ผู้ซื้อของ Origin ในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซีย — ข้อมูลระดับประเทศแสดงการเปลี่ยนแปลงเดียวกัน

ชุดข้อมูลสองชุด — ข้อมูลผู้ซื้อในภูเก็ตที่ Origin Property เปิดเผยเอง เผยแพร่ในเดือนสิงหาคม 2026 และข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ระดับประเทศไตรมาส 1 ปี 2026 ของ REIC ที่รายงานในเดือนมิถุนายน — บรรยายถึงการเปลี่ยนแปลงเดียวกันในฐานผู้ซื้อต่างชาติของภูเก็ตจากมุมมองที่ต่างกันสองมุม และไม่มีชุดใดถูกสร้างขึ้นมาเพื่อเปรียบเทียบกับอีกชุดหนึ่ง การนำทั้งสองมาวางเทียบกันคือการวิเคราะห์ของ Houseviser เอง ไม่ใช่ข้อกล่าวอ้างของผู้เผยแพร่รายใดรายหนึ่ง

หมายเหตุจากการสังเกต

ชุดข้อมูลทั้งสองวัดสิ่งที่ต่างกันในระดับที่ต่างกัน ชุดหนึ่งคือข้อมูลกลุ่มผู้ซื้อที่ผู้พัฒนารายเดียวเปิดเผยเองสำหรับโครงการในภูเก็ตของตน อีกชุดคือจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2026 ตามการนับของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไม่มีแหล่งข้อมูลใดเป็นสถิติของรัฐบาลที่เฉพาะเจาะจงสำหรับภูเก็ต และไม่มีแหล่งข้อมูลใดในบทความนี้เผยแพร่จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะภูเก็ตแยกตามสัญชาติ

สิ่งที่ชุดข้อมูลทั้งสองแสดง

Origin Property เปิดเผยกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในภูเก็ตของตนเองพร้อมกับการประกาศเมื่อ วันที่ 10 สิงหาคม 2026 ว่าจะลงทุนในภูเก็ตเพิ่มอีก ฿11.65 พันล้านภายในปี 2028 — แผนที่ Houseviser รายงานไว้ในขณะนั้น:

นั่นคือฐานลูกค้าของบริษัทเดียว ไม่ใช่ของทั้งเกาะ เมื่อนำมาเทียบกับตัวเลขไตรมาสแรกของปี 2026 ของ REIC สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติทั่วประเทศ ที่ Nation Thailand รายงานในเดือนมิถุนายน ตัวเลขทั้งสองตลาดที่ใหญ่ที่สุดเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน:

จีนยังคงเป็นตลาดที่ใหญ่กว่าในแง่ปริมาณทั่วประเทศและกำลังหดตัวลงอย่างชัดเจน รัสเซียมีขนาดประมาณครึ่งหนึ่งของจีนเมื่อนับเป็นจำนวนยูนิต และกำลังเติบโตทั้งด้านจำนวนยูนิตและมูลค่า โดยมูลค่าเติบโตเร็วกว่าปริมาณ — ผู้ซื้อชาวรัสเซียกำลังทำธุรกรรมที่ราคาเฉลี่ยสูงกว่าเมื่อปีก่อน กลุ่มผู้ซื้อของ Origin เอง ที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดด้วยส่วนต่างมาก และผู้ซื้อชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีชื่อเล็กที่สุด อยู่ในทิศทางเดียวกันกับทิศทางระดับประเทศนี้ แม้ว่ารายชื่อลูกค้าของผู้พัฒนารายเดียวจะไม่ใช่หลักฐานของการนับทั้งเกาะก็ตาม

โปแลนด์ไม่ปรากฏอยู่ในการแจกแจงสัญชาติที่ REIC เผยแพร่เลย — รายงานของ REIC ไม่ได้ระบุว่าเป็นตลาดที่ติดตาม — ดังนั้นสัดส่วนผู้ซื้อชาวโปแลนด์ 15.9% ของ Origin จึงไม่สามารถตรวจสอบเทียบกับตัวเลขระดับประเทศได้ มันเป็นเพียงข้อมูลที่ผู้พัฒนารายเดียวเปิดเผยเท่านั้น

ในช่วงเวลาเดียวกัน ระบบการจดทะเบียนที่เข้มงวดขึ้น

ในช่วงเวลาเดียวกันนี้ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ของไทยได้ขยายหลักฐานการจดทะเบียนที่ต้องใช้สำหรับบริษัทที่มีการลงทุนจากต่างชาติหรือมีผู้ลงนามเป็นชาวต่างชาติ คำสั่งที่ 2/2569 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2026 แทนที่มาตรการเดิมสองฉบับ ตามที่ประกาศของ DBD อธิบายไว้ — Houseviser ได้รายงานข้อกำหนดการยื่นคำขอฉบับเดิม และในประกาศฉบับถัดมา คือคำอธิบายของ DBD เองว่าเหตุใดจึงขยายการตรวจสอบชุดเดียวกันนี้ไปถึงการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หลังการจดทะเบียนจัดตั้ง ไม่ใช่แค่การยื่นคำขอใหม่เท่านั้น DBD รายงานว่ามีนิติบุคคลไทยที่ยังดำเนินกิจการอยู่ทั่วประเทศ 119,116 แห่ง ที่มีสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติระหว่าง 0.01% ถึง 49.99% และระบุว่าภูเก็ตเป็นหนึ่งในจังหวัดที่จะยังคงตรวจสอบกิจกรรมที่มีความเสี่ยงด้านนอมินี (nominee) ต่อไป

แยกออกไปอีกด้าน การกวาดล้างเอกสารสิทธิที่ดินภายใต้ “Phuket Model” — ซึ่ง Houseviser ได้ติดตามมาตั้งแต่การตรวจสอบแปดพื้นที่ จนถึงพื้นที่เพิ่มเติมกว่าสี่สิบแห่ง — ยังคงดำเนินต่อไป สำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดภูเก็ต (Ministry of Natural Resources and Environment) บันทึกไว้ว่าปฏิบัติการแปดพื้นที่เริ่มต้นเมื่อวันที่ 3 สิงหาคม และสืบย้อนไปถึงคำสั่งกระทรวงเมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม ส่วนการขยายผลทั่วเกาะในวงกว้างขึ้นตามมาจากคำสั่งแยกต่างหากของนายกรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม ซึ่งมีการรายงานไว้ในขณะนั้นและอยู่ในการรายงานของ Houseviser ที่เชื่อมโยงไว้ข้างต้น

ไม่มีหลักฐานใดในที่นี้เชื่อมโยงผู้ซื้อ สัญชาติ หรือธุรกรรมใดเจาะจงเข้ากับข้อค้นพบเรื่องนอมินี การตรวจสอบของ DBD ใช้กับกระบวนการจดทะเบียนเอง โดยไม่คำนึงว่าใครเป็นผู้ยื่นหรือมาจากที่ใด และไม่มีแหล่งข้อมูลใดข้างต้นรายงานว่าผู้ซื้อรายใดของ Origin หรือผู้ซื้อจากประเทศใดประเทศหนึ่ง ถูกตั้งข้อสังเกต

ความหมายสำหรับผู้ซื้อในภูเก็ต

การวิเคราะห์ของ Houseviser ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในภูเก็ตได้โดยตรง การซื้อคอนโดมิเนียมภายในโควต้าต่างชาติ 49% หลีกเลี่ยงโครงสร้างบริษัทได้ทั้งหมด แต่วิลล่า บ้าน หรือที่ดินเอง มักถือครองผ่านบริษัทไทย สิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน หรือทั้งสองอย่าง ไม่ใช่ทุกบริษัทลักษณะนี้ที่เข้าเงื่อนไขหลักฐานตามวันที่ 1 สิงหาคมของ DBD — คำสั่งที่ 2/2569 ใช้กับสถานการณ์ที่ระบุไว้เท่านั้น คือ หุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นต่างชาติลงทุนขณะที่สัดส่วนต่างชาติรวมกันยังต่ำกว่า 50% บริษัทที่ไม่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติแต่มีกรรมการต่างชาติที่ลงนามได้โดยลำพังหรือร่วมกับผู้อื่น และการแก้ไขทะเบียนหลังการจดทะเบียนจัดตั้งที่สอดคล้องกัน เมื่อเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งเหล่านี้ เงินลงทุนที่หุ้นส่วนชาวไทยแจ้งไว้ตอนนี้ต้องมีหลักฐานทางธนาคารที่สอดคล้องกัน กฎนี้ไม่แตกต่างกันตามสัญชาติ — ผู้ซื้อจากตลาดต้นทางที่มีมานานและผู้ซื้อจากตลาดใหม่กว่า ยื่นภายใต้ข้อกำหนดเดียวกันหากโครงสร้างของพวกเขาตรงกับเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง สิ่งที่เปลี่ยนไปคือกลุ่มผู้ซื้อที่มาถึงขั้นตอนการยื่นคำขอนี้ทั้งหมด — ทั้งข้อมูลที่ Origin เปิดเผยเองและตัวเลขระดับประเทศของ REIC ต่างชี้ว่าความต้องการจากต่างชาติส่วนเพิ่มของภูเก็ตขณะนี้มาจากตลาดต่าง ๆ รวมถึงรัสเซียและโปแลนด์ ที่เคยมีสัดส่วนน้อยกว่านี้ในปีก่อนหน้า ผู้ซื้อรายใดที่กำลังตั้งบริษัทไทยเป็นครั้งแรก — ไม่ว่าจะสัญชาติใด — มีเหตุผลที่ควรยืนยันกับที่ปรึกษากฎหมายไทยที่เป็นอิสระว่าโครงสร้างของตนเข้าข่ายคำสั่งที่ 2/2569 หรือไม่ ก่อน ไม่ใช่หลังการจดทะเบียน คู่มือของเราเรื่องโครงสร้างบริษัทไทยสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์และความเสี่ยงด้านนอมินี อธิบายสิ่งที่การยื่นคำขอนี้ต้องการในปัจจุบัน

