حقّق مطوّرو الإسكان في بانكوك ربعًا أفضل على الورق، لكن ليس عند مكتب المبيعات. في الربع الثالث من 2026 ارتفع مؤشر الأوضاع الحالية للمطوّرين في بانكوك والجوار إلى 51.3 من 46.9، عائدًا فوق الخط المحايد عند 50. وانخفض المؤشر الفرعي للمبيعات إلى 42.3، أي دونه بوضوح. نشر مركز معلومات العقارات (REIC) التابع لبنك الإسكان الحكومي المؤشر في 8 أكتوبر 2026.
تروي الأسعار القصة نفسها من الجهة الأخرى. في 12 أكتوبر أعلن REIC أن أسعار الشقق السكنية الجديدة في بانكوك والجوار ارتفعت 2.2% على أساس سنوي، وأسعار المنازل الجديدة في المجمعات السكنية 0.2%. يبني REIC المؤشرين كليهما من سعر البيع الفعلي، أي بعد خصم قيمة العروض الترويجية من السعر المعلن. ووفقًا لـREIC، يصرّف مطوّرو الشقق المخزون غير المباع بالهدايا والخصومات النقدية، بينما يقدّم مطوّرو منازل المجمعات الهدايا بدلًا من خفض سعر البيع مباشرة.
النتائج التشغيلية والإطلاقات انتعشت، والمبيعات لم تنتعش
يعتبر مؤشر ثقة مطوّري الإسكان (Housing Developer Sentiment Index) لدى REIC أن 50 هو الخط الفاصل للقراءة الإيجابية. وبلغ مؤشر الأوضاع الحالية (Current Situation) الإجمالي 51.3 في الربع الثالث 2026. وفي جدول REIC لخمسة أرباع يسجّل 45.8 في الربع الثالث 2025، و47.9 في الربع الرابع 2025، و42.8 في الربع الأول 2026، و46.9 في الربع الثاني 2026، فالربع الثالث 2026 هو القراءة الوحيدة فوق 50 في هذه السلسلة. ويقرأ REIC الارتفاع على أنه نظرة أكثر إيجابية من المطوّرين إلى الأوضاع الحالية.
كانت أكبر حركة في النتائج التشغيلية، من 45.8 إلى 72.6. يقول REIC إن النتائج الأفضل لم تأتِ مباشرة من مبيعات جديدة. ويعزوها جزئيًا إلى إدارة التكاليف، وتصريف المخزون بسرعة أكبر، والحوافز الحكومية التي سرّعت عمليات نقل الملكية، والإيرادات المعترف بها من المشاريع القائمة. وسارت المبيعات في الاتجاه المعاكس، من 56.5 إلى 42.3.
ارتفعت الإطلاقات بينما تراجع الاستثمار. صعد المؤشر الفرعي للإطلاقات الجديدة والمراحل الجديدة من 50.0 إلى 70.0، وهبط المؤشر الفرعي للاستثمار من 46.3 إلى 38.1. ويقرأ REIC هذا الثنائي على أنه “استثمار انتقائي”: قد يختار المطوّرون ألّا يطلقوا إلا المشاريع أو المراحل التي يثقون بموقعها وبالطلب الحقيقي عليها. ويقول REIC إن ارتفاع الإطلاقات لا ينبغي أن يُقرأ بوصفه عودةً إلى التوسع. وتحسّن التوظيف من 42.6 إلى 47.3، ولا يزال دون 50.
التكاليف لا تزال ضاغطة، وREIC يرى مجالًا ضيقًا لرفع الأسعار
المؤشر الفرعي لتكاليف التشغيل مؤشر عكسي: الرقم الأدنى يعني ضغطًا أكبر من التكاليف. وقد انخفض من 40.6 إلى 37.5. ويذكر REIC الأرض والبناء والعمالة والتمويل بوصفها التكاليف الرئيسية، ويقول إن رفع أسعار البيع للتعويض محدود، لأن القوة الشرائية للمستهلكين ليست قوية.
