คอนโดกับบ้านบนตลาดบ้านใหม่ของกรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนคนละทาง ในไตรมาสที่สองของปี 2026 ยอดขายคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ และห้าจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้น 19.5% จากปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่ของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ลดลง 11.4% ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในสังกัดธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่ตัวเลขเมื่อวันที่ 22 กันยายน 2026
ช่องว่างชัดที่สุดในระยะเวลาที่สต็อกที่มีอยู่ใช้ในการขาย ที่จังหวะไตรมาส 2 อัตราการดูดซับของ REIC วางสต็อกคอนโดไว้ที่ราว 39 เดือนในการระบาย และสต็อกแนวราบราว 67 เดือน ผู้พัฒนาตอบด้วยการเปิดโครงการแนวราบน้อยลงมาก
คอนโดขายเร็วขึ้น บ้านช้าลง
การสำรวจไตรมาส 2 ปี 2026 ของ REIC ครอบคลุมกรุงเทพฯ รวมนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม และเปรียบเทียบเมษายน–มิถุนายน 2026 กับไตรมาสเดียวกันของปี 2025 ทั้งสองกลุ่มสินค้า ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% ในหน่วย และ 8.6% ในมูลค่า ยอดรวมที่ไม่สูงนักนี้ซ่อนการแยกทางที่อยู่ข้างใต้
คอนโดมิเนียมขายได้ 2.4% ของสต็อกที่มีอยู่ต่อเดือน ที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ 1.4% ต่อเดือน รวมกันแล้วตลาดขายได้ 1.8% ต่อเดือน ซึ่ง REIC แปลงเป็นราว 52 เดือนในการระบายสต็อกทั้งหมด
Bangkokbiznews (กรุงเทพธุรกิจ) และ The Bangkok Insight ต่างรายงานตัวเลข 19.5%, 11.4% และ 67 เดือนชุดเดียวกันจากข่าวประชาสัมพันธ์ REIC วันที่ 22 กันยายน
ผู้พัฒนาชะลอการเปิดโครงการแนวราบ
อุปทานใหม่ลดลง การเปิดโครงการใหม่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ และห้าจังหวัดลดลง 15.6% จากปีก่อนในหน่วย และมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ลดลง 51.9% การเปิดแนวราบรับภาระการตัดส่วนใหญ่ ลดลง 28.6% ในหน่วย ข่าวประชาสัมพันธ์ของ REIC บรรยายไตรมาสนี้ว่าเป็นการปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง โดยมีแรงขับหลักจากการที่ผู้พัฒนายั้งการเปิดโครงการแนวราบ
เมื่อเปิดน้อยลงและยังขายต่อเนื่อง กลุ่มที่อยู่อาศัยบนตลาดหดตัว REIC นับอุปทานรวม 214,083 หน่วยในไตรมาส — สต็อกเหลือขายเดิมบวกการเปิดใหม่ ลดลง 9.6% จากปีก่อน ในจำนวนนี้ 85,249 หน่วยเป็นคอนโดมิเนียม (−5.8%) และ 128,834 หน่วยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (−11.9%) หลังยอดขายไตรมาส 2 เหลือขาย 202,414 หน่วย ลดลง 10.2% มูลค่า ฿1,283,972 ล้าน
อุปทานแนวราบลดเร็วกว่าอุปทานคอนโด แต่ยังใช้เวลาระบายนานกว่า จุดอ่อนของตลาดแนวราบไตรมาสนี้คือยอดขาย ไม่ใช่อุปทาน
พื้นที่นี้คือส่วนใหญ่ของตลาดที่สำรวจในไทย การสำรวจ 27 จังหวัดของ REIC นับอุปทานรวมทั่วประเทศ 359,433 หน่วย มูลค่า ฿2,022,507 ล้าน กรุงเทพฯ และห้าจังหวัดถือ 59.6% ของหน่วยเหล่านี้ และ 67.1% ของมูลค่า ที่ ฿1,356,788 ล้าน
