期房是在楼宇建设期间向开发商购买、分期付款；现房是向业主购买已竣工的房产、过户时付款。两条路径各有自己的付款计划和适合的买家。
泰国的期房和现房有什么区别？
期房是与开发商签订的在建房产合同，现房则是把已竣工的房产从现有业主名下过户给您。期房付款按合同约定的建设里程碑进行，竣工时方可入住。可在普吉岛房地产市场季度报告中将早期发售价与已竣工房源的价格作对比。
现房交易依次为预订、尽职调查、买卖协议 (SPA) 和土地办公室过户，您在承诺支付全款之前即可查验房产。
两种方式均适用于公寓、别墅和联排别墅，且使用相同的所有权结构：公寓在配额内可持永久产权 (freehold)，别墅采用长期租赁权 (leasehold) 加地上权 (superficies)。
期房和现房如何对比？
期房提供分期付款和定制空间，同时伴随开发商风险。现房提供可立即查验的房产、已知房况和过户时付款。
| 维度 | 期房 | 现房 |
|---|---|---|
| 价格（相对竣工价） | 早期发售有明显折扣 | 市场价格 |
| 从出价到交房时间 | 建设周期 | 过户后即可使用 |
| 付款结构 | 建设期间按里程碑分期 | 预订 + 定金 + 过户时付尾款 |
| 资金部署 | 逐步投入 | 一次性支付 |
| 规格可见性 | 平面图、材料清单、样板间 | 实际单元 |
| 建筑质量可核实性 | 否（仅竣工后可核实） | 是（可现场检验） |
| 缺陷保修 | 合同约定的保修 | 按现状出售，无保修 |
| 开发商/卖方风险 | 高——开发商可能违约 | 低——卖方仅为产权转让 |
| 外籍配额时效 | 存在配额在您登记前被占满的风险 | 签约时配额状态已知 |
| 定制化 | 可能（规格、装修，有时可改户型） | 无 |
| 典型买家 | 长线投资者、风险承受力强、资金充裕 | 首次购房、即用型、低风险偏好 |
买期房时，我买到的究竟是什么？
您买到的是一项合同权利——以一系列分期款项换取在约定时间取得指定房产，而不是一栋已建成的楼。这项承诺由三样东西支撑：
- 开发商的履约义务——可在泰国法院强制执行，但过程缓慢，且只能执行到开发商资产所及的范围
- 您支付的预订金和定金——最好由 2008 年《代管账户法》下的代管账户 (escrow)保护；代管账户为可选项，并非所有开发商都采用
- 项目所在土地——由开发商持有或通过安排持有；违约开发商的土地可能被债权人主张，项目可能无限期停滞
期房付款计划——示例
| 阶段 | 触发条件 |
|---|---|
| 预订费 | 预订房产 |
| 合同签署 | 买卖协议签署、尽职调查完成（单笔最大里程碑） |
| 地基完工 | 建设里程碑 |
| 结构封顶 | 建设里程碑 |
| 屋顶完工 | 建设里程碑 |
| 墙体与装修 | 建设里程碑 |
| 产权转让 | 土地办公室 (Land Office) 登记（最终尾款） |
具体比例和里程碑数量因开发商而异。结构封顶时，您已付款项通常占总价的大部分，剩余款项在过户时支付。签约前务必核实具体项目的付款计划。
期房买卖协议中要写明什么？
- 配额退款。 对于公寓，49% 外籍所有权上限适用于登记时，而非买卖协议签署时。要求写明：若在您过户前建筑已达 49%，如何退款。
- 锁定规格。 用固定规格取代”待修订”条款，至少锁定主要项目：厨房品牌、地板等级、卫浴固装、层高。
- 延误罚款和退款门限。 要求约定延期竣工的罚款，以及延误超过约定门限时的退款。
- 分阶段验房。 要求由验房师确认每笔里程碑付款与实际进度相符，尾款存入代管账户，验收清单 (punch list) 完成后再释放。
- 转让条款。 问清竣工前能否转让合同，以及转让费用多少。
买现房时，我买到的究竟是什么？
您从业主手中购买一处现有房产，因此价格、建筑质量和房况在过户前都能看到。现房按现状出售。您在过户前支付预订金和定金，尾款在过户时支付。开发商倒闭和项目停工与现房无关，缺陷或延迟维护可在尽职调查中发现。
购买现房前要核查什么？
- 楼龄和储备基金。 老旧楼宇的法人 (juristic person) 储备基金 (sinking fund) 可能不足，且可能面临重新粉刷、更换电梯或主要系统改造。价格应反映这些因素。
- 卖方税务。 特定营业税 (SBT) 和印花税会影响谈判。请律师确认适用哪种税、由谁缴纳。
- 在租租客。 已登记的租约在出售后继续有效，新业主连同租约一并接手。签约前核实租约条款、租金和租客。
- 法人与物业管理。 在非高峰时段参观楼宇，与保安交谈，并向法人询问待处理问题。
期房定价与现房价格相比如何？
期房的定价往往低于未来的成品房，以补偿建设风险和交房前被占用的资金。这一折扣并非稳赚的收益，并会随建设风险降低而收窄：
- 早期发售（地基阶段）：相对于预计竣工价格有明显折扣
- 建设中期：折扣较小
- 接近竣工：折扣极小，价格接近现房，仍承担剩余完工风险
- 竣工后立即出售的现房：市场价格，或因新楼略高
只有当项目竣工、按时竣工、且建设期间市场没有走软时，折扣才会变成价值。请与同楼或同区域已成交的现房比较价格。若想获得租金收入的实证而非预测收益率，请参阅 普吉岛租金回报率——投资者的实际收益。
期房适合谁？
期房适合投资周期长、希望定制，或已看中某个新项目的买家。
- 拥有多元化持仓的长线投资者，能在更广泛的投资组合中承担单个项目的风险，并希望获得早期定价。
- 希望定制的买家——可选装修，有时可修改户型。
- 想要某个特定新项目的买家，该项目尚无现房可买。
对这些买家来说，调查开发商要像调查房产一样细致：
- 开发商已竣工的其他项目——至少参观一个，与业主交流
- 财务状况和项目融资
- 买家定金的代管账户 (escrow) 安排
- 延误和纠纷解决的历史记录
现房适合谁？
现房适合想要已知房况、立即使用或现成出租记录的买家。
- 在泰国首次购房的外国买家。 标准交易流程 (外国人在泰国买房全流程 — 从尽职调查到土地办公室过户) 在现房中更短、更简单。
- 希望尽快入住的买家。 选择空置的房产，过户后即可使用。有租客的房产连同租约一并转让，租客按租约继续居住。
- 希望收入可知的买家。 在租的现房带有租金历史、已知成本和现有租客，而期房的租金数字只是估算。
是否值得考虑新竣工楼宇的现房？
值得。新竣工楼宇的现房兼具可核实的建筑质量和即时入住，开发商质保也可能仍在有效期内，只是成交价按现房而非早期发售计算。
在泰国该如何在期房与现房之间做选择？
想要一处已知、可查验的房产时选择现房。当分期付款、定制空间或特定项目值得承担开发商与建设风险时选择期房，并在开发商和买卖协议上花的时间不少于研究单元本身。
完整交易流程请参阅：外国人在泰国买房全流程 — 从尽职调查到土地办公室过户。同步进行的尽职调查请参阅：在泰国购买房产的尽职调查清单。普吉岛地区选择请参阅：外国人在普吉岛购买房产——完整指南。
