ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยเติบโตในครึ่งแรกของปี 2026 แต่เฉพาะในช่วงราคาที่ถูกกว่า การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในทุกช่วงราคาไม่เกิน ฿7.5 ล้าน และลดลงในสองช่วงราคาที่สูงกว่านั้น ข้อมูลนี้มาจากรายงานตลาดที่อยู่อาศัยระดับประเทศไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2026 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2026
รายงานไม่มีบรรทัดของภูเก็ต และไม่มีการแยกช่วงราคารายจังหวัด แต่ยังเป็นภาพอย่างเป็นทางการที่ชัดเจนที่สุดว่าตลาดส่วนไหนกำลังเคลื่อนไหว
การเติบโตหยุดที่ ฿7.5 ล้าน
การเติบโตสุทธิทั้งหมดมาจากที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน ฿7.5 ล้าน REIC นับการโอนในช่วงราคานี้ได้ 161,742 หน่วยในช่วงมกราคม–มิถุนายน 2026 เพิ่มขึ้น 18.9% จากปีก่อน มูลค่า ฿335,856 ล้าน (+17.2%) ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเกิน ฿7.5 ล้าน การโอนลดลงเหลือ 5,923 หน่วยจาก 6,587 หน่วย (−10.1%) และมูลค่าลดลงเหลือ ฿93,983 ล้านจาก ฿105,122 ล้าน (−10.6%)
เมื่อคำนวณจากตัวเลขเหล่านี้ ที่อยู่อาศัยราคาเกิน ฿7.5 ล้านคิดเป็น 3.5% ของการโอนในครึ่งแรกของปีตามจำนวนหน่วย เทียบกับ 4.6% เมื่อปีก่อน และคิดเป็น 21.9% ของมูลค่าการโอน เทียบกับ 26.8%
การลดลงในช่วงราคาเกิน ฿7.5 ล้านเกิดกับบ้านแนวราบเป็นหลัก การโอนบ้านในช่วงราคานี้ลดลงเหลือ 4,111 หน่วยจาก 4,869 หน่วย (−15.6%) ขณะที่คอนโดมิเนียมราคาเกิน ฿7.5 ล้านเพิ่มขึ้นเป็น 1,812 หน่วยจาก 1,718 หน่วย (+5.5%) คอนโดมิเนียมลดลงเฉพาะในช่วงราคา ฿7.51–10 ล้าน (จำนวนหน่วย −0.6% มูลค่า −2.1%) และเพิ่มขึ้นในช่วงราคาเกิน ฿10 ล้าน (+9.8% ตามจำนวนหน่วย +9.0% ตามมูลค่า)
ตัวเลขรวมของครึ่งปีตามที่ REIC ระบุ:
- การโอนกรรมสิทธิ์: 167,665 หน่วย (+17.6%) มูลค่า ฿429,839 ล้าน (+9.8%)
- บ้านแนวราบ: 111,624 หน่วย (+14.6%) มูลค่า ฿299,431 ล้าน (+6.1%)
- คอนโดมิเนียม: 56,041 หน่วย (+24.1%) มูลค่า ฿130,408 ล้าน (+19.3%)
- เฉพาะไตรมาส 2: 95,082 หน่วย (+22.9%) มูลค่า ฿242,657 ล้าน (+15.5%)
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่แก่บุคคลธรรมดา: ฿289,315 ล้าน (+12.2%); ไตรมาส 2 ฿167,758 ล้าน (+18.4%)
ในเดือนสิงหาคม REIC เชื่อมโยงการเพิ่มขึ้นในครึ่งปีกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ตามที่อยู่ในรายงานของเราเมื่อ 2 กันยายนเรื่องการโอนครึ่งแรกของปี รายงานวันที่ 30 กันยายนไม่ได้ระบุสาเหตุของความแตกต่างระหว่างช่วงราคา
ราคาเสนอขายเฉลี่ยในภูเก็ตอยู่ในช่วงราคาที่ลดลง
ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในภูเก็ตมีราคาเสนอขายเฉลี่ย ฿9.3 ล้าน ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2026 เพิ่มขึ้นจาก ฿8.5 ล้านเมื่อปีก่อน ตามรายงานบ้านมือสองของ REIC วันที่ 8 กันยายน ตัวเลขนี้เป็นราคาเสนอขาย ไม่ใช่ราคาขายจริง และอยู่สูงกว่า ฿7.5 ล้าน ซึ่งเป็นช่วงที่การโอนทั่วประเทศลดลง ในรายงานฉบับเดียวกัน REIC ระบุว่า “จังหวัดที่เริ่มมีการชะลอตัว คือ จังหวัดภูเก็ต” การโอนบ้านมือสองของภูเก็ตเพิ่มขึ้น 4.8% ตามจำนวนหน่วย และ 6.3% ตามมูลค่า ซึ่งเป็นการเติบโตต่ำที่สุดใน 10 จังหวัดแรก
อีกเรื่องหนึ่ง เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 คณะรัฐมนตรีขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน (ปกติ 2%) และค่าจดทะเบียนการจำนอง (ปกติ 1%) เหลือ 0.01% ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2027 ตามรายงานของไทยพีบีเอสและโพสต์ทูเดย์ มาตรการนี้ใช้เฉพาะกรณีที่ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน ฿7 ล้าน และวงเงินจำนองไม่เกิน ฿7 ล้านต่อสัญญา ไทยพีบีเอสยังรายงานโดยอ้างโฆษกรัฐบาลว่าผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพดานนี้อยู่ต่ำกว่าช่วงราคาที่การเติบโตทั่วประเทศกลายเป็นติดลบเพียงเล็กน้อย REIC ไม่ได้ระบุว่าสองเรื่องนี้เกี่ยวข้องกันหรือไม่ ส่วนค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่ายจริงเมื่อโอน ดูที่ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย
ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมลดลงครึ่งหนึ่งในไตรมาส 2 หลังไตรมาส 1 ที่เพิ่มขึ้นเท่าตัว
REIC นับใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมทั่วประเทศได้ 7,649 หน่วยในไตรมาส 2 ปี 2026 ลดลง 54.5% จากไตรมาส 2 ปี 2025 ซึ่งในตอนนั้นเองก็สูงกว่าปีก่อนหน้า 20.0% ใบอนุญาตบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 13.7% เป็น 54,713 หน่วย แต่ใบอนุญาตคอนโดมิเนียมในไตรมาส 1 เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว (+105.1%) ทั้งครึ่งปีจึงลดลงเพียง 3.8% อยู่ที่ 23,716 หน่วย ไตรมาสเดียวยังไม่ใช่แนวโน้ม
ใบอนุญาตที่อยู่อาศัยรวมในครึ่งปีเพิ่มขึ้น 10.6% เป็น 134,220 หน่วย ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อโครงการหมู่บ้านลดลง 39.7% เหลือ 12,141 ในภาคใต้ ซึ่งรวมภูเก็ตแต่ไม่ได้แยกตัวเลขของภูเก็ตออกมา ใบอนุญาตก่อสร้างในครึ่งแรกของปีเพิ่มขึ้น 14.1% เป็น 26,695 หน่วย โดยบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 15.2% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 9.9%
สิ่งที่รายงานไม่ได้บอกผู้ซื้อในภูเก็ต
REIC ไม่ได้ให้ตัวเลขการโอนของภูเก็ตแยกตามช่วงราคา และไม่มีตัวเลขใบอนุญาตของภูเก็ต จึงไม่ทราบว่ายอดขายบนเกาะกระจายตัวในแต่ละช่วงราคาอย่างไร REIC ไม่ได้บอกว่าทำไมการโอนที่ราคาเกิน ฿7.5 ล้านจึงลดลง หรือเพดาน ฿7 ล้านของมาตรการลดค่าธรรมเนียมมีส่วนหรือไม่ เงื่อนไขเรื่องสัญชาติไทยของมาตรการลดค่าธรรมเนียมอ้างอิงจากรายงานของไทยพีบีเอสเกี่ยวกับคำแถลงของโฆษกรัฐบาล ตัวเลขใบอนุญาตปี 2026 เป็นการประมาณการของ REIC และตัวเลขปี 2025 เป็นตัวเลขที่ปรับปรุงแล้ว
ผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมใหม่กับวิลล่ามือสองอ่านเพิ่มเติมได้ที่ อสังหาริมทรัพย์ off-plan vs มือสองในไทย — ความเสี่ยง ตารางชำระเงิน และเมื่อใดที่เหมาะสม, การซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ: กรรมสิทธิ์ โควตา และการชำระเงิน และ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ
