Origin Property объявила 10 августа, что вложит в Пхукет ещё ฿11,65 млрд до 2028 года. Опубликованные компанией цифры — это одно, а показатели доходности и роста цен, о которых писали рядом с этим объявлением, — совсем другое. Здесь они разведены.
Коротко
То, что Origin взяла на себя, проверяемо и конкретно: названный пайплайн с суммами, количеством юнитов и локациями, раскрытый публичной компанией о собственных планах. То, что говорится о рынке — доходность аренды 7–10%, рост капитала 15–20% в год, земля +300% — это собственная рыночная оценка издания в материале об этом объявлении, а не слова генерального директора Origin, и никаких исходных данных опубликовано не было. Это заявления в духе маркетинга, а не рыночная статистика, и читать их как второе не следует.
Доступные национальные данные за тот же период указывают в другую сторону. Это не делает Origin неправой. Это делает интересной причину ставки.
Что именно заявила Origin
Из релиза компании от 10 августа, о котором на той же неделе написали Bangkok Biz и RYT9:
Пайплайн делится на восемь жилых проектов общим объёмом 3 937 юнитов на ฿15,65 млрд и три отеля на 601 ключ за ฿2,7 млрд — Motto Phuket Kata под брендом Hilton, Moxy Cherngtalay и Moxy Phuket Chaofah под Marriott Bonvoy. Заявленные локации запуска: Банг Тао, Чернг Талай, Сурин, Ката и город Пхукет. Два кондоминиума выходят в этом году в Чернг Талай и Кату–Патонге суммарно на ฿3,5 млрд.
Это заявленные планы, а не построенные дома. Анонсированные пайплайны пересматривают, и трёхлетнее обязательство публичного девелопера — это намерение, которое его же будущая отчётность либо подтвердит, либо тихо сократит.
Цифры, которые не подтверждены
В том же материале приведён второй набор чисел: доходность аренды 7–10%, рост капитала 15–20% в год, валовая маржа проектов 50–60% против примерно 30% в Бангкоке и рост цен на землю на Пхукете примерно на 300% за три года — до ~฿100 млн за рай на первой линии. Это собственная рыночная оценка издания Bangkok Biz, а не слова генерального директора Origin Танакорна Ваттипхонга — в этом же материале его цитируют только о темпах продаж на Пхукете, а не о доходности, марже или ценах на землю.
Ни для одного из этих чисел не опубликованы ни выборка, ни период, ни методика, и они не сопоставимы с данными о сделках Земельного департамента или REIC. До тех пор, пока расчёт не показан, это маркетинг. Наш гид о том, как на самом деле считается доходность аренды на Пхукете объясняет, что должна учитывать защищаемая цифра — простой, управление, цикл замены мебели и налоги.
Что показывают национальные данные
Данные REIC за I квартал 2026 года, опубликованные в июне, охватывают передачи кондоминиумов иностранцам по всему Таиланду:
- 3 241 юнит, снижение на 17,3% за год
- ฿13,464 млрд в деньгах, снижение на 17,9%
- 141 644 кв. м, снижение на 13,8%
Внутри этого падения два крупных рынка разошлись в противоположные стороны:
Китай по объёму всё ещё больше и падает сильно. Россия примерно вдвое меньше и растёт по обоим показателям, причём сумма растёт заметно быстрее количества — российские покупатели покупают дороже, чем год назад.
Почему ставка и данные говорят об одном
Раскрытая Origin структура покупателей объясняет кажущееся противоречие:
- Россия47%
- Польша16%
- Китай6%
- Прочие31%
Почти половина иностранных покупателей Origin — россияне, и лишь 6,4% — китайцы. Общенациональный спад сосредоточен на рынке, которому Origin почти не продаёт, а общенациональный рост — на том, от которого она зависит. Девелопер с такой структурой может расширяться на падающем национальном рынке, и оба факта при этом остаются верными.
В этом же и риск. Пайплайн с таким перекосом в одну национальность уязвим ко всему, что эту национальность затрагивает: курс, ограничения на вывод капитала, санкции, визовые правила, объём авиаперевозки. Концентрация работает в обе стороны, и именно эту цифру покупателю стоит вынести из объявления.
Что это значит для покупателя на Пхукете
Порядка ฿15,65 млрд нового жилого предложения в Банг Тао, Чернг Талай, Сурине, Кате и городе Пхукет — это сигнал о предложении в конкретных субрынках. Больше конкурирующего объёма обычно улучшает переговорную позицию покупателя и не помогает ценам перепродажи в том же сегменте в том же окне. Если вы покупаете офф-план в одном из этих районов, пайплайн теперь известная величина, о которой можно спрашивать прямо.
Два вопроса, которые стоит задать любому девелоперу, называющему доходность на Пхукете:
- Доходность за вычетом чего? Валовая цифра до простоя, управления, мебели и налогов — не то, что окажется на счёте. См. наш разбор.
- Как выглядит история сдачи объектов? Анонсированный пайплайн — обещание. История сдачи — доказательство. Наш гид о рисках офф-плана на Пхукете объясняет, что проверить до внесения депозита.
Что остаётся неизвестным
- Являются ли ฿11,65 млрд полностью законтрактованным капиталом или ориентировочным бюджетом, который может быть пересмотрен.
- Методика расчёта доходности 7–10% и роста капитала 15–20% — выборка, период и источник не опубликованы.
- Данные по сделкам именно на Пхукете. Опубликованные REIC цифры за I квартал 2026 года — общенациональные, разбивки по провинциям вместе с ними не выходило.
- Продолжилось ли общенациональное падение I квартала во II квартале — эти данные REIC ещё не публиковала.
Эта статья не является инвестиционной рекомендацией.
Исправление, 14.08.2026: в более ранней версии этой статьи показатели доходности 7–10%, роста капитала 15–20%, маржи 50–60% и роста цен на землю на 300% были приписаны генеральному директору Origin Танакорну Ваттипхонгу. В цитируемом материале Bangkok Biz эти цифры представлены как собственная рыночная оценка издания; в том же материале директора цитируют только о темпах продаж на Пхукете. Цифры переатрибутированы материалу Bangkok Biz.