กรุงเทพฯ เมืองเดียว: เปิดมากขึ้น หน่วยถูกกว่ามาก
ในตัวกรุงเทพฯ เอง รูปแบบคมกว่า ยอดขายคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 14.7% จากปีก่อน และยอดขายแนวราบใหม่ลดลง 18.4% ทำให้ยอดขายใหม่โดยรวมเติบโต 3.8% การดูดซับในเมืองอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน หรือราว 43 เดือนในการระบาย
การเปิดโครงการในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 77.2% ในหน่วย แต่มูลค่าลดลง 35.2% ราคาเฉลี่ยของหน่วยที่เปิดใหม่ลดจาก ฿20.0 ล้าน เหลือ ฿7.3 ล้าน ดังนั้นผู้พัฒนาในเมืองเปิดมากขึ้น เป็นหน่วยที่เล็กกว่าและถูกกว่า อุปทานรวมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 88,528 หน่วย (−6.0%) มูลค่า ฿692,411 ล้าน (−8.2%) และอุปทานคงเหลือลดลง 6.7% เหลือราว 82,712 หน่วย
ใครได้รับผลกระทบ
ผู้พัฒนาที่มีบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เหลือขายรอบกรุงเทพฯ เผชิญเวลารอนานที่สุด: 67 เดือนที่จังหวะไตรมาส 2 คำตอบจนถึงตอนนี้คือเปิดน้อยลง ผู้พัฒนาคอนโดอยู่ในฐานะที่แข็งกว่า ยอดขายขึ้นและสต็อกระบายในเวลาเพียงกว่าสามปีเล็กน้อย
ผู้ซื้อบ้านใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เห็นด้านกลับของตัวเลขชุดเดียวกัน สต็อกแนวราบมีมากและขายช้า ขณะที่สต็อกคอนโดหดและขายเร็วขึ้น ในตัวกรุงเทพฯ การเปิดใหม่เลื่อนไปทางหน่วยราคาต่ำอย่างชัดเจน
สิ่งนี้อาจหมายถึงอะไรต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
ตัวเลขเหล่านี้เป็นของพื้นที่กรุงเทพฯ รายงานกรุงเทพฯ และปริมณฑลของ REIC ไม่ครอบคลุมภูเก็ตหรือจังหวัดภูมิภาคอื่น จึงไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับอัตราการดูดซับ ราคา หรือสต็อกของภูเก็ต และยังเป็นชุดข้อมูลคนละชุดกับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศที่ REIC เผยแพร่สำหรับครึ่งแรกของปี 2026 ซึ่งเราเขียนไว้ใน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยครึ่งแรกปี 2026 ข่าวประชาสัมพันธ์ฉบับนี้วัดยอดขายใหม่ การเปิดโครงการ และการดูดซับในตลาดบ้านใหม่ ไม่ใช่การโอนที่เสร็จแล้ว
สิ่งที่ข้อมูลกรุงเทพฯ ให้ผู้ซื้อในภูเก็ตได้คือจุดอ้างอิงที่มีวันที่สำหรับคำถามคอนโดเทียบบ้านในตลาดที่ใหญ่ที่สุดของไทย: ในไตรมาส 2 ปี 2026 คอนโดใหม่ที่นั่นขายเร็วกว่าบ้านใหม่ และผู้พัฒนาตัดการเปิดบ้านแรงที่สุด ว่าตลาดวิลล่าและคอนโดของภูเก็ตแสดงการแยกทางแบบเดียวกันหรือไม่ ไม่ได้ถูกวัดที่นี่ สำหรับเกาะ ดูข้อมูลราคาภูเก็ตและรายงานตลาดของเรา ซึ่งติดตามราคาเสนอขายฝั่งประกาศ ไม่ใช่ยอดขาย
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
ตัวเลข 39 เดือนและ 67 เดือนไม่ใช่การคาดการณ์ พวกมันสมมติว่าจังหวะยอดขายไตรมาส 2 ดำเนินต่อ และการเปลี่ยนของยอดขายในกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งจะเลื่อนตัวเลขเหล่านี้ ผู้พัฒนาจะคงการเปิดแนวราบต่ำแบบนี้ในไตรมาสถัดไปหรือไม่ จะปรากฏในการอ่านพื้นที่กรุงเทพฯ ครั้งถัดไปของ REIC ไม่ใช่ในฉบับนี้