توقعات الأشهر الستة ضعفت في كل البنود تقريبًا
انخفض مؤشر التوقعات (Expectations)، الذي ينظر ستة أشهر إلى الأمام، إلى 49.8 من 53.5. وفي جدول REIC يسجّل 54.4 في الربع الثالث 2025، و53.9 في الربع الرابع 2025، و47.0 في الربع الأول 2026، و53.5 في الربع الثاني 2026. وتراجع كل جزء منه تقريبًا هذا الربع: النتائج المتوقعة من 58.5 إلى 55.0، والمبيعات من 60.6 إلى 55.0، والاستثمار من 60.7 إلى 50.6، والتوظيف من 49.5 إلى 47.3، والإطلاقات الجديدة من 60.8 إلى 53.3. ولم يتحسّن سوى مؤشر التكاليف العكسي، من 30.8 إلى 37.8.
يذكر REIC القوة الشرائية للمستهلكين وديون الأسر والحصول على الائتمان وتكاليف الأعمال وعدم اليقين الاقتصادي بوصفها المخاوف الكامنة وراء ضعف التوقعات. ويتوقع أن يواصل المطوّرون تصريف المخزون وضبط التكاليف واختيار المواقع بعناية والإطلاق بحذر.
أسعار المشاريع الجديدة، بعد خصم العروض، بالكاد تحرّكت
بلغ مؤشر REIC للشقق السكنية الجديدة المعروضة للبيع في بانكوك والجوار (والجوار هنا سموت براكان ونونتابوري) 161.8 في الربع الثالث 2026، مع اعتماد 2012 سنةَ أساس. وهذا أعلى بنسبة 2.2% منه قبل عام وبنسبة 0.1% منه في الربع الثاني. وبلغت بانكوك وحدها 165.3 (+2.4% على أساس سنوي، و+0.1% على أساس ربعي)، والمحافظتان المجاورتان 147.1 (+1.5%، +0.2%).
يعزو REIC ارتفاع أسعار الشقق أساسًا إلى تكاليف التطوير التي تواصل الصعود: مواد البناء والعمالة والأراضي في المواقع المميزة القريبة من النقل الجماعي ومركز الأعمال والمناطق الأخرى المخدومة جيدًا. ويقول إن على المطوّرين تسريع تصريف المخزون للحفاظ على المبيعات والتدفق النقدي، وإضافة عروض مثل الهدايا والخصومات النقدية لتخفيف تكاليف المشترين ودفعهم إلى اتخاذ القرار. ومن عروض الشقق التي سجّلها REIC في الربع الثالث، كانت 45.4% هدايا (44.8% في الربع الثاني)، و30.1% تحمّل تكاليف يوم نقل الملكية (32.3%)، و24.5% خصومات نقدية (22.9%).
بلغ مؤشر المنازل الجديدة في المجمعات السكنية (والجوار هنا يعني نونتابوري وباتوم ثاني وسموت براكان) 131.5، بارتفاع 0.2% على أساس سنوي و0.2% على أساس ربعي. ويصف REIC ذلك بأنه ارتفاع بوتيرة متباطئة، ويربطه بتزايد عدد الوحدات غير المباعة في السوق، رغم أن المعدل السنوي انتقل من −0.9% في الربع الثاني إلى +0.2% في الربع الثالث، وأن المعدل الربعي كان +0.2% في الربعين. وبلغت بانكوك 132.4 (+0.5% على أساس سنوي، و+0.2% على أساس ربعي). وفي المحافظات المجاورة الثلاث بلغ المؤشر 128.6، بانخفاض 0.5% على أساس سنوي وارتفاع 0.1% على أساس ربعي. ويقول REIC إن مطوّري المجمعات يصرّفون المخزون بتقديم الهدايا بدلًا من خفض سعر البيع مباشرة. لكن توزيع العروض لديه نفسه يُظهر الخصومات النقدية أيضًا: من عروض منازل المجمعات في الربع الثالث كانت 38.1% هدايا (30.1% في الربع الثاني)، و30.5% خصومات نقدية (35.3%)، و31.4% تحمّل تكاليف يوم نقل الملكية (34.6%).
المؤشران سلسلتان منفصلتان، لذا لا تُقارن إلا معدلات تغيّرهما. خلال الأرباع السبعة الأخيرة تحرّك مؤشر الشقق بين −0.6% و+3.5% على أساس سنوي، و+2.2% في الربع الثالث 2026 هو أسرع ارتفاع له منذ الربع الأول 2025. وبقي مؤشر منازل المجمعات ضمن نقطة مئوية واحدة حول الصفر طوال الفترة.
