ภาวะสินค้าล้นตลาดในตลาดบ้านมือสองระดับประเทศเป็นเรื่องจริงและมีข้อมูลยืนยัน แต่ความหมายของมันต่อภูเก็ตเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และข้อมูลปฐมภูมิบอกอะไรบางอย่างที่พาดหัวข่าวระดับประเทศไม่ได้บอก
คำตอบตรง
จำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายในประเทศไทยแตะระดับ 242,729 รายการ ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2026 เพิ่มขึ้น 34.2% เทียบปีต่อปี ตามรายงานตลาดบ้านมือสองระดับประเทศของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) เผยแพร่เมื่อ 16 มิถุนายน 2026
สำหรับผู้ซื้อหรือเจ้าของทรัพย์สินที่ภูเก็ต ตัวเลขรวมระดับประเทศเป็นตัวเลขที่มีประโยชน์น้อยที่สุดในรายงานฉบับนี้ มีอีกสองตัวเลขที่สำคัญกว่า และทั้งคู่ไม่ปรากฏในรายงานข่าวภาษาอังกฤษ:
- ภูเก็ตเป็นจังหวัดเดียวใน 10 อันดับแรกที่มูลค่าประกาศขายบ้านมือสองลดลง (−3.9%) ขณะที่จำนวนรายการเพิ่มขึ้น (+20.3%) ราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อรายการลดลงจาก 10.4 ล้านบาท เหลือ 8.3 ล้านบาท
- ทั่วประเทศ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทลดลง 18.0% ในจำนวนรายการ และ 25.6% ในมูลค่า — การลดลงที่รุนแรงที่สุดในบรรดาทุกช่วงราคา ในไตรมาสเดียวกับที่ประกาศขายในช่วงราคานี้เพิ่มขึ้น 143.7%
อุปทานเพิ่มขึ้นขณะที่การขายที่สำเร็จลดลง กระจุกตัวอยู่ที่ระดับราคาที่ภูเก็ตขายได้จริง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนกว่า “610,000 รายการทั่วประเทศ”
ข้อสังเกตเรื่องตัวเลข
ตัวเลข 610,000 ที่กำลังเผยแพร่อยู่ในสื่อภาษาอังกฤษขณะนี้เป็นการคาดการณ์ของ K-Research สำหรับสิ้นปี 2026 ไม่ใช่ตัวเลขนับ ณ ปัจจุบัน ข้อมูลบ้านมือสองที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขนี้มาจาก REIC โดยK-Research อ้างอิง REIC โดยตรง
ควรแยกวันที่ให้ชัดเจนตรงนี้ K-Research เผยแพร่บทวิเคราะห์เมื่อ 6 กรกฎาคม 2026 Bangkok Post นำไปเผยแพร่ต่อเมื่อ 30 กรกฎาคม ห่างกัน 24 วัน ข้อมูล REIC ที่อยู่เบื้องหลังบทวิเคราะห์นี้อธิบายไตรมาสที่สิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2026 และเผยแพร่เมื่อ 16 มิถุนายน ไม่มีอะไรในเรื่องราวของวันนี้ที่เป็นข้อมูลใหม่ในสัปดาห์นี้ บันทึกปฐมภูมิที่ใหม่ที่สุดมีอายุหกสัปดาห์แล้ว
ข้อควรระวังสำคัญเกี่ยวกับความหมายของ “อุปทาน” ในที่นี้ REIC ไม่ได้นับบ้านที่ขายไม่ออก แต่รวบรวมประกาศรายการที่โพสต์บนเว็บไซต์ — พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ บวกกับสถาบันการเงินทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี (Legal Execution Department) ที่ลงประกาศผ่าน taladnudbaan.com นี่คืออุปทานที่ประกาศโฆษณา อยู่ในหมวดเดียวกับสต๊อกประกาศขายของ Houseviser เอง ไม่ใช่การสำรวจสำมะโนบ้านว่าง และการที่ทรัพย์สินหนึ่งรายการถูกประกาศในหลายที่พร้อมกันเป็นความเสี่ยงที่ทราบกันดีของการนับข้อมูลจากประกาศ
