تتحرّك الشقق والمنازل في اتجاهين متعاكسين في السوق الأولية لبانكوك. في الربع الثاني من 2026 ارتفعت مبيعات الشقق السكنية الجديدة في بانكوك ومحافظاتها الخمس المجاورة 19.5% على أساس سنوي، بينما انخفضت المبيعات الجديدة للمنازل المنفردة والتاون هاوس 11.4%. نشر مركز معلومات العقارات (REIC) التابع لبنك الإسكان الحكومي الأرقام في 22 سبتمبر 2026.
الفجوة تظهر أوضح ما تكون في المدة التي يستغرقها بيع المخزون القائم. بوتيرة الربع الثاني تضع معدلات الاستيعاب لدى REIC مخزون الشقق عند نحو 39 شهرًا للتصريف ومخزون المساكن الأفقية عند نحو 67 شهرًا. وقد أجاب المطوّرون بإطلاق مشاريع أفقية أقل بكثير.
الشقق تُباع أسرع والمنازل أبطأ
يغطي مسح REIC للربع الثاني 2026 بانكوك إضافة إلى نونتابوري وباتوم ثاني وسموت براكان وسموت ساخون وناخون باتوم، ويقارن أبريل–يونيو 2026 بالربع نفسه من 2025. عبر الشريحتين معًا ارتفعت المبيعات الجديدة 2.6% في الوحدات و8.6% في القيمة. وهذا المجموع المتواضع يخفي الانقسام الذي تحته.
باعت الشقق السكنية 2.4% من مخزونها المتاح شهريًا. وباعت المساكن الأفقية 1.4% شهريًا. ومعًا باع السوق 1.8% في الشهر، وهو ما يحوّله REIC إلى نحو 52 شهرًا لتصريف المخزون كله.
نقل Bangkokbiznews وThe Bangkok Insight الأرقام ذاتها 19.5% و11.4% و67 شهرًا من بيان REIC الصادر في 22 سبتمبر.
المطوّرون قلّصوا إطلاق المساكن الأفقية
انخفض المعروض الجديد. إجمالي إطلاقات المشاريع الجديدة في بانكوك والمحافظات الخمس هبط 15.6% على أساس سنوي في الوحدات، وهبطت قيمة المشاريع المُطلقة حديثًا 51.9%. وتحمّلت إطلاقات المساكن الأفقية معظم الخفض، بانخفاض 28.6% في الوحدات. ويصف بيان REIC الربع بأنه إعادة توازن هيكلية، مدفوعة أساسًا بإحجام المطوّرين عن إطلاق المساكن الأفقية.
مع إطلاقات أقل ومبيعات مستمرة تقلّص رصيد المساكن المعروضة في السوق. يعدّ REIC 214,083 وحدة من إجمالي المعروض للربع — المخزون القائم غير المباع زائد الإطلاقات الجديدة — بانخفاض 9.6% على أساس سنوي. ومنها 85,249 شقة سكنية (−5.8%) و128,834 مسكنًا أفقيًا (−11.9%). وبعد مبيعات الربع الثاني بقيت 202,414 وحدة غير مباعة، بانخفاض 10.2%، بقيمة ฿1,283,972 مليون.
انخفض معروض المساكن الأفقية أسرع من معروض الشقق، ومع ذلك ما زال يستغرق وقتًا أطول للتصريف. الجانب الضعيف في سوق المساكن الأفقية هذا الربع هو المبيعات، لا المعروض.
هذه المنطقة هي معظم السوق التي يغطيها المسح في تايلاند. مسح REIC لـ27 محافظة يعدّ 359,433 وحدة من إجمالي المعروض على مستوى البلاد، بقيمة ฿2,022,507 مليون. وتحوز بانكوك والمحافظات الخمس 59.6% من تلك الوحدات و67.1% من القيمة، عند ฿1,356,788 مليون.
