Самый недооценённый спрос на Пхукете сейчас на юге острова. Банг Тао уже сложился как премиум-кластер с высокой ценой входа, Карон и Ката держат зрелый курортный спрос, а Най Харн и Раваи дают море, спокойный ритм и точку входа заметно дешевле — при том же растущем интересе покупателей.
Так описал рынок Александр Давыдовский, основатель девелопера Art House Group, 14 августа на открытой встрече для агентов и брокеров на Пхукете. Цифры по земле, себестоимости и отельной модели ниже — его оценки по проектам группы.
Покупатель считает
Клиент, который прилетал в отпуск, видел брошюру, ехал смотреть и покупал квартиру на эмоции, стал редкостью. Сегодняшний покупатель изучает рынок до приезда, сравнивает проекты и локации, считает доходность и расходы, проверяет застройщика и документы, разговаривает с несколькими агентами одновременно и сталкивает их ответы. Решение занимает месяцы, зато такой покупатель чаще берёт больше одного объекта и остаётся на рынке годами.
Для продавца это меняет разговор. Красивый рендер и вид с террасы больше не закрывают сделку: покупатель хочет цифры, сценарий выхода и документы, а любую нестыковку находит сам.
Пять характеристик, по которым разбирают объект
Качество — строительство, материалы, планировки, управление. Стоимость — цена входа, сравнение с рынком, скрытые расходы. Доходность — модель аренды, ставка, заполняемость, операционные затраты. Ликвидность — локация, спрос, сценарий перепродажи. Юридическая чистота — документы, титул, договоры, ограничения. Порядок у каждого покупателя свой, и с выяснения этого порядка начинается нормальный подбор.
Доходность собирается из трёх величин
Заполняемость, ставка за ночь или месяц и операционные расходы — процент годовых появляется только после того, как названы все три. Помесячная аренда проще: меньше сервиса, меньше персонала, ниже расходы, вместе с ними ниже ставка и заполняемость. Отельная модель даёт доступ к системе продаж бренда, поднимает и заполняемость, и цену ночи, требует подсобных площадей, завтраков, консьержа и хаускипинга и стоит дороже в обслуживании. Эти три величины — только верх модели: чистая доходность зависит ещё от комиссии управляющей компании, простоев, обслуживания и ремонта, налогов и того, разрешена ли краткосрочная аренда юридически, — полный чек-лист разобран в гайде по доходности.
Первый год у нового комплекса под отельным управлением обычно самый слабый: бренд ещё набирает отзывы и узнаваемость, доход выходит на свои значения со второго года. У отельного формата есть и цена, которую видно только в проектной документации — часть площадей уходит под лифты, рестораны, склады и служебные помещения и не продаётся никогда.
Первичка уходит в премиум, массовый спрос — во вторичку
Земля на острове за несколько лет подорожала кратно: участки, которые уходили по 8 миллионов бат за рай, сегодня стоят дороже 15. Сверху ложатся ограничения плотности застройки (FAR), которые тайские власти начали закручивать в этом году, — они снижают выход квадратных метров с участка, особенно в малоэтажных зонах. Стартовая цена нового проекта — та, к которой девелопера принуждают земля и стройка, — в результате упирается в 160 тысяч бат за квадрат, тогда как массовый спрос сидит на 100–120 тысячах.
Разрыв закрывается двумя способами, и оба уже видно. Новая первичка дорожает и уходит в премиум и luxury, а покупатель со средним бюджетом идёт в готовое и на вторичный рынок. Направление совпадает с тем, что в январе 2026 года описывал Nation Thailand со ссылкой на KKP Research и Real Estate Information Center: девелоперы уходят из массового сегмента в люкс, а Пхукет при этом держит около тысячи переводов кондоминиумов иностранным покупателям в год и рост порядка 10% за 2025 год.
Куда смещается спрос по районам
Банг Тао прошёл активную урбанизацию и стал премиум-кластером: инфраструктура, бренды, высокая цена входа, дальнейшее уплотнение. Карон и Ката — зрелые курортные районы со стабильным туристическим потоком и понятной арендной моделью.
Най Харн и Раваи держат потенциал роста, который ещё не отыгран ценой. Природа, спокойный ритм, морская инфраструктура и более низкая точка входа притягивают и арендатора, и покупателя, который считает. Недооценка уходит, и в короткой перспективе это самый интересный вектор спроса на острове.
Где цифры кончаются и начинается суждение
Себестоимость входа, доли продаваемых площадей и цена земли — оценки девелопера по собственным проектам и сделкам, а не аудированная статистика. Новый генплан и коэффициенты плотности на момент публикации не опубликованы в открытом виде, поэтому оценка их влияния остаётся оценкой. Прогноз по югу острова — рыночный взгляд, и он не заменяет расчёт по конкретному объекту.