Это наш прогноз рынка недвижимости Пхукета на 2026–2030: куда идёт рынок острова, что его двигает и что это значит для покупателя. Данные ниже собраны в графики, а где цифра не подкреплена публичным датасетом — мы это отмечаем.
Главное
Пхукет перестал быть рынком массового туризма и тихо пересобирается в премиальное круглогодичное направление. Ниже — цифры за этим выводом.
Куда пошли новые запуски кондо в 2025 году
Год на этом острове — большой срок. В 2024-м почти каждый новый запуск кондо приходился на Банг Тао; к 2025-му деньги проголосовали ногами — на юг и запад, а Банг Тао сжался до узкой доли.
- Раваи34%
- Карон–Ката26%
- Ката20%
- Прочие16%
- Банг Тао4%
Брендированные резиденции против обычных кондо (2025)
Вот суть всего тезиса. Брендированные резиденции быстрее росли в цене; обычные кондо быстрее продавались — но спекулянтам, а не жильцам. Два очень разных «спроса»:
Гостиничный рынок: загрузка и доход на номер
Гостиничный рынок — сильнейший за десятилетие. Полный цикл обвала и восстановления, в двух цифрах.
Исходные данные доходят до Q1 2025; пунктирный отрезок (с пометкой п — прогноз) — это наша собственная проекция, а не измерение: плато у доковидного потолка загрузки и замедление роста цены номера. Сплошную линию считайте фактом, пунктирную — нашим прочтением.
Крупнейшие застройщики по объёму запусков
Что важно в застройщике сейчас — не сколько он строит, а как переживёт тощий год. Объём — лишь первая половина истории:
Самой устойчивой в целом выглядит Laguna — её экосистема из отелей, гольфа, ретейла и бренда делает её куда менее зависимой от колебаний рынка кондо, чем чистого застройщика, — а к 2025–2030 годам выигрывают те, кто конкурирует брендом, гостиничной моделью и образом жизни, а не ценой.
Остальное
- Банг Тао входит в зрелость — из растущего рынка в зрелый, годовой рост цен замедляется с 15–20% до 5–10%.
- Спрос смещается на юг и северо-запад — в Най Харн, Раваи, Кату, Карон и Камалу, главным драйвером будут виллы дешевле 30 млн батов.
- Кондо перегреты, виллы здоровее — массовый сегмент кондо, особенно крупные проекты на 500+ одинаковых юнитов, несёт больше всего риска.
- Регулирование сжимает предложение — ужесточение плотности застройки, требований к ширине дорог (с 6 до 10 м) и коэффициенты FAR сокращают пригодную под застройку землю и поднимают себестоимость квадратного метра.
Направление совпадает с тем, что мы видим в собственных объявлениях — тот же растущий разрыв между массовыми кондо и дифференцированными виллами и брендированными резиденциями, та же тяга к югу. И вот единственное, что стоит из этого вынести: реальный риск сидит в крупных инвестиционных кондо-башнях. Заведите сотни одинаковых юнитов в один проект — и они выйдут на перепродажу и аренду в один и тот же момент, а за этим следует давление на цену. Это не прогноз, это арифметика — и именно это стоит взвесить тяжелее всего перед покупкой небольшого юнита в многоюнитной башне под перепродажу.
Где кончаются цифры и начинается суждение
Пара оговорок, которые стоит назвать. Ни одна из этих цифр — загрузка, цены номеров, продажи юнитов, число запусков, диапазоны роста цен — не сопровождается публичным датасетом, поэтому относитесь к ним как к нашему прочтению, а не как к проверенной статистике, и учтите, что географический охват части из них (по всему острову или по одному району) заявлен, но не показан. Прогнозы по районам до 2030 года — это проекции, а не результаты. А рейтинг застройщиков — это суждение об устойчивости каждой компании, а не раскрытая финансовая модель.
Что с этим делать
Используйте это как карту того, куда движется Пхукет, а не как набор ценовых ориентиров. Её форма — премиальное перепозиционирование, сдвиг к виллам и брендированному продукту, риск перепроизводства в массовых кондо — совпадает с тем, что мы наблюдаем каждый день. Прежде чем действовать на основе любой отдельной цифры, возьмите датасет за ней; прежде чем заходить в район или проект, проверьте текущий реестр, предложение и цены сами. А по вопросам структуры владения, лежащим в основе значительной части рынка иностранных покупателей на Пхукете, начните с нашего гайда о владении недвижимостью через тайскую компанию и рисках номиналов.