พื้นฐานการวัดนี้มีผลต่ออัตราการเติบโตที่เป็นพาดหัวข่าว มูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 99.4% ขณะที่จำนวนรายการเพิ่มขึ้น 34.2% — มูลค่าโตเร็วเกือบสามเท่า ที่กรุงเทพฯ ราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อรายการพุ่งจาก 6.5 ล้านบาท เป็น 9.9 ล้านบาท และมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 234.1% ในสิบสองเดือน ราคาประกาศขายของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งประเทศไม่เพิ่มขึ้น 50% ในหนึ่งปี การที่เว็บไซต์ครอบคลุมกว้างขึ้นหรือดีขึ้นเป็นคำอธิบายที่เป็นไปได้มากกว่าสำหรับส่วนหนึ่งของการพุ่งขึ้นนี้ และ REIC เองก็ระบุว่าข้อมูลเป็นข้อมูลเบื้องต้นและอาจมีการปรับปรุง
ข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบแล้ว
จากรายงานบ้านมือสองของ REIC ไตรมาส 1 ปี 2026 เทียบกับไตรมาส 1 ปี 2025:
| จังหวัด | รายการ ไตรมาส 1/2025 | รายการ ไตรมาส 1/2026 | เทียบปีต่อปี | มูลค่า เทียบปีต่อปี | ราคาประกาศเฉลี่ย 2025 | ราคาประกาศเฉลี่ย 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| กรุงเทพฯ | 32,349 | 70,495 | +117.9% | +234.1% | ฿6.5 ล้าน | ฿9.9 ล้าน |
| ชลบุรี | 10,559 | 14,816 | +40.3% | +69.2% | ฿3.9 ล้าน | ฿4.7 ล้าน |
| นนทบุรี | 11,599 | 16,337 | +40.8% | +56.1% | ฿3.8 ล้าน | ฿4.2 ล้าน |
| เชียงใหม่ | 5,547 | 6,109 | +10.1% | +16.0% | ฿4.5 ล้าน | ฿4.8 ล้าน |
| ภูเก็ต | 2,408 | 2,898 | +20.3% | −3.9% | ฿10.4 ล้าน | ฿8.3 ล้าน |
| สุราษฎร์ธานี | 4,228 | 4,327 | +2.3% | +13.0% | ฿2.6 ล้าน | ฿2.9 ล้าน |
| ทั่วประเทศ | 180,854 | 242,729 | +34.2% | +99.4% | ฿3.3 ล้าน | ฿4.9 ล้าน |
ภูเก็ตมีสัดส่วน 1.2% ของจำนวนรายการทั่วประเทศ แต่มีสัดส่วนถึง 2.0% ของมูลค่าทั่วประเทศ — ยังคงเป็นตลาดราคาสูง และยังเป็นแถวเดียวข้างต้นที่คอลัมน์มูลค่าติดลบ
ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 48,446 รายการ (+13.8%) มูลค่ารวม 93,335 ล้านบาท (+7.7%) แต่การเติบโตนี้ไม่ได้กระจายอย่างเท่าเทียมกัน:
| ช่วงราคาการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง | จำนวนรายการ เทียบปีต่อปี | มูลค่า เทียบปีต่อปี |
|---|---|---|
| ไม่เกิน ฿1.00 ล้าน | +14.3% | +14.1% |
| ฿2.01–3.00 ล้าน | +17.9% | +18.2% |