بالنسبة إلى الربع الرابع 2026، يتوقع REIC أن تواصل أسعار الشقق الارتفاع مع أسعار مواد البناء، التي يربطها بسعر النفط، ومع أسعار الأراضي في المواقع المميزة. ويتوقع أن يعدّل مطوّرو الشقق استراتيجية مبيعاتهم لتحفيز المشترين. ويتوقع أن ترتفع أسعار منازل المجمعات تدريجيًا فقط، لأن الوحدات غير المباعة لا تزال تتزايد. وللقطاعين كليهما يذكر REIC دعمين حكوميين: خفض رسوم نقل الملكية ورسوم تسجيل الرهن إلى 0.01% لكل منهما للمساكن التي يصل سعرها إلى ฿7 مليون، وقد غطيناه في عمليات نقل ملكية المساكن في تايلاند في النصف الأول من 2026 حسب الشريحة السعرية، وقواعد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الأكثر مرونة لدى بنك تايلاند. وخفض الرسوم مخصص للمواطنين التايلانديين؛ أما المشترون الأجانب فيدفعون رسوم نقل الملكية القياسية البالغة 2% (انظر رسوم نقل ملكية العقارات في تايلاند — قاعدة 2% والحافز المخصص للمواطنين التايلانديين).
مشترو بانكوك يحصلون على مزايا إضافية، والأسعار الصافية ارتفعت مع ذلك
المطوّرون الذين لديهم مخزون غير مباع حول بانكوك هم الفئة الأولى التي تصفها هذه الأرقام. تحسّنت نتائجهم، لكن REIC يربط ذلك جزئيًا بضبط التكاليف وتصريف المخزون وتسريع نقل الملكية والإيرادات من مشاريع مبنية بالفعل، لا بالمبيعات الجديدة. ولا تزال التكاليف ضاغطة، ويرى REIC مجالًا ضيقًا لتحميلها على أسعار أعلى.
مشترو المنازل الجديدة في بانكوك والجوار يرون الجانب الآخر. بعد خصم العروض، ارتفعت الأسعار خلال العام مع ذلك 2.2% للشقق و0.2% لمنازل المجمعات. ويقول REIC إن المزايا الإضافية تخفف تكاليف المشترين؛ وبحسب قياسه، لم تُنزل السعر المدفوع دون مستواه قبل عام.
بالنسبة إلى بوكيت: قراءة تخص بانكوك وحدها ودرس عملي واحد
تغطي سلسلتا REIC بانكوك والجوار فقط. ولا تتضمن هذه البيانات أي مؤشر لثقة المطوّرين أو لأسعار المشاريع الجديدة في بوكيت، لذلك لا تقول شيئًا عمّا إذا كان مطوّرو بوكيت يشعرون بالضغط نفسه أو يقدّمون الخصومات بالطريقة نفسها. وهي تأتي بعد أرقام REIC لبانكوك في الربع الثاني، التي انقسمت فيها مبيعات الشقق الجديدة والمساكن الأفقية.
النقطة العملية تنتقل بين الأسواق أفضل من الأرقام. عندما يرد البائعون على ضعف المبيعات بالهدايا والخصومات النقدية وتحمّل تكاليف يوم نقل الملكية، لا يكون السعر المعلن هو السعر المدفوع. ويخصم REIC هذه المزايا قبل أن يبني مؤشره. ويمكن للمشتري الذي يقارن العروض في أي سوق أن يفعل الشيء نفسه: أن يطلب كتابة كل ميزة موعودة في عقد البيع والشراء، وأن يقارن العروض على أساس السعر الصافي. وللجزيرة نفسها، تتتبع بيانات أسعار بوكيت وتقرير السوق لدينا أسعار الطلب في الإعلانات، وهي سلسلة مختلفة عن سلسلة REIC.
REIC يعطي توزيع المزايا لا قيمتها
ينشر REIC حصة كل نوع من العروض الترويجية لا قيمته، لذلك يبقى حجم الخصم الفعلي مجهولًا. وما إذا كان المؤشر الفرعي للمبيعات سيتعافى، أو ستستمر التوقعات الأضعف للأشهر الستة، سيظهر في قراءات REIC التالية لمنطقة بانكوك، لا في هذه.
