在普吉岛进行普通房产购买，法律并不要求聘请房产中介。土地厅公布了办理登记所需的人员、文件和证据，其中没有强制经纪人。买方可以自行办理，也可以通过书面授权委托他人。
但称职的中介仍可能有价值：减少无效房源、检验要价、持续跟进卖方和文件，并协调过户前所需的各方。其价值在于实务执行，而非法律资格；关键是本地信息是否及时、跟进是否可靠，以及激励是否透明。
完整流程见泰国购房步骤指南。应先确定持有方式，参阅外国人房产所有权与永久产权和租赁产权比较。
不同类型的中介代表谁的利益？
不要仅凭“中介”二字判断代理关系。先问清谁委托、谁付款，以及书面职责是什么。
- **卖方中介：**受业主委托营销并完成出售。可以答疑和协调，但商业目标是促成卖方的交易。
- **买方中介：**受买方委托找房、比较、安排看房及谈判。书面协议若明确其代表买方、披露全部报酬且可覆盖相关市场，独立性会更强。
- **开发商销售代表：**销售开发商自己的库存。他们熟悉该项目及流程，但不会独立比较二手房和竞争项目。
- **合作经纪：**把买方带到另一中介的房源，并分取卖方佣金。应明确谁负责回答问题和保管记录。
有的人自称买方中介，却只有成交后才获付款。这不必然说明服务不好，但确实产生促成成交的激励。应把它作为需要管理的冲突，而非独立性的证明。
可查看公开的团队目录，以及现有的销售服务筛选、租赁服务筛选和管理服务筛选。这些只是目录，并非推荐，仍需自行核查。
称职的本地中介可以完成哪些工作？
有效的委托范围应具体且可核验：
- **找房与区域匹配：**根据预算、持有方式、通勤、噪音、宠物、学校和使用目的制作短名单，而非转发所有广告。
- **实时房源与可比核查：**确认房源确实可售，识别重复或过期广告，并比较当前竞争房源。挂牌价只是依据，不是已成交价格记录。
- **交易对手初查：**确认卖方或开发商的法定名称，索取身份或公司文件并交给律师。DBD 可确认公司登记存在，但不能证明其可靠。
- **看房安排：**协调进入、集中行程、记录承诺，并取得图纸、收费表、物品清单和楼宇文件。
- **谈判：**把价格、包含物品、税费分配、订金退款条件和时间表写入报价，再将共识交给律师写入合同。
- **独立尽调协调：**向买方律师交付完整文件，为验房师或测量师安排进入，并跟踪未决问题，但不解释或替代法律结论。
- **过户与交付支持：**协调土地办公室预约、钥匙、表计读数、物品清单、缺陷清单及文件交付；被授权时，法律行为由律师或正式受托人处理。
- **售后协调：**在约定范围内跟进缺陷修复、公用事业更名，并联系物业管理或维修人员。
中介绝不能替代哪些专业人士？
以下工作应与成交激励保持独立：
| 工作 | 首要负责人 | 中介的适当角色 |
|---|---|---|
| 找房、看房、价格比较和谈判 | 买方及其委托中介 | 执行并留存记录 |
| 产权、负担、所有权、许可证及卖方权限 | 独立泰国律师 | 收集与协调 |
| 合同审查和法律意见 | 独立泰国律师 | 传递已商定的商业条件 |
| 建筑状况和缺陷检查 | 独立建筑验房师 | 安排进入 |
| 土地边界、通道与测量 | 合格测量师及适用的土地办公室程序 | 安排文件与到场 |
| 税务、持有结构和会计意见 | 合格税务顾问或会计师；法律部分由律师负责 | 提供交易事实 |
| 最终决定及阅读每份合同 | 买方 | 解释流程，不代替买方同意 |
中介说“产权干净”不等于产权查询。开发商的法务为开发商服务，销售人员的检查也不是独立建筑检查。使用尽职调查清单，并让自己的律师审阅买卖合同。
什么时候可以不聘请中介？
如果您已熟悉具体项目或二手房、能够建立合理的价格比较、可直接与卖方沟通、有时间协调，并会分别聘请独立专业人士，直接交易是可行的。双方配合、文件齐全的简单二手交易也可能适合。
直接购买不会取消尽职调查，只是把找房、谈判和协调工作交回买方。开发商展厅仍代表卖方。应比较总价、优惠、税费、家具、管理义务和合同条件，而不是只看是否出现佣金。
应如何选择并面试中介？
用同一份需求至少比较两位候选人，并询问：
- 您在本次交易中代表谁，能否书面确认？
- 谁向您付款、何时付款、金额多少；是否收取转介费？
- 推荐的不同房源是否支付不同佣金？
- 签约公司在 DBD 是否为存续状态，谁将与我签约？
- 最近有哪些交易与我的房型、区域和持有方式相似？
- 是否会展示不在您直接房源中的合适二手房和开发商库存？
- 在缺少完整公开成交价数据库时，如何确认可售状态和比较价格？
- 我支付订金前您会取得哪些文件，哪些会直接交给我的律师？
- 我能否自由选择自己的律师、验房师、测量师和会计师？
- 谁维护书面的决定、文件和条款记录？
- 土地办公室过户、验收和售后分别包括哪些支持？
- 如果我决定不买，会发生什么？
书面约定区域、服务阶段、响应时间、保密、终止和报酬。不要仅为方便而签署宽泛授权书；应由独立律师拟定或审查，并限定于所需的具体事项。
应要求披露哪些佣金和利益冲突？
要求一份书面披露，列明：
- 中介代表的当事方；
- 所有付款方及佣金金额或公式；
- 合作经纪分成和开发商奖金；
- 来自律师、验房师、贷款方、管理方或承包商的转介费；
- 与卖方、开发商或推荐服务商的所有权、亲属或商业关系；
- 独家限制及其无法展示的库存；
- 中介预计代收的任何订金或客户资金。
订金应优先支付给合同中的卖方或约定的受保护账户，并取得收据和退款条款，不应付给个人账户。大额资金转出前，让自己的律师批准付款路径和订金文件。
哪些警示信号意味着应暂停？
- 在律师查看产权和退款条款前催促订房。
- 对收益、转售、签证、外籍所有权或审批作无文件支持的“保证”。
- 拒绝说明法定卖方、签约机构或报酬来源。
- 声称“政府持牌”，却无法提供具体机构和可查登记册。
- 坚持只能使用中介推荐的律师或验房师。
- 建议隐瞒真正所有者、使用名义股东或低报价格。
- 要求把订金付至个人账户、收取无收据现金或让您签空白表格。
- 拒绝把营销承诺写入订房协议或买卖合同。
- 回避外籍配额、登记通道、建筑许可、公共费用或出租合法性问题。
应暂停交易，而不要让人为期限压缩独立审查。成交后承担产权及合同风险的是买方，不是中介。