| ฿5.01–7.50 ล้าน | +16.7% | +16.8% |
| ฿7.51–10.00 ล้าน | −13.8% | −13.9% |
| เกิน ฿10.00 ล้าน | −18.0% | −25.6% |
ทุกช่วงราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเติบโตขึ้น ทั้งสองช่วงราคาที่สูงกว่านั้นหดตัวลง ในขณะเดียวกัน REIC บันทึกประกาศขายบ้านมือสองมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 143.7% ในจำนวนรายการ
รายงานตลาดระดับประเทศฉบับกว้างขึ้นเมื่อ 19 มิถุนายน เพิ่มบริบทด้านอุปทาน: ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 45.7% และใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 50.2% เทียบปีต่อปี ใบอนุญาตคอนโดมิเนียมลดลง 71.3% ผู้พัฒนาโครงการตัดโครงการเปิดใหม่ลงอย่างมาก
ข้อมูล Houseviser
สังเกตเมื่อ: 30 กรกฎาคม 2026 จากประกาศจริงในระบบใช้งานจริง สืบค้นแบบอ่านอย่างเดียว ตัวกรอง: ประกาศที่ได้รับอนุมัติจากทีมที่ได้รับอนุมัติ เสนอขาย มีราคาระบุ ตัวอย่าง: ประกาศขาย 207 รายการที่ยังใช้งานอยู่ นี่คือสต๊อกประกาศขายของเราเอง ไม่ใช่การสำรวจสำมะโนอุปทานของภูเก็ต และไม่ใช่การขายที่สำเร็จแล้ว
| ประเภท | ประกาศ | ราคาประกาศมัธยฐาน | เกิน ฿10 ล้าน |
|---|---|---|---|
| อพาร์ตเมนต์ / คอนโด | 153 | ฿7,590,000 | 28 (18.3%) |
| บ้าน / วิลล่า | 52 | ฿28,900,000 | 52 (100%) |
| ทั้งหมด | 207 | ฿9,150,000 | 81 (39.1%) |
39% ของสต๊อกประกาศขายของเรามีราคาเกิน 10 ล้านบาท และบ้าน/วิลล่าทุกหลังบนแพลตฟอร์มก็เช่นกัน นั่นคือช่วงราคาเดียวกับที่การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั่วประเทศลดลง 18% ในจำนวนรายการ และ 25.6% ในมูลค่า ขณะที่ประกาศขายเพิ่มขึ้น 143.7% สต๊อกของเรากระจุกตัวอยู่ในช่วงราคาที่มีช่องว่างกว้างที่สุดระหว่างสิ่งที่ประกาศขายกับสิ่งที่ขายสำเร็จ
นี่คือข้อมูลฐานแรกที่มีการระบุวันที่สำหรับคำถามนี้ ยังบอกอะไรเกี่ยวกับทิศทางไม่ได้ — ต้องมีการสังเกตครั้งที่สองเพื่อนำมาเปรียบเทียบ
ข้อจำกัด
ทั้งการนับประกาศขายของ REIC และของ Houseviser เป็นหลักฐานฝั่งราคาประกาศเท่านั้น: สิ่งที่ประกาศขาย ในราคาเท่าไร ณ วันใดวันหนึ่ง ทั้งคู่ไม่ได้วัดยอดขายที่สำเร็จ ส่วนลดที่ต่อรองได้ ระยะเวลาในการขาย หรือการถอนประกาศที่ขายไม่ออก ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ของ REIC เป็นข้อมูลธุรกรรมที่สำเร็จแล้วเพียงชุดเดียวในที่นี้ และเป็นข้อมูลระดับประเทศ ไม่ใช่เฉพาะภูเก็ต
