曼谷住房开发商这个季度在纸面上好了一些，在销售柜台上却没有。2026年第三季度，曼谷及周边开发商的现状指数从46.9升至51.3，重回50这条中性线之上。销售分项指数降至42.3，明显低于这条线。泰国政府住房银行下属的房地产信息中心（REIC）于2026年10月8日公布了该指数。
价格从另一面讲了同一个故事。10月12日，REIC公布，曼谷及周边新公寓价格同比上涨2.2%，住宅小区新房价格上涨0.2%。REIC的两项指数都以实际售价编制，即从标价中扣除促销价值之后的价格。据REIC称，公寓开发商以赠品和现金折扣清理未售库存，而住宅小区开发商则以赠品代替直接降低售价。
经营业绩和开盘反弹，销售没有
REIC的住房开发商信心指数（Housing Developer Sentiment Index）以50作为正面读数的分界线。2026年三季度，总体现状指数（Current Situation）达到51.3。在REIC的五个季度表中，该指数2025年三季度为45.8，2025年四季度为47.9，2026年一季度为42.8，2026年二季度为46.9，因此2026年三季度是这一序列中唯一高于50的读数。REIC将这一上升解读为开发商对当前状况的看法更为正面。
变动最大的是经营业绩，从45.8升至72.6。REIC表示，业绩改善并非直接来自新销售。它将其部分归因于成本管理、更快的去库存、加速产权过户的政府刺激措施，以及从现有项目确认的收入。销售则走向相反，从56.5降至42.3。
开盘上升，投资下降。新开盘和新分期分项指数从50.0升至70.0，投资分项指数从46.3降至38.1。REIC把这两者解读为“选择性投资”：开发商可能只推出对地段和真实需求有把握的项目或分期。REIC表示，开盘增加不应被解读为回到扩张。就业从42.6改善至47.3，仍低于50。
成本仍有压力，REIC认为提价空间不大
经营成本分项指数是反向指数：数字越低，成本压力越大。该指数从40.6降至37.5。REIC列出的主要成本是土地、建筑、劳动力和融资。它表示，通过提高售价来弥补的空间有限，因为消费者购买力不强。
六个月展望几乎全面走弱
着眼于未来六个月的预期指数（Expectations）从53.5降至49.8。在REIC的表中，该指数2025年三季度为54.4，2025年四季度为53.9，2026年一季度为47.0，2026年二季度为53.5。本季度其中几乎每一项都下降了：预期业绩从58.5降至55.0，销售从60.6降至55.0，投资从60.7降至50.6，就业从49.5降至47.3，新开盘从60.8降至53.3。只有反向的成本指数改善，从30.8升至37.8。
REIC列出的展望走弱背后的担忧是消费者购买力、家庭债务、信贷可得性、经营成本和经济不确定性。它预计开发商将继续去库存、控制成本、谨慎选址并审慎开盘。
扣除促销后，新盘价格几乎没动
REIC的曼谷及周边（此处指北榄和暖武里）在售新公寓价格指数2026年三季度为161.8，以2012年为基年。这比一年前高2.2%，比二季度高0.1%。仅曼谷为165.3（同比+2.4%，环比+0.1%），两个周边府为147.1（+1.5%，+0.2%）。
REIC将公寓价格上涨主要归因于持续攀升的开发成本：建材、劳动力，以及靠近公共轨道交通、商业中心和其他配套完善地区的黄金地段土地。它表示，开发商必须加快去库存以维持销售和现金流，并增加赠品和现金折扣等促销，以减轻买家负担、推动其做出决定。REIC记录的三季度公寓促销中，赠品占45.4%（二季度44.8%），免过户日费用占30.1%（32.3%），现金折扣占24.5%（22.9%）。
住宅小区新房价格指数（此处周边指暖武里、巴吞他尼和北榄）为131.5，同比上涨0.2%，环比上涨0.2%。REIC称这是增速放缓的上涨，并将其与市场上未售单位数量增加联系起来，尽管同比增速从二季度的−0.9%变为三季度的+0.2%，环比增速两个季度都是+0.2%。曼谷为132.4（同比+0.5%，环比+0.2%）。三个周边府的指数为128.6，同比下降0.5%，环比上涨0.1%。REIC表示，住宅小区开发商以赠品代替直接降低售价来去库存。但它自己的促销构成也显示了现金折扣：三季度住宅小区房屋促销中，赠品占38.1%（二季度30.1%），现金折扣占30.5%（35.3%），免过户日费用占31.4%（34.6%）。
两项指数是不同的序列，因此只有变化率可以比较。过去七个季度，公寓指数同比在−0.6%至+3.5%之间变动，2026年三季度的+2.2%是2025年一季度以来最快的涨幅。住宅小区房屋指数在整个期间都保持在零上下一个百分点以内。
对于2026年四季度，REIC预计公寓价格将随建材价格（它将其与油价联系起来）和黄金地段地价继续上涨。它预计公寓开发商将调整销售策略以激励买家。它预计住宅小区房屋价格只会逐步上涨，因为未售单位仍在增加。对于两者，REIC都提到两项政府支持：将总价不超过฿700万住房的过户费和抵押登记费各降至0.01%，我们在泰国2026年上半年住宅过户按价格区间中报道过；以及泰国银行放宽的贷款价值比（LTV）规则。费用减免适用于泰国公民；外籍买家支付标准的2%过户费（见泰国房产过户费详解——2% 税率与仅限泰国人的优惠政策）。
曼谷买家拿到额外优惠，净价仍然上涨
这些数字首先描述的是在曼谷周边持有未售库存的开发商。他们的业绩改善了，但REIC将其部分归因于成本控制、去库存、加快过户和已建成项目的收入，而不是新销售。成本仍有压力，REIC认为把成本转嫁为更高价格的空间不大。
曼谷及周边的新房买家看到的是另一面。扣除促销后，一年中公寓价格仍上涨2.2%，住宅小区房屋上涨0.2%。REIC表示，这些额外优惠减轻了买家的负担；按它的计量，它们并没有让实际支付的价格低于一年前。
对普吉而言：仅限曼谷的读数，和一条实用经验
REIC的两个序列都只覆盖曼谷及周边。这些新闻稿没有普吉的开发商信心指数或新盘价格指数，因此无法说明普吉开发商是否感受到同样的压力、是否以同样方式打折。它们是在REIC二季度曼谷数据之后发布的，那组数据中新公寓与低层住宅销售出现分化。
实用的一点比数字更能跨市场适用。当卖家用赠品、现金折扣和免过户日费用来应对疲弱的销售时，标价就不是实际支付的价格。REIC在编制指数之前先把这些额外优惠扣除。在任何市场比较报价的买家都可以这样做：要求把每一项承诺的额外优惠写进买卖合同，并按净价比较报价。就本岛而言，我们的普吉价格数据和市场报告跟踪的是挂牌要价，与REIC的序列不同。
REIC给出优惠构成，而非其价值
REIC公布的是各类促销的占比，而不是其价值，因此实际折扣的大小未知。销售分项指数是否回升、六个月展望走弱是否持续，将在REIC下一次曼谷地区读数中显现，而不是这一次。
