กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ของไทยระบุว่า กฎการจดทะเบียนฉบับใหม่มีเป้าหมายเพื่อสกัดรูปแบบการหลีกเลี่ยงผ่านนอมินี (nominee) ที่เกิดขึ้นภายหลังบริษัทจดทะเบียนจัดตั้งแล้ว ในประกาศฉบับวันที่ 31 กรกฎาคม DBD ระบุว่าคำสั่งที่ 2/2569 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2026 และขยายการตรวจสอบที่กำหนดไว้จากขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้งไปถึงการแก้ไขทะเบียนในภายหลัง Nation Thailand รายงานอย่างเป็นอิสระ เกี่ยวกับประกาศฉบับนี้และวันที่มีผลบังคับใช้
ข้อกำหนดการยื่นเอกสารตามคำสั่งนี้มีรายงานไว้แล้วในรายงานของ Houseviser ฉบับวันที่ 23 กรกฎาคม ส่วนประกาศ DBD ฉบับหลังนี้เพิ่มเติมคำอธิบายของกรมเกี่ยวกับช่องว่างที่คำสั่งฉบับนี้ระบุว่าต้องการแก้ไข
เหตุใด DBD จึงขยายการตรวจสอบไปถึงการแก้ไขทะเบียน
ตามข้อมูลของ DBD การคัดกรองก่อนหน้านี้เน้นที่ขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง รวมถึงการตรวจสอบเงินลงทุนของนักลงทุนไทยในนิติบุคคลที่มีความเสี่ยงสูงกว่า กรมระบุว่าผู้ยื่นจดทะเบียนอาจตั้งนิติบุคคลขึ้นนอกเงื่อนไขการคัดกรองเบื้องต้น แล้วจึงแก้ไขทะเบียนภายหลังเพื่อเพิ่มการลงทุนจากต่างชาติ การถือหุ้นของชาวต่างชาติ หรือกรรมการที่มีอำนาจลงนามซึ่งเป็นชาวต่างชาติ DBD อธิบายว่าคำสั่งที่ 2/2569 ขยายการตรวจสอบไปถึงการแก้ไขทะเบียนเหล่านั้น แทนที่จะถือว่าขั้นตอนจดทะเบียนจัดตั้งเป็นจุดตรวจสอบเพียงจุดเดียว
สำหรับคำขอที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนจากต่างชาติหรือชาวต่างชาติที่มีอำนาจลงนาม DBD ระบุว่าคำสั่งกำหนดให้ต้องมีคำชี้แจงการลงทุนและหลักฐานบัญชีธนาคารย้อนหลัง 3 เดือน ทั้งจากนักลงทุนไทยผู้ชำระเงินลงทุนและจากตัวแทนหรือนิติบุคคลผู้รับเงินนั้น ประกาศระบุว่ามีเป้าหมายเพื่อประเมินความสามารถที่แท้จริงของนักลงทุนในการลงทุน
การตรวจสอบแยกต่างหากของกรมที่ดิน
ประกาศฉบับวันที่ 1 มิถุนายนจากสำนักงานที่ดินกบินทร์บุรี สังกัดกรมที่ดิน อธิบายการตรวจสอบการโอนที่ดินแยกต่างหาก สำหรับผู้รับโอนที่เป็นบุคคลธรรมดา ประกาศระบุว่าธุรกรรมที่ดินมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือการชำระเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ต้องผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดมากขึ้นในเรื่องแหล่งเงินทุน รายได้ อาชีพ และฐานะทางการเงินของผู้ซื้อ ประกาศฉบับเดียวกันกล่าวถึงธุรกรรมของนิติบุคคลแยกต่างหาก รวมถึงการตรวจสอบบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นชาวต่างชาติ
ประกาศของกรมที่ดิน (Land Department, DOL) ฉบับนี้มีขึ้นก่อนคำอธิบายของ DBD เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม ประกาศดังกล่าวไม่ได้ระบุถึงรอบการตรวจสอบรายเดือน ข้อกำหนดการรายงานรายไตรมาส หรือว่ามาตรการของกรมที่ดินเกิดจากคำสั่งที่ 2/2569 ในทำนองเดียวกัน ประกาศ DBD ฉบับวันที่ 31 กรกฎาคมก็ไม่ได้อธิบายกระบวนการแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่าง DBD กับกรมที่ดินสำหรับหลักฐานการจดทะเบียนใหม่นี้
ความเกี่ยวข้องกับภูเก็ต
DBD ระบุว่ามีนิติบุคคลไทยที่ยังดำเนินกิจการอยู่ 119,116 แห่งซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติระหว่าง 0.01% ถึง 49.99% ณ วันที่ออกประกาศ นอกจากนี้ยังระบุชื่อภูเก็ตและกระบี่ไว้ในกลุ่มจังหวัดที่กรมจะดำเนินการตรวจสอบกิจกรรมที่มีความเสี่ยงด้านนอมินีต่อไป
สำหรับผู้ซื้อในภูเก็ตที่กำลังพิจารณาใช้โครงสร้างบริษัทไทย การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นทันทีอยู่ที่ขั้นตอนการจดทะเบียนบริษัท นั่นคือ การแก้ไขในภายหลังที่เกี่ยวกับการถือหุ้นของชาวต่างชาติหรืออำนาจลงนามอาจต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดหลักฐานแบบเดียวกับการยื่นจดทะเบียนครั้งแรก นี่ไม่ใช่ข้อค้นพบที่กล่าวโทษบริษัท แปลงที่ดิน หรือธุรกรรมใดเป็นการเฉพาะ และไม่มีแหล่งข่าวใดข้างต้นรายงานว่าการติดธงของ DBD ส่งผลกระทบต่อการโอนที่ดินรายใดรายหนึ่งโดยเฉพาะ
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
- ประกาศของ DBD ไม่ได้ระบุว่าหลักฐานตามคำสั่งที่ 2/2569 ถูกแบ่งปันกับกรมที่ดินระหว่างการพิจารณาโอนที่ดินหรือไม่ และอย่างไร
- ประกาศฉบับนี้ไม่ได้ประกาศข้อจำกัดความรับผิดชอบใหม่เกี่ยวกับบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น บทความนี้ไม่ได้กล่าวอ้างเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใด
- ประกาศของกรมที่ดินไม่ได้ระบุว่าเกณฑ์มูลค่าธุรกรรมดังกล่าวใช้กับการซื้อขายทั่วไปทุกรายการของผู้ซื้อชาวไทยอย่างไร
สำหรับข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีการประเมินความเสี่ยงด้านนอมินี โปรดดูคู่มือของ Houseviser เรื่อง โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ และ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย