สามข้อสัญญาที่ตัดสินว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อการก่อสร้างโครงการ off-plan ล่าช้า

การซื้อบ้านหรือคอนโด off-plan ในภูเก็ต คือการซื้อคำมั่นสัญญา และตัวสัญญาเองคือจุดที่คำมั่นนั้นจะได้รับการคุ้มครอง หรือถูกทำให้กลวงเปล่าอย่างเงียบ ๆ วันโอนกรรมสิทธิ์เลื่อนออกไปได้จริง คำถามคือคุณจะได้รับอะไรเมื่อเกิดเหตุนั้น และสัญญา off-plan ของไทยก็ตอบคำถามนี้ไว้แล้ว สามข้อสัญญาเป็นตัวชี้ผลลัพธ์ อ่านให้ครบก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเซ็น

ข้อสัญญาว่าด้วยวันโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาทุกฉบับระบุวันก่อสร้างแล้วเสร็จและวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน แต่ผู้พัฒนาโครงการมักใส่ข้อสัญญาที่ให้สิทธิ์เลื่อนวันดังกล่าวออกไปได้ 6 ถึง 12 เดือน โดยไม่ถือเป็นการผิดสัญญา การเลื่อนในตัวมันเองไม่ใช่เรื่องผิดปกติหรือไม่เป็นธรรม — งานก่อสร้างก็คืองานก่อสร้าง สิ่งที่สำคัญคือ เหตุผล ที่สัญญาอนุญาตให้เลื่อนได้ ตรวจสอบเงื่อนไขที่อนุญาต — ในอุดมคติควรจำกัดเฉพาะเหตุสุดวิสัย (force majeure) ที่แท้จริง ไม่ใช่ “ดุลยพินิจของผู้พัฒนาโครงการ” แบบเปิดกว้าง ข้อสัญญาที่ให้เลื่อนได้กว้างขวางด้วยเงื่อนไขคลุมเครือ คือวิธีที่ทำให้วันที่แน่นอนกลายเป็นวันที่เลื่อนไปเรื่อย ๆ

มาตรการเยียวยาเมื่อบอกเลิกสัญญา

นี่คือข้อสัญญาที่ทำให้กำหนดเวลามีผลบังคับจริงจัง หากผู้พัฒนาโครงการผิดเงื่อนไขของสัญญา ผู้ซื้อโดยทั่วไปมีสองแนวทาง:

• บอกเลิกสัญญาและรับเงินคืน ยกเลิกสัญญาเพื่อรับเงินที่จ่ายไปทั้งหมดคืน พร้อมดอกเบี้ย — โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปีของเงินที่ผู้พัฒนาโครงการถืออยู่
• รอรับโอนและเรียกค่าปรับ คงสัญญาไว้และรอรับโอนหน่วย แต่เรียกร้องค่าปรับตามสัญญาที่คำนวณจากยอดเงินที่จ่ายไปแล้ว สะสมทุกวันที่ล่าช้าจนกว่าจะได้รับโอนหน่วยจริง

ทางเลือกใดถูกต้องขึ้นอยู่กับว่าคุณยังต้องการหน่วยนั้นอยู่หรือไม่ ไม่ว่าจะเลือกทางใด ประเด็นสำคัญคือการผิดสัญญาควรเป็นต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการ ไม่ใช่ของคุณ — จึงต้องยืนยันว่ามาตรการเยียวยาทั้งสองแบบถูกเขียนไว้ในสัญญาจริง และวิธีคำนวณค่าปรับเป็นอย่างไร

ใครเป็นผู้จ่ายภาษีประจำปี

คำกล่าวที่พบบ่อยคือ “ประเทศไทยไม่มีภาษีทรัพย์สิน” ซึ่งไม่ถูกต้องทั้งหมด มีภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีที่ใช้บังคับในกรณีต่าง ๆ เช่น หน่วยที่ถือครองภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) และสัญญาเป็นตัวกำหนดว่าใครเป็นผู้รับภาระนี้ ระวังข้อสัญญาที่โยนต้นทุนประจำปีนี้มาให้คุณอย่างเงียบ ๆ ให้ถือว่าอัตราภาษีและวิธีประเมินเป็นสิ่งที่ต้องตรวจสอบกับกฎภาษีไทยฉบับปัจจุบันร่วมกับที่ปรึกษาของคุณเอง — ตัวเลขภาษีเปลี่ยนแปลงได้ และบทความนี้พูดถึงตัวข้อสัญญา ไม่ใช่อัตราปัจจุบัน

นิสัยที่ควรรักษาไว้

ไม่มีอะไรในนี้ที่พิเศษเกินไป — เป็นเรื่องมาตรฐานของสัญญา off-plan และเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อที่รีบร้อนมักข้ามไปพอดี อ่านช่วงเวลาที่อนุญาตให้ล่าช้า มาตรการเยียวยาเมื่อบอกเลิกสัญญา และการจัดสรรภาษีก่อนเซ็นชื่อ และให้ที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติด้านกฎหมายไทยตรวจสอบเทียบกับสัญญาจริงของคุณ บทความนี้อธิบายกลไกในภาพรวมเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับข้อตกลงใดข้อตกลงหนึ่งโดยเฉพาะ สำหรับด้านความเป็นเจ้าของ ดูคู่มือของเราเรื่อง วิธีที่ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย และ กรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) เทียบกับสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold)