ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยมีการโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งแรกของปี 2026 มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าการเพิ่มขึ้นมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนของรัฐและการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) หน่วยงานเผยแพร่ตัวเลขครึ่งปีพร้อมประมาณการปี 2026–2027 เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2026
ตัวเลขการโอนทั่วประเทศไม่ใช่ยอดขายในภูเก็ต แต่ยังเป็นเครื่องวัดอย่างเป็นทางการที่ชัดเจนที่สุดว่ามีที่อยู่อาศัยเปลี่ยนมือจริงเท่าใดในช่วงที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมยังมีผลถึงกลางปี 2027 — และการแยกข้อมูลผู้ซื้อชาวต่างชาติของ REIC คือบรรทัดที่เอ่ยถึงภูเก็ต
REIC รายงานอะไร
ช่วงมกราคม–มิถุนายน 2026 เทียบกับครึ่งแรกของปี 2025:
- การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ: 167,665 หน่วย +17.6% (จาก 142,619)
- มูลค่าการโอน: ฿429,839 ล้าน +9.8% (จาก ฿391,601 ล้าน)
- บ้านแนวราบ: 111,624 หน่วย (+14.6%) มูลค่า ฿299,432 ล้าน (+6.1%) — ราว 70% ของมูลค่าการโอน
- คอนโดมิเนียม: 56,041 หน่วย (+24.1%) มูลค่า ฿130,407 ล้าน (+19.3%) — ราว 30% ของมูลค่าการโอน
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่แก่บุคคลธรรมดา: ฿289,315 ล้าน +12.2%; เฉพาะไตรมาส 2 +18.4%
REIC ระบุว่าการเพิ่มขึ้นในครึ่งปีมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองที่มีอยู่เดิม ประกอบกับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มาตรการทั้งสองเริ่มมีผลตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2025 การเปรียบเทียบกับปีก่อนจึงยังมีผลของมาตรการรวมอยู่ด้วย คณะรัฐมนตรีขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมออกไปอีกหนึ่งปี ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027
REIC ยังแยกข้อมูลตามอายุที่อยู่อาศัยและระดับราคา บ้านมือสองคิดเป็น 63% ของการโอน บ้านใหม่ 37% สัดส่วนช่วงราคา ฿2.01–3.00 ล้าน เพิ่มเป็น 24% ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน ฿1 ล้าน ลดลงเหลือ 27%
ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติ และภูเก็ตปรากฏตรงไหน
ในครึ่งปีนี้ชาวต่างชาติรับโอนคอนโดมิเนียมน้อยลง REIC รายงานการโอนคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติ 6,533 หน่วย (−8.8%) มูลค่า ฿28,267 ล้าน (−1.5%)
แยกตามสัญชาติด้วยมูลค่าการโอน:
- จีน: ฿6,874 ล้าน (−27.7%) — ยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด กระจุกตัวในกรุงเทพฯ และชลบุรี
- รัสเซีย: ฿3,603 ล้าน (+75.9%) — REIC ระบุว่าการเติบโตเด่นชัดในภูเก็ตและชลบุรี
- เมียนมา: ฿2,457 ล้าน (−16.2%) — ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ
ไทยพีบีเอสและผู้จัดการออนไลน์ ซึ่งรายงานการแถลงข่าวเดียวกันของ REIC เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม ให้ตัวเลขระดับประเทศและตัวเลขผู้ซื้อชาวต่างชาติชุดเดียวกัน ทั้งสองแหล่งไม่ได้เผยแพร่ตารางการโอนเฉพาะจังหวัดภูเก็ตสำหรับครึ่งปีนี้ เกาะปรากฏอยู่ในคำอธิบายเรื่องผู้ซื้อชาวต่างชาติของ REIC ไม่ใช่ในฐานะยอดรวมรายจังหวัด
ประมาณการทั้งปีที่ REIC เผยแพร่พร้อมข้อมูลครึ่งปี
ภายใต้สมมติฐาน GDP โต 2.25% อัตราดอกเบี้ย MRR 6.55% และเงินเฟ้อ 1.75% ข่าวประชาสัมพันธ์ REIC วันที่ 27 สิงหาคม ประมาณการว่า:
| ช่วงเวลา | หน่วย | เทียบปีก่อน | มูลค่า (฿ ล้าน) | เทียบปีก่อน |
|---|---|---|---|---|
| ทั้งปี 2026 | 323,479 | +2.3% | 880,760 | +1.8% |
| ทั้งปี 2027 | 320,617 | −0.9% | 908,358 | +3.1% |
สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่แก่บุคคลธรรมดาคาดไว้ที่ ฿571,066 ล้าน ในปี 2026 (+1.4%) และ ฿582,688 ล้าน ในปี 2027 (+2.0%) REIC อธิบายว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นในปี 2027 สวนทางกับจำนวนหน่วยที่ลดลงเล็กน้อย สะท้อนต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและรอบบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 2027–2030 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2027
ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างของบุคคลธรรมดา ณ กลางปี 2026 อยู่ที่ ฿5,174,141 ล้าน (+2.6% เทียบปีก่อน)
ใครได้รับผลกระทบ
ผู้ซื้อในประเทศในช่วงราคากลางเป็นกลุ่มที่ได้รับมาตรการลดค่าธรรมเนียมถึงกลางปี 2027 และเกณฑ์ LTV ที่ REIC เชื่อมโยงกับการเพิ่มขึ้นในครึ่งปีนี้ REIC เห็นปริมาณการโอนส่วนใหญ่อยู่ในสต็อกบ้านมือสอง
การโอนคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติในภาพรวมลดลงจากปีก่อน มูลค่าการโอนของผู้ซื้อสัญชาติรัสเซียเป็นข้อยกเว้นที่ชัดเจนในตารางสัญชาติที่เผยแพร่ และ REIC ระบุว่าการเติบโตนั้นอยู่ในภูเก็ตและชลบุรี มูลค่าของผู้ซื้อชาวจีนลดลงแม้จีนจะยังเป็นสัญชาติต่างชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด
ผู้พัฒนาโครงการและสถาบันการเงินมองครึ่งปีเดียวกันนี้ผ่านแผนการส่งมอบโครงการและพอร์ตสินเชื่อใหม่ จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเติบโตเร็วกว่าบ้าน ขณะที่บ้านยังครองมูลค่าการโอนเป็นส่วนใหญ่
สิ่งนี้อาจหมายถึงอะไรต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
ตัวเลข +17.6% ระดับประเทศคือการนับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไทย ไม่ใช่อัตราการดูดซับของภูเก็ต ไม่ใช่การเคลื่อนไหวของราคาเสนอขาย และไม่ใช่หลักฐานว่าโครงการใดบนเกาะขายหมด สิ่งที่ REIC เผยแพร่เกี่ยวกับโครงสร้างตลาดเป็นเรื่องเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ระดับจังหวัด บ้านยังคิดเป็นราว 70% ของมูลค่าการโอน บ้านมือสอง 63% ของจำนวนการโอน และภูเก็ตถูกเอ่ยถึงเฉพาะในหมายเหตุเรื่องสัญชาติของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติ
ข้อความเกี่ยวกับภูเก็ตที่ REIC ระบุไว้จริงคือเรื่องอุปสงค์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติแยกตามสัญชาติ มูลค่าการโอนของผู้ซื้อสัญชาติรัสเซียเพิ่มขึ้นในขณะที่ยอดรวมของชาวต่างชาติลดลง ซึ่งสอดคล้องกับส่วนผสมของผู้ซื้อที่เกาะเผชิญอยู่แล้ว แต่ตัวมันเองไม่ได้บอกว่าการซื้อขายวิลล่าหรือสัญญาเช่าระยะยาวเคลื่อนไหวอย่างไร และ REIC ไม่ได้เผยแพร่ข้อมูลส่วนนั้นไว้ที่นี่
การอ่านเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อในภูเก็ต: ช่วงเวลาลดค่าธรรมเนียมถึง 30 มิถุนายน 2027 เป็นข้อเท็จจริงเชิงนโยบายระดับประเทศที่มีวันที่กำกับชัดเจน ส่วนเงื่อนไข LTV ของแต่ละธนาคารยังต่างกันไป สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ โควตาต่างชาติ 49% และคู่มือการซื้อ ยังเป็นตัวกำหนดเส้นทางตามกฎหมาย ราคาเสนอขายบนเกาะเป็นชุดข้อมูลคนละชุด ดูได้ที่ข้อมูลราคาภูเก็ตและรายงานตลาดของเรา
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
ชุดข้อมูลครึ่งปีที่ REIC เผยแพร่ไม่มีตารางการโอนรายจังหวัดสำหรับภูเก็ต สัดส่วนของเกาะในจำนวน 167,665 หน่วยจึงไม่ปรากฏในข่าวประชาสัมพันธ์ฉบับนี้
ส่วนที่ว่าด้วยผู้ซื้อชาวต่างชาติครอบคลุมเฉพาะการโอนคอนโดมิเนียม ไม่ได้วัดกิจกรรมของชาวต่างชาติในวิลล่า บริษัทถือครองที่ดิน หรือสัญญาเช่าระยะยาว
REIC ระบุความเสี่ยงที่ต้องจับตา ได้แก่ หนี้ครัวเรือน การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ต้นทุนก่อสร้างและโลจิสติกส์ รวมถึงการค้าโลกและภูมิรัฐศาสตร์ ทั้งหมดนี้ระบุไว้ในฐานะความเสี่ยง ไม่ใช่ผลลัพธ์ครึ่งปีที่วัดได้สำหรับภูเก็ต
