泰国房产制度对外国人和泰国人实行不对等规则。这种不对等并非隐性规定——它明文写入 1954 年《土地法》 和 1979 年《公寓法》。核心规则保持稳定，但执法环境在 2024 至 2026 年间发生了显著变化。本文是关于外国人可拥有哪些产权、不可拥有哪些产权以及哪些变通方案在 2026 年仍然有效的权威参考。
简要概览
| 资产类型 | 外国人可否拥有？ |
|---|---|
| 公寓单元（永久产权 (freehold)） | 可以——须符合 49% 配额 |
| 住宅用地 | 不可以——Section 96 bis 除外（极少见） |
| BOI (Board of Investment, 泰国投资促进委员会) 促进企业用地 | 可以——通过获批公司持有 |
| 租赁地上的房屋 | 可以——须配合独立建筑产权或地上权 (superficies) |
| 30 年土地长期租赁权 (leasehold) | 可以——但续租非自动（2025 年裁决） |
| 通过泰国多数股权公司持有土地 | 法律上可以，但名义股东违法且正被积极追诉 |
| 继承所得土地 | 可以——须在 1 年内处置 |
以下各节逐一解析上表每一行。
公寓——唯一直接取得永久产权 (freehold) 的途径
外国人可以在 土地办公室 (Land Office) 以个人名义登记公寓单元的完整产权，但须同时满足两个条件：
1. 49% 外籍配额。 《公寓法》第 19 条规定，任何注册公寓项目中外籍业主持有的可售建筑面积总量不得超过 49%。该比例以可售单元的平方米面积计算，而非以单元数量计算。若少数外籍业主持有项目中面积最大的顶层单元，即使销售数量很少，也可能触及 49% 上限。公共区域、停车位、大堂和配套设施不计入计算——仅计算可售单元面积。上限按注册项目计算，而非按开发商计算。
若您签署了买卖协议，但大楼在您办理 土地办公室 (Land Office) 登记时已达到 49% 上限，登记将被拒绝，您将无法取得公寓产权。在支付大额定金前，务必要求开发商或法人提供书面的当前外籍配额证明。详细操作流程见 泰国公寓 49% 外籍配额——实际运作方式。
2. 境外汇入资金及外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form)。 第 19 条还要求购房款须从境外以外币汇入泰国，并由收款泰国银行出具外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form)（旧称 Tor Tor 3）作为凭证。以境内泰铢支付的资金不符合要求，土地办公室 (Land Office) 将拒绝登记。例外情况为非居民泰铢账户和境外泰铢资金，但此类情形范围极窄且罕见。资金转移操作详见 外国人在泰国购房全流程指南。
49% 配额是否会提高至 75%？
自 2024 年底起，为泰党政府提出将上限提高至 75%，有时附带地域针对性（仅限普吉岛、曼谷不变）或价格门槛（仅限 ฿1,000 万以上单元）。另一项平行提案则拟将最长租赁期限从 30 年延至 99 年。
截至 2026 年中：两项提案均尚未颁布。 两者均因主权和住房可负担性问题遭到强烈反对，包括来自参议院的反对声音。正在内阁审议的提案并非法律。在《皇家公报》正式发布之前，请按 49% 配额和 30 年租赁期进行规划。
土地——大门关闭，但有三扇小窗
《土地法》禁止外国自然人在泰国持有土地永久产权 (freehold)。该禁止在设计上具有绝对性，但允许三项法定例外，均非大多数买家的实际可行方案。
Section 96 bis——基于投资的住宅用地。 外国人若在泰国合格资产（国债、泰国银行债券、国有企业债券、BOI (Board of Investment, 泰国投资促进委员会) 促进企业股本或泰国房产互惠基金）中投资 ฿4,000 万，持有期不少于 5 年，并获得内政部长批准，可持有不超过 1 莱 (rai)（1,600 平方米）的土地供个人居住使用。该权利为个人所有——不可转让，不可继承。土地须位于指定城市区域（曼谷、芭提雅、普吉市、清迈、华欣）。实际上，批准案例极为罕见，官方数据亦未公开维护。对于愿意将 ฿4,000 万锁定以换取该权利的超高净值买家，此方案仅为理论上的选项。
BOI (Board of Investment, 泰国投资促进委员会) 促进企业。 根据《投资促进法》，经 BOI (Board of Investment, 泰国投资促进委员会) 批准的企业即便外籍股东占多数，也可持有用于获批业务活动的土地。这对酒店、工厂及其他符合 BOI 条件的商业活动确实有实际价值，但不适用于个人住宅。
继承。 外国人可作为泰国公民的法定继承人继承土地，但《土地法》第 93 条要求在取得所有权之日起一年内处置。实践中有报告称部分 土地办公室 (Land Office) 给予非正式延期；这并无法规依据，该规则应按严格的一年期限进行规划。
长期租赁权 (leasehold)——30 年上限，不得自动续租
《民商法典》第 540 条规定，注册土地租约最长期限为 30 年。任何声称将单一注册租约延伸超过 30 年的条款在法律上无效。
数十年来，面向外籍买家的市场广泛销售”30+30+30”或”99 年长期租赁”方案，合同中载有预先约定的自动续租条款。此类营销在普吉岛别墅开发项目中十分普遍。然而其法律基础始终脆弱。
这一基础于 2025 年 3 月 18 日随最高法院第 4655/2566 号裁决而崩塌。 法院裁定，预先约定的自动续租条款不具有强制执行力：续租须在初始 30 年期满时进行真实的重新谈判，任何具有约束力的预先承诺均不可执行。该裁决不使现有 30 年注册租约失效，但取消了买家以为自己获得的”60 年以上”或”99 年”有效期的法律依据。
2026 年的实际影响：
- 30 年注册租约按书面约定具有强制执行力。
- 要求出租方在到期时续租的条款现已无效。
- 声称”99 年租约”或”60 年安全期限”的营销内容具有误导性。成熟买家要么接受 30 年的现实，要么在上方叠加用益权 (usufruct) 和地上权 (superficies) 进行重新架构。
- 含有续租条款的现有租约并非自动无效——但续租条款不可依赖。第 30 年时重新谈判是现实的规划方案。
30 年租赁与永久产权 (freehold) 的比较（以及各自适用情形）见 泰国永久产权与长期租赁权——区别与选择。登记和续租操作详见 泰国 30 年租赁权——土地办公室登记、续期与谈判要点。
用益权 (usufruct)、地上权 (superficies)、居住权 (habitation)——其他可登记物权
除所有权和长期租赁权 (leasehold) 外，《民商法典》（第 1417–1434 条）规定了三种可在泰国人名下土地上登记的物权。每种权利均在 土地办公室 (Land Office) 单独登记，并记载于地契背面。
| 权利类型 | 最长期限 | 可转让性 | 可继承性 | 典型用途 |
|---|---|---|---|---|
| 用益权 (usufruct)（สิทธิเก็บกิน） | 30 年或终身 | 不可（仅可转租≤3 年） | 不可（持有人死亡即终止） | 外籍配偶占用并收取泰国名下土地的租金收益 |
| 地上权 (superficies) | 30 年或终身 | 可（固定期限时） | 可（固定期限时） | 外国人在泰国名下土地上拥有建筑物 |
| 居住权 (habitation) | 30 年或终身 | 不可 | 不可 | 外国人享有个人居住权，不得牟利 |
普吉岛别墅交易中最常见的结构：泰国合伙人或配偶以永久产权 (freehold) 持有土地，外国人在土地上登记 30 年租赁权，并在房屋上登记地上权 (superficies)。地上权 (superficies) 使外国人单独拥有房屋、可转让且可继承——解决了建筑物层面的问题。租赁权则保障外国人在 30 年内占用土地的权利。
这种叠加架构在法律上合规，但登记费用较高（多次 土地办公室 (Land Office) 申请、多项印花税 (stamp duty)），且需要精心起草合同。这是外国人在不进入名义股东领域的前提下，在泰国”拥有房屋”的最接近方案。
泰国公司架构——理论上合法，实践中被追诉
30 年来，外国人持有泰国土地的标准变通方案是：设立一家泰国有限公司，由 51% 泰国股东和 49% 外籍股东构成，再由该公司购买土地。对外籍人士的控制权通过优先股结构、董事权力或两者结合来实现。
若泰国股东是名义股东——即代表外国人持股且无真实经济利益、未出资参与经营——则该模式明确违反《土地法》第 113 条和第 114 条。名义股东问题过去执法松散，但这一情况已发生改变。
2024–2025 年执法浪潮是一次实质性的制度转变，而非例行政策调整：
- 泰国特别调查局、商业发展厅和 国税厅 (Revenue Department) 现已实时共享数据，交叉比对股东名册、注册资本、纳税申报和银行记录。
- “猎鹰行动”在普吉岛于 2024–2025 年导致 23 人被捕；一名中国公民被控经营逾 ฿10 亿的名义股东控制房地产载体。
- 46,918 家实体在房地产、旅游和酒店行业被标记接受检查——集中于普吉岛、苏梅岛、帕岸岛、华欣和曼谷。
- 处罚措施：罚款 ฿20 万起，最高判处 2 年缓刑，以及强制注销公司。被注销名义股东公司持有的土地可被命令出售。
- 商业发展厅官员现已上门直接询问泰国股东，以测试其对公司业务的了解程度。无法说明公司经营内容者将被标记。
2026 年实操建议：持有土地的泰国公司必须有经过文件记录的资本出资、真实经济利益以及至少有合理商业目的的真实泰国股东。“泰国朋友担任沉默股东”这一在普吉岛别墅交易中盛行二十年的模式，如今已是现实的法律风险。更安全的架构详见 泰国公司结构与购地——2024–2025 年政策变化。
与泰国公民婚姻
泰国公民可以购买土地。泰国公民与外国人结婚后同样可以购买土地——但在 土地办公室 (Land Office) 办理手续时，双方须共同签署声明（“确认函”），声明资金仅来自泰国配偶的个人（sin suan tua）财产。该土地随即成为泰国配偶的个人非婚姻财产。即便外籍配偶在海外，也须签署该声明，并在泰国大使馆或领事馆进行公证。
该规定被严格执行：外国人在法律上不得对购买价款有任何出资。在离婚诉讼中，法院通常会命令泰国配偶偿还外国人有据可查的出资部分，但不会判给土地权利。外籍配偶对土地本身无法主张权利。
上述内政部法规颁布于 1999 年 3 月 23 日，目前仍有效。若以婚姻关系为购房基础，更为稳妥的方案是：泰国配偶持有土地，外籍配偶在土地上登记终身用益权 (usufruct)，并在任何建筑物上登记地上权 (superficies)。详见 通过泰国配偶在泰国购买房产——外籍人士实际可行的方式。
外国人今天在普吉岛购房意味着什么
三条规划原则涵盖大多数情形：
-
购买公寓，以本人名义取得产权。 确认大楼外籍持有比例低于 49%，以外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 汇入资金，取得永久产权 (freehold)。这是法律风险最低的最简洁架构。
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购买地上房屋，采用租赁权加地上权 (superficies) 架构。 在土地上签订 30 年注册租约，并在建筑物上登记地上权 (superficies)，双方均与您信任的泰国业主签订（通常是拥有多个平行架构的开发商，或长期本地合伙人）。接受实际期限为 30 年的现实，并据此定价。
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除非公司有真实业务，否则避免采用泰国公司持地架构。 执法风险已不再是理论上的。若架构设立于 2023 年前，请进行当前法律审查。若您正在购房，公司路线不应作为个人住宅的选项。
从报价到交付钥匙的完整交易流程见 外国人在泰国购房全流程指南。上述各类架构的税费影响详见 在泰国购房时的税费全解析——2026年完整指南。