Отели Пхукета в 2025 году заработали больше с номера и заполнили меньше номеров. Именно это сочетание определяет реальную доходность арендного объекта — и на этом острове история отличается от пляжа к пляжу.
Примечание к данным
Цифры взяты из отчёта C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026, опубликованного в марте 2026 года, обращение 12 августа 2026 года. Показатели охватывают весь 2025 год в сравнении с 2024-м. Это гостиничные данные: они описывают доход отелей с номера, а не арендный доход вилл и кондоминиумов и не завершённые сделки с недвижимостью. Это ближайший публичный ориентир по спросу на короткое проживание, но не замена цифрам конкретного здания.
Коротко
По острову в целом средний тариф вырос на 5%, а загрузка упала на 6%. Пхукет защищает цену, соглашаясь на более пустые номера. Для покупателя это ключевая цифра: прайс может выглядеть уверенно, пока количество оплаченных ночей истончается, а арендный доход — это произведение обоих показателей.
Где разрыв максимален
Средняя по острову цифра скрывает большой разброс. C9 разбивает результаты 2025 года по субрынкам:
Читать эти колонки нужно друг против друга, а не против средней по острову:
Банг Тао по этим данным — лучшая пара показателей: рост тарифа на 20% при уступке всего 2% загрузки. Рост цены там был в основном принят рынком, а не куплен скидкой на заполняемость.
Сурин взял на 21% больше с номера и отдал 9% загрузки. При таких величинах это всё ещё выгодный обмен, но более дорогой, чем в Банг Тао.
Камала — выброс и причина, по которой написан этот разбор. Загрузка упала на 24% — сильнее всех на острове, — при том что ADR там, по данным C9, примерно на 40% выше, чем в Банг Тао. Высокий тариф, который опустошает здание, — это не тот же актив, что высокий тариф, который его заполняет. Камала — тот субрынок, где покупателю стоит настойчивее требовать загрузку по конкретному зданию, а не довольствоваться средней по острову или сегменту.
Патонг по-прежнему держит самую высокую загрузку на острове, несмотря на падение на 8%. Массовый и бюджетный сегмент теряет ночи с самой высокой базы.
C9 не публикует изменение ADR для Камалы и Патонга в доступных здесь данных, поэтому эти ячейки помечены «н/д», а не выведены расчётом.
Что стоит за спросом
Пхукет принял 8,8 млн прибытий в 2025 году. C9 отмечает снижение числа китайских туристов за период с ожиданием постепенного восстановления — остров удержал базу прибытий за счёт замещения этого рынка, а не за счёт общего роста.
В этом и механика модели «тариф важнее загрузки». Переехавшая структура туристов не бронирует те же номера, в те же сезоны и по тем же тарифам, что прежняя. Ценовую дисциплину удержали, ночи — нет.
Предложение продолжает приходить
C9 насчитывает 41 гостиничный проект на 2026–2030 годы, а общий номерной фонд Пхукета, как ожидается, превысит 100 000 ключей уже к 2026 году. Примерно 30% этого пайплайна приходится на Банг Тао и Чернг Талай.
Эту концентрацию стоит держать рядом с таблицей выше. Банг Тао одновременно и субрынок, который лучше всех защитил загрузку в 2025 году, и тот, что принимает наибольшую долю нового предложения. Эти два факта тянут в разные стороны на одном и том же горизонте, и результат 2025 года не учитывает номера, которые ещё не открылись.
Что это значит для покупателя
Если вы покупаете ради арендной доходности, следует три вывода.
Спрашивайте загрузку, а не только тариф. Управляемый юнит, о котором говорят только через ADR, раскрывает половину уравнения. Остров отдал 6% ночей, подняв тариф на 5%; здание может сделать то же самое и всё равно хорошо выглядеть в прайсе.
Единица анализа — субрынок. Падение загрузки на 2% в Банг Тао и на 24% в Камале — это один остров, один год и совершенно разные инвестиции. Наше сравнение доходности кондоминиумов и вилл на Пхукете объясняет, как на это накладывается тип актива.
Дисконтируйте районы с плотным пайплайном. Тридцать процентов из 41 проекта, приходящиеся на один коридор, — это сигнал о будущем предложении именно для этого коридора.
Это же задаёт нижнюю границу для любой обещанной вам доходности. Прогноз девелопера в 7–10% — утверждение о конкретном здании; цифры C9 описывают рынок, на котором это здание будет конкурировать, а в 2025 году этот рынок менял ночи на тариф. Наш гид о том, как на самом деле считается доходность аренды на Пхукете объясняет, что обязана вычитать защищаемая цифра.
Что остаётся неизвестным
- Изменение ADR для Камалы и Патонга — C9 не приводит его в доступных здесь данных.
- RevPAR по субрынкам, который свёл бы тариф и загрузку в один сопоставимый показатель. В этом обновлении C9 его не публикует.
- Результаты 2026 года. Приведённые данные — за весь 2025 год, отчёт вышел в марте 2026-го.
- Какая часть из 41 проекта профинансирована и строится, а какая только заявлена.
- Показатели аренды вилл и кондоминиумов — гостиничные данные их не измеряют.
Эта статья не является инвестиционной рекомендацией.