เมื่อนำการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้ซื้อไปวางเทียบกับผลประกอบการค่าเช่าจริงของภูเก็ต ก็จะพบข้อควรระวังอีกข้อหนึ่ง รายงาน Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026 ของ C9 Hotelworks ที่นำเสนอที่นี่ในเดือนสิงหาคม พบว่าอัตราการเข้าพักโรงแรมทั่วเกาะลดลง 6% ในปี 2025 แม้ราคาห้องพักเฉลี่ยรายวันจะเพิ่มขึ้น 5% — การแลกเปลี่ยนนี้แตกต่างกันมากตามแต่ละหาด โดยกมลาลดลง 24% เทียบกับบางเทาที่ลดลงเพียง 2% ผู้ซื้อที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดใหม่ ไม่ว่าจะจากประเทศใด คือผู้ที่มีแนวโน้มมากที่สุดที่จะได้รับตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าโดยไม่รู้ว่าตลาดย่อยและสมมติฐานอัตราการเข้าพักใดอยู่เบื้องหลังตัวเลขนั้น คู่มือของเราเรื่องวิธีคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าในภูเก็ตที่แท้จริง อธิบายสิ่งที่ตัวเลขที่น่าเชื่อถือต้องหักลบออก

กลุ่มที่พักอาศัยแบรนด์ที่กำลังเจาะกลุ่มผู้ซื้อเดียวกันนี้ กำลังชะลอตัวเมื่อเทียบกับภูมิภาค รายงาน Asia Branded Residences Market Review 2026 ของ C9 ที่ Nation Thailand รายงานในเดือนมิถุนายน ระบุว่าอุปทานที่พักอาศัยแบรนด์ของไทยเติบโต 13.3% เทียบปีต่อปี เทียบกับ 30.3% ของเอเชียโดยรวม — ไทยยังนำภูมิภาคในแง่จำนวนยูนิตที่เปิดตัวและในกลุ่มลักชัวรี แต่เวียดนามได้แซงหน้าขึ้นเป็นตลาดที่พักอาศัยแบรนด์ที่ใหญ่ที่สุดของเอเชียในแง่มูลค่ารวม ตามการรายงานอื่นของ C9 — และภูเก็ตนำหน้ากลุ่มรีสอร์ทของเอเชียในแง่จำนวนยูนิต อุปทานใหม่ที่ชะลอตัวไม่ได้เป็นเรื่องเลวร้ายสำหรับเจ้าของที่มีอยู่แล้วในตัวมันเอง — มันคือการแข่งขันในอนาคตที่น้อยลง — แต่ก็เป็นข้อเท็จจริงที่ควรรู้ก่อนจ่ายราคาพรีเมียมสำหรับแบรนด์ด้วยเหตุผลว่า “กลุ่มนี้กำลังบูม” เพราะการบูมในปี 2026 กำลังเกิดขึ้นเร็วกว่าในที่อื่นของเอเชียมากกว่าในไทย

สิ่งที่ยังไม่ทราบ

• กลุ่มผู้ซื้อที่ Origin เปิดเผยนั้นเป็นตัวแทนของฐานผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมดในภูเก็ต หรือเฉพาะโครงการและการเข้าถึงด้านการตลาดของตนเองเท่านั้นหรือไม่ ยังไม่มีการเผยแพร่จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของรัฐบาลที่แยกตามสัญชาติเฉพาะภูเก็ตเพื่อตรวจสอบเทียบกับข้อมูลนี้
• แนวโน้มระดับประเทศไตรมาส 1 ปี 2026 ของ REIC ดำเนินต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 2 ปี 2026 หรือไม่ ซึ่ง REIC ยังไม่ได้เผยแพร่
• สัดส่วนที่แท้จริงของโปแลนด์ในฐานผู้ซื้อต่างชาติของภูเก็ต นอกเหนือจากข้อมูลที่ Origin เปิดเผยเอง ยังไม่มีตัวเลขอิสระที่เผยแพร่
• มีการเปิดการตรวจสอบการจดทะเบียนของ DBD ภายใต้คำสั่งที่ 2/2569 ต่อบริษัทใดในภูเก็ตเป็นการเฉพาะแล้วหรือไม่ ไม่มีแหล่งข้อมูลใดข้างต้นรายงานว่ามี
• จากนิติบุคคล 119,116 แห่งที่ถูกตั้งข้อสังเกตทั่วประเทศ มีกี่แห่งที่จดทะเบียนในภูเก็ต และมีสัดส่วนเท่าใด หากมี ที่ DBD ส่งต่อเพื่อการสืบสวนเพิ่มเติม

บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน