسجيل والتجديد وقائمة التفاوض ولا تستخدم معدل نقل الملكية بدلاً منها.
كيف يختلف الاستقطاع؟
للفرد ليس نسبة ثابتة؛ يستخدم القيمة الرسمية وطريقة الاقتناء وسنوات الحيازة والخصم القانوني والشرائح التصاعدية وفق إرشاد دائرة الإيرادات. راجع الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي وضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات في تايلاند — ما يدفعه الأجانب فعليًا واحسب الحالة نفسها.
للشركة أو الشراكة تقرر الدائرة استقطاع 1% من الأعلى بين الثمن والقيمة الرسمية عند نقل الحق؛ وهو رصيد لضريبة الشركة لا ضريبة الربح النهائية. انظر الإرشاد الرسمي.
متى تنطبق SBT أو الدمغة؟
معدل SBT القانوني 3.0% ويصبح 3.3% مع الضريبة البلدية. يوضح إرشاد SBT أن مدة وطريقة الاقتناء وقيد السكن ونوع البائع مهمة؛ فعبارة «أقل من خمس سنوات دائماً» غير كاملة.
جدول الدمغة يفرض باتاً لكل 200 بات أو جزء، أي 0.5%، على إيصال نقل العقار المسجل ويعفي الإيصال الخاضع لـSBT؛ فلا تجمعهما تلقائياً.
أضف حصة رسم النقل وسداد الرهن والشهادات والمتأخرات والإصلاح والعمولة المتعاقد عليها والقانون والترجمة وحسابات الشركة ورسوم SWIFT وفارق الصرف. هذه تكاليف عقد أو خدمة وليست ضرائب جديدة. لا توجد نسبة إجمالية صادقة؛ انظر رسوم نقل ملكية العقارات في تايلاند — قاعدة 2% والحافز المخصص للمواطنين التايلانديين.
كيف تختلف هياكل البيع؟
| الهيكل | ما ينتقل | نقاط التحكم |
|---|---|---|
| شقة freehold باسم أجنبي | ملكية الوحدة المسجلة | أهلية وحصة المشتري، شهادة خلو الدين، القيود والدفع والتسجيل |
| فيلا/منزل مع حق أرض | المبنى والحق الحقيقي في الأرض | لا تصف الأرض freehold إن كان الحق مبنى أو إيجاراً أو superficies أو شركة |
| Leasehold | إحالة أو إيجار جديد | العقد وموافقة المؤجر والمدة والقيود والتسجيل؛ عقد الإيجار 30 سنة في تايلاند — التسجيل والتجديد وقائمة التفاوض |
| أصل شركة تايلاندية | الشركة تبيع الأصل أو المساهمون الأسهم | السلطة والضرائب والحسابات والديون؛ بيع الأسهم ليس نقل عقار في مكتب الأراضي |
| إرث | التركة أو الوارث ينقل حقاً مسجلاً | السلطة وتسجيل الإرث وحدود الأجنبي وواجب التصرف |
| Off-plan | حق عقدي قبل وجود السند | موافقة المطور ورسم الإحالة والأقساط والتخلف وأهلية المشتري لاحقاً |
لا تتحول إلى بيع أسهم أو nominee لمجرد تجنب رسم؛ يتغير الأصل والالتزام.
كيف يعمل إغلاق مكتب الأراضي؟
قبل يوم نقل الملكية في مكتب الأراضي التايلاندي — ما الذي يحدث فعلاً اتفقوا كتابة على: فحص الهوية والسلطة والأصول وأهلية المشتري والحساب؛ التحقق من الشيكات والمستفيدين؛ سداد الدائن وفك الرهن متزامناً؛ توقيع النماذج بعد مطابقة الأرقام؛ دفع الضرائب وأخذ الإيصالات؛ تسجيل المشتري وفحص السند؛ الإفراج عن الصافي والأصول معاً؛ ثم توقيع الموجودات والحيازة وتسليم المفاتيح والعدادات.
إذا فشل شرط فاستخدم التأجيل والعلاج بالعقد، ولا تسلم السند أو المفتاح أو إيصالاً مطلقاً لمجرد وجود موعد.
ماذا يتغير للبائع غير المقيم؟
ينجح الإغلاق البعيد فقط إذا قبل مكتب الأراضي والدائن وإدارة المبنى والبنك الوثائق. اترك وقتاً للبريد والترجمة والتوثيق ونماذج البنك وKYC. يجب أن تغطي الوكالة الأفعال المحددة لا أن تكون تفويضاً غير محدود. وتبقى ضرائب وإفصاحات بلد الإقامة والائتمان الضريبي عملاً منفصلاً.
كيف تستلم الحصيلة وتحولها؟
استخدم حساباً وأثراً يطابقان العقد والبائع، وتجنب حسابات الغير أو تقسيمات غير مفسرة. اعرض مسودة العقد على البنك قبل الإغلاق.
يفرض بنك تايلاند تنفيذ الصرف عبر جهات مرخصة وينشر إطار الرقابة. ثم يفحص البنك KYC/AML والمصدر. ومثال ذلك صفحة SWIFT رسمية لبنك تطلب من العميل الأجنبي دليل مصدر الدخل وتطبق حدوداً. هذا مثال لا توصية؛ أكد المسار مع بنكك.
جهز الجواز وKYC والعقد المسجل والسند قبل وبعد والإيصالات وكشف الثمن والرهن ودليل التحويل الوارد أو FET وشرح الفرق وSWIFT/IBAN والعملة والرسوم. سعر الصرف والبنوك الوسيطة تغير الصافي، وFET القديم لا يضمن تحويل كل الثمن.
ما الجدول العملي؟
هذه أهداف لا آجال قانونية:
- قبل العرض: الملكية والسلطة والهيكل والشاغلون والرهن والضرائب والبنك وصافي العائد.
- قبل الحجز: أهلية المشتري والفحص والرد والحصرية.
- قبل العقد: بحث الملكية/الشركة/الإرث، فك الرهن، الشهادات، تقدير الضريبة، الموجودات والبنك.
- قبل 2–4 أسابيع: الوكالة والتصديق والقرارات وفك الرهن ووثائق المبنى وتعليمات الدفع.
- قبل أيام عمل: الأصول والأسماء والمستفيدون وحساب المكتب وأموال المشتري والمفاتيح والبنك.
- الإغلاق وبعده: تبادل التسجيل والدفع والوثائق والحيازة بالترتيب، ثم التحويل وحفظ الملف والإقرارات.
قائمة وثائق البائع
- أصل السند والبحث الحديث
- الجواز وسلطة الشريك/الزوج/التركة/المحكمة
- وكالة خاصة وتصديق خارجي
- الشركة وقراراتها ومديروها وختمها وملفها الضريبي
- مبلغ الرهن وموعد فكه
- عقود الإيجار والشاغلين والإدارة والودائع
- المبنى والترخيص والمخطط والسجل وحقوق الأرض
- شهادة خلو الدين والشهادات المطلوبة
- أدلة الضرائب والرسوم والمرافق المحلية المطلوبة
- الموجودات والعيوب والاستثناءات والمفاتيح والعدادات
- البنك ودليل الأموال الواردة والمستفيد الخارجي
- تقدير خاص وتوزيع مكتوب للرسوم
قائمة الإغلاق
- تطابق الهوية والتوقيع والسلطة وأرقام السند
- أهلية المشتري للحق نفسه
- لا قيد أو دين جديد
- حساب مكتب الأراضي يطابق خطة النقد
- فك الرهن والتسجيل والدفع متزامنة
- تحقق مستقل من كل مستفيد ومبلغ
- فحص الإيصالات والسند المحدث ونسخها
- الصافي يطابق الثمن ناقص الخصومات المثبتة
- توقيع الحيازة والموجودات والمفاتيح والعدادات والودائع
- تسليم الأصول للحافظ المحدد
ما إشارات التوقف؟
- عربون كبير غير مسترد قبل الفحوص
- خفض الثمن المعلن أو دفع جانبي أو نقد أو حساب غريب
- وعد بملكية أجنبي للأرض لأن «الشركة موجودة»
- وكالة فارغة أو وثيقة بلا تاريخ أو نسخ لغوية مختلفة أو صفحات ناقصة
- إفراج المال قبل تأكيد فك الرهن
- رفض KYC أو مصدر الأموال
- «حسب العرف» بلا توزيع
- تجاهل مستأجر أو زوج أو إرث أو شركة أو شريك
- ترك مسار البنك لما بعد الإغلاق
- طلب المفتاح أو أصل السند قبل التسجيل وتصفية الدفع
توقف وعالج كتابياً؛ التأجيل أسلم من نقل لا يرجع أو دفع لا يتتبع.