研究泰国房产的买家经常听说”BOI”是绕过外籍所有权限制的途径。然而大多数说法是错误的、过时的，或仅适用于商业规模项目。对于住宅别墅而言，BOI 优惠政策在 2026 年并非获得土地所有权的可行路径。 BOI 与房产的合法交集远比营销宣传所暗示的要窄。
BOI 是什么
泰国投资委员会（BOI，依据 B.E. 2520《投资促进法》，1977 年颁布，经多次修订）向从事泰国政府希望鼓励的活动的公司提供激励措施——包括制造业、科技业、特定服务业、农业及基础设施。激励措施包括企业所得税减免（3 至 8 年）、进口机械关税豁免、工作许可便利，以及——与本文相关的——第 27 条赋予外籍控股的被认定公司持有土地用于被认定活动的权利。
BOI 不是住宅投资计划。现行法律中没有”购买价值 X 泰铢的别墅即可获得 BOI 所有权”的途径。
第 27 条土地所有权
当外籍控股的泰国公司持有 BOI 认定的活动批准时：
- 《投资促进法》第 27 条允许该公司持有用于被认定活动的土地
- 批准针对具体项目——土地面积在授予认定时确定
- 土地必须用于被认定用途；改作个人住宅将导致资质撤销
- 资质撤销或活动终止后，土地通常须在一年内出售（第 27 条第 2 款）
在实践中，这意味着 BOI 土地所有权适用于工厂、商业运营的酒店、大型服务式公寓楼、研发园区等——而非私人住宅。
已废止的 4,000 万泰铢方案
较早的文章仍援引《土地法》第 96 条之规定，该条款曾允许外籍人士在向泰国认可资产投资 4,000 万泰铢并持有至少五年后，拥有最多 1 莱 (rai) 的住宅用地。该条款于 2002 年（第 47 号部长令）添加，理论上于 2022 年通过一项引发强烈公众反对的法规草案得到恢复，但在生效前已被撤回。截至 2026 年，该方案无任何有效版本在运行。买家不应依赖此条款。
LTR 签证——居留权，而非所有权
长期居留（LTR）签证于 2022 年 9 月启动，由 BOI 管理，是大多数买家实际接触到的 BOI 项目。它是一种签证，而非土地所有权授权。
LTR 提供：
- 10 年可续签签证，分四类（富裕全球公民、富裕退休人士、泰国远程办公专业人士、高技能专业人士）
- 多次入境，无需重入境许可
- 简化的 90 天报到（改为每年一次）
- 境外收入税务豁免（富裕全球公民及富裕退休人士类别——鉴于 2024 年汇款规则变化，此项意义重大，详见 泰国税务居民身份——183 天规则与 2024 年汇款规则变化）
- 工作许可无需额外费用
- 配偶及最多四名受抚养人同时享有
LTR 不授予土地所有权。LTR 持有人与其他外籍人士一样，在相同的 49% 外籍配额下购买公寓（泰国公寓 49% 外籍配额——实际运作方式），并依照相同的 长期租赁权 (leasehold) 规则租赁土地（泰国永久产权与长期租赁权——区别与选择）。
BOI 真正适用的情形
在以下情况下，BOI 优惠政策对房产项目有意义：
- 建设 100 间以上客房的酒店（BOI 活动 7.4）
- 开发具有一定规模的服务式公寓（部分子活动在服务业类别下符合资质）
- 运营医疗、养老或健康设施（依活动 7.32 符合资质）
- 拥有工业或商业项目，房产为被认定活动的配套设施
对于上述情形，BOI 的税收减免和土地所有权确实能从根本上改变经济效益。对于住宅购买，BOI 看似提供的每一条捷径要么不存在，要么是错误的工具——普通泰国公司结构（泰国公司结构与购地——2024–2025 年政策变化）成本更低、持续申报负担更少，尽管它有自身的重大风险。
设立和持续成本
对于确实符合条件的项目：
- BOI 申请：政府费用 5 万至 10 万泰铢，加上非简单申请的顾问费 20 万至 40 万泰铢
- 公司设立和架构：5 万至 15 万泰铢
- 年度 BOI 合规报告、经审计账目及活动进展申报
- 罚则风险：资质撤销、未履行承诺的追溯税务责任
对于 5,000 万泰铢以上的商业项目而言，上述费用合理。对于 2,000 万泰铢的别墅购买而言，则不合理。
适合此路径的人群
- 规模化开发酒店或服务式公寓的开发商
- 医疗或健康设施的运营商
- 土地为业务功能所需的工业或科技项目
不适合此路径的人群
- 寻求购买私人别墅及土地的个人买家
- 被告知”BOI 可凭 4,000 万泰铢获得永久产权 (freehold) 土地”的买家——该方案目前不在运行
- 寄希望于 LTR 签证解决 永久产权 (freehold) 土地所有权问题的人——LTR 签证无法做到这一点
资料来源
- 泰国投资委员会 — 《投资促进法》B.E. 2520（合并版）— https://www.boi.go.th/en/investment_promotion_act
- BOI — 第 27 条被认定公司土地所有权 — https://www.boi.go.th/en/non_tax_incentive
- BOI — 长期居留签证项目 — https://ltr.boi.go.th/
- 《土地法》B.E. 2497 — 第 96 条（4,000 万泰铢住宅方案条文，目前不生效）— 泰国国务院办公室
- BOI 2024 认定活动清单 — https://www.boi.go.th/en/eligible_activities