ตารางระดับจังหวัดของ REIC ไม่ได้เผยแพร่ข้อมูลแยกการโอนกรรมสิทธิ์ตามช่วงราคาเฉพาะของภูเก็ต จึงไม่สามารถบอกได้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์เกิน 10 ล้านบาทของภูเก็ตลดลงตามตัวเลขระดับประเทศที่ −18.0% มากกว่า หรือน้อยกว่า รายงานก็ไม่ได้ระบุว่าการเพิ่มขึ้น 99.4% ของมูลค่าระดับประเทศมาจากการที่เว็บไซต์ครอบคลุมกว้างขึ้นมากน้อยเพียงใด เทียบกับอุปทานใหม่ที่แท้จริง หรือการประกาศซ้ำข้ามพอร์ทัลทำให้จำนวนรายการพองตัวมากน้อยเพียงใด REIC เองระบุว่าตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อมูลเบื้องต้น
เราไม่สามารถระบุสาเหตุเดียวที่ทำให้ราคาประกาศขายเฉลี่ยของภูเก็ตลดลงได้จากข้อมูลชุดนี้ การที่จำนวนรายการเพิ่มขึ้น 20% ขณะที่มูลค่ารวมต่ำลง 3.9% สอดคล้องในเชิงคณิตศาสตร์กับหลายเรื่องราวที่แตกต่างกัน
สมมติฐาน
ระบุเป็นกลไกที่ต้องพิสูจน์ ไม่ใช่ข้อสรุป:
- องค์ประกอบของสต๊อก ไม่ใช่การลดราคา ราคาประกาศขายเฉลี่ยของภูเก็ตอาจลดลงเพราะมีสต๊อกคอนโดมิเนียมระดับราคากลางเข้าสู่กลุ่มประกาศขายมากขึ้น ดึงค่าเฉลี่ยลง ขณะที่ราคาประกาศขายรายรายการยังคงเดิม ข้อมูลระดับประเทศแสดงว่าประกาศขายคอนโดมิเนียมเติบโตเร็วที่สุด (+124.6% ในจำนวนรายการ)
- การปรับราคาลงจริงในกลุ่มบน เจ้าของสต๊อกภูเก็ตราคาสูงสุดอาจกำลังลดราคาประกาศขายเพื่อให้เข้ากับกลุ่มผู้ซื้อที่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์แสดงว่ากำลังหดตัวในช่วงราคาเกิน 10 ล้านบาท
- อุปทานจากทรัพย์สินมีปัญหาและสถาบันที่เข้ามาใหม่ ข้อมูลที่ REIC รวบรวมรวมถึงธนาคาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี หากช่องทางนี้เติบโตขึ้นในภูเก็ต ก็จะเพิ่มรายการราคาต่ำกว่าเข้ามาโดยไม่มีการปรับราคาจากเจ้าของเลย
- ช่องว่างระหว่างราคาเสนอซื้อกับราคาเสนอขายที่กว้างขึ้น ประกาศขายเกิน 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 143.7% สวนทางกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง 18.0% เป็นสัญญาณของผู้ขายและผู้ซื้อที่ตกลงราคากันไม่ได้ ซึ่งจะปรากฏเป็นระยะเวลาขายที่นานขึ้นก่อนที่จะปรากฏเป็นราคาประกาศขายที่ต่ำลง
ยืนยันหรือหักล้าง
สัญญาณที่ควรจับตาในรายงาน REIC รายไตรมาสฉบับถัดไป:
| สมมติฐาน | สิ่งที่จะสนับสนุน | สิ่งที่จะลดทอน |
|---|---|---|
| ผลจากองค์ประกอบสต๊อก | การเติบโตของจำนวนรายการในภูเก็ตกระจุกตัวในคอนโดมิเนียม ราคาประกาศขายบ้านทรงตัว | ราคาประกาศขายบ้านในภูเก็ตลดลงตามค่าเฉลี่ยด้วย |
| การปรับราคาลงในกลุ่มบน | ประกาศขายเกิน ฿10 ล้าน ในภูเก็ตลดลงทั้งราคาเฉลี่ยและจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ | การโอนกรรมสิทธิ์เกิน ฿10 ล้าน ฟื้นตัวขณะที่ราคาประกาศขายยังทรงตัว |
| อุปทานจากทรัพย์สินมีปัญหา | สัดส่วนประกาศขายในภูเก็ตจากสถาบันการเงินและกรมบังคับคดีเพิ่มขึ้น | ประกาศขายจากบุคคลทั่วไปและตัวแทนยังคงครองสัดส่วนหลักในภูเก็ต |
| ช่องว่างราคาเสนอซื้อ-ขาย | ประกาศขายเกิน ฿10 ล้าน ยังคงเติบโตขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ยังติดลบ | การโอนกรรมสิทธิ์เกิน ฿10 ล้าน กลับมาเติบโต |
สำหรับสต๊อกของ Houseviser เอง การสังเกตครั้งถัดไปควรทดสอบว่าจำนวนประกาศ 207 รายการและค่ามัธยฐาน 9,150,000 บาทเปลี่ยนแปลงหรือไม่ และสัดส่วนที่เกิน 10 ล้านบาทจะขยับออกจาก 39.1% หรือไม่
สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อหรือเจ้าของในภูเก็ต
สำหรับผู้ซื้อ ทางเลือกที่ประกาศขายมากขึ้นในกลุ่มบนของตลาดภูเก็ต ควบคู่กับยอดขายมูลค่าสูงที่สำเร็จแล้วในระดับประเทศที่น้อยลง คือตำแหน่งต่อรอง ไม่ใช่การพังทลายของตลาด ควรถามว่าประกาศนั้นวางขายมานานเท่าไรแล้ว และเคยมีการลดราคาประกาศขายไปแล้วหรือไม่ — ข้อมูลของ REIC บอกเรื่องนี้เกี่ยวกับทรัพย์สินรายชิ้นไม่ได้ และนี่คือคำถามที่สำคัญที่สุดในตลาดที่อุปทานประกาศขายกำลังเติบโตเร็วกว่าการขายที่สำเร็จ
สำหรับเจ้าของที่กำลังพิจารณาขายในราคาเกิน 10 ล้านบาท ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คือส่วนที่ควรชั่งน้ำหนัก: ช่วงราคานี้เป็นช่วงเดียวที่ปริมาณการขายบ้านมือสองที่สำเร็จลดลง และลดลงหนักที่สุด การตั้งราคาตามประกาศรอบตัวคุณหมายถึงการตั้งราคาเข้าสู่ช่วงที่มีช่องว่างกว้างที่สุดระหว่างราคาเสนอขายกับราคาปิดการขาย
สำหรับการเลือกแพลตฟอร์ม ข้อควรระวังเรื่องการวัดข้างต้นมีผลทั้งสองทาง การนับที่รวบรวมจากประกาศบนเว็บไซต์ให้รางวัลแก่พอร์ทัลที่ตรวจสอบสิ่งที่เผยแพร่ — ประกาศที่ผูกกับเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ตรวจสอบแล้วและตัวแทนจริงมีค่ามากกว่าสำหรับทั้งสองฝ่าย เมื่อเทียบกับรายการซ้ำอีกหนึ่งรายการที่ทำให้ตัวเลขรวมระดับประเทศพองตัว แพลตฟอร์มอย่าง Houseviser ที่กำหนดให้ตัวแทนประกาศขายต้องมีเอกสารที่ตรวจสอบแล้วดึงดูดตัวแทนที่ยินดีจัดหาเอกสารเหล่านั้น ซึ่งเป็นตัวกรองเชิงปฏิบัติที่ผู้ซื้อมีอยู่ในตลาดที่ฝั่งประกาศขายกำลังเติบโตเร็วกว่าฝั่งที่ทำธุรกรรมจริง
ทั้งหมดนี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน และไม่ใช่การคาดการณ์ราคาภูเก็ต
อ่านเพิ่มเติม
- ซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จ เทียบกับซื้อบ้านมือสองในไทย
- ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินในไทยอย่างไร
- ทำไมคอนโดขนาดเล็กจึงมีความเสี่ยงด้านการขายต่อ
- ข้อมูลฐานสต๊อกประกาศขายวิลล่าภูเก็ต 23 กรกฎาคม
- สต๊อกประกาศขายภูเก็ตปัจจุบัน
ลิงก์สต๊อกนี้แสดงประกาศที่ใช้งานอยู่และราคาประกาศขาย ไม่ใช่ราคาขายที่เกิดขึ้นจริง