مدينة بانكوك وحدها: إطلاقات أكثر ووحدات أرخص بكثير
داخل مدينة بانكوك نفسها يكون النمط أشد وضوحًا. ارتفعت مبيعات الشقق الجديدة في مدينة بانكوك 14.7% على أساس سنوي وانخفضت مبيعات المساكن الأفقية الجديدة 18.4%، لنمو إجمالي في المبيعات الجديدة قدره 3.8%. وجرى الاستيعاب في المدينة بوتيرة 2.2% شهريًا، أو نحو 43 شهرًا للتصريف.
ارتفعت إطلاقات مدينة بانكوك 77.2% في الوحدات، لكن قيمتها هبطت 35.2%. وانخفض متوسط سعر الوحدة المُطلقة حديثًا من ฿20.0 مليون إلى ฿7.3 مليون، فالمطوّرون في المدينة أطلقوا وحدات أكثر وأصغر وأرخص. وبلغ إجمالي المعروض في مدينة بانكوك 88,528 وحدة (−6.0%) بقيمة ฿692,411 مليون (−8.2%)، وهبط المعروض المتبقي 6.7% إلى نحو 82,712 وحدة.
من يتأثر
المطوّرون الذين لديهم منازل وتاون هاوس غير مباعة حول بانكوك يواجهون أطول انتظار: 67 شهرًا بوتيرة الربع الثاني. جوابهم حتى الآن هو أن يطلقوا أقل. ومطوّرو الشقق في موقع أقوى، فالمبيعات مرتفعة والمخزون يُصرَّف في أكثر من ثلاث سنوات بقليل.
مشترو المنازل الجديدة في منطقة بانكوك يرون الوجه الآخر للأرقام نفسها. مخزون المساكن الأفقية كبير وبطيء البيع، بينما مخزون الشقق يتقلص ويُباع أسرع. وفي مدينة بانكوك تحولت الإطلاقات الجديدة بقوة نحو الوحدات الأدنى سعرًا.
ما الذي قد يعنيه ذلك لعقارات بوكيت
هذه أرقام منطقة بانكوك. تقرير REIC عن بانكوك والجوار لا يغطي بوكيت ولا أي محافظة إقليمية أخرى، لذلك لا يقول شيئًا عن معدل الاستيعاب أو الأسعار أو المخزون في بوكيت. وهو أيضًا سلسلة مختلفة عن بيانات نقل الملكية على مستوى البلاد التي نشرها REIC للنصف الأول من 2026، والتي غطيناها في عمليات نقل ملكية المساكن في تايلاند في النصف الأول من 2026. يقيس هذا البيان المبيعات الجديدة والإطلاقات والاستيعاب في السوق الأولية، لا عمليات النقل المكتملة.
ما تعطيه بيانات بانكوك لمشترٍ في بوكيت هو نقطة مرجعية مؤرَّخة لسؤال الشقة مقابل المنزل في أكبر سوق في تايلاند: في الربع الثاني 2026 بيعت الشقق الجديدة هناك أسرع من المنازل الجديدة، وكان أشد خفض للمطوّرين في إطلاقات المنازل. وما إذا كانت أسواق الفلل والشقق في بوكيت تُظهر الانقسام نفسه غير مقيس هنا. للجزيرة انظر بيانات أسعار بوكيت وتقرير السوق لدينا، وهما يتتبعان أسعار الطلب في الإعلانات لا المبيعات.
ما الذي يبقى مجهولًا
رقما 39 شهرًا و67 شهرًا ليسا توقعات. إنهما يفترضان استمرار وتيرة مبيعات الربع الثاني، وأي تغيّر في المبيعات في أي من الشريحتين يحرّكهما. وما إذا كان المطوّرون يُبقون إطلاقات المساكن الأفقية بهذا الانخفاض في الربع التالي سيظهر في قراءة REIC التالية لمنطقة بانكوك، لا في هذه.
