尽职调查是交易中大多数问题被发现的环节，也是大多数外国买家缩短或跳过的环节——原因在于截止日期压力、中介的保证，或不愿在其他费用之外再支付律师费。缩减版节省了约 5 万至 10 万泰铢的律师费，却让买家暴露于数以百万计的潜在损失之中。
本文是您的律师应逐项核查的工作清单。请用它来验证律师是否切实履职，并了解每一条款的核查目的。
尽职调查的目的
三个核心目标：
- 确认卖方有权合法出售其标的物。 卖方是登记所有人，有权转让，且不存在障碍（婚姻关系、法院命令、债权人主张）。
- 确认房产与其表象一致。 产权类型、面积、边界、建筑许可、外籍配额状态、楼栋管理欠款、地役权均与营销材料相符。
- 在款项承诺前发现任何法律或实际问题。 应该终止的交易，必须在支付定金之前——而非过户之后——终止。
经过规范执行的尽职调查，结果只有三种：发出结案绿灯、列出结案前需修正的事项清单，或提供明确的退款依据以撤出交易。
正式开始前——需准备的材料
在尽职调查正式启动之前，请收集：
- 预订协议，附带瑕疵退款条款。协议中应明确，尽职调查发现的瑕疵可使预订金退款。若无此条款，即便产权存在问题，预订金也不予退还。
- 买卖合同 (SPA) 草稿。在尽职调查前审阅草稿，律师可在核查产权问题的同时标注合同层面的风险。
- 房产标识信息：产权证编号（Chanote 地契 / 公寓单元证书）、单元编号、项目名称及登记名称（有时不同）。
- 卖方信息：产权证上的姓名（核实与合同卖方一致）、护照或身份证、婚姻状况，以及若卖方为法人机构时的公司文件。
- 要价及拟定过户日期。
第一节——产权核查
泰国房产尽职调查的基础。律师应调取并核实以下内容：
产权证真实性
- 从土地办公室 (Land Office) 调取最新版本的产权证（即”产权背面”或 lang chanote）。该副本需加盖土地办公室日期章。超过 30 天的产权证副本视为过期。
- 核实产权类型——对于别墅和住宅，只有 Chanote 地契（Nor Sor 4） 提供经测量边界的完整登记所有权。较弱的产权（Nor Sor 3 Gor 地契、Nor Sor 3 地契、Sor Kor 1 地契）具有不同程度的登记与测量，并非所有产权均可抵押、转让至外籍法人结构，或能有效抵御争议。
- 对比卖方声称的产权与土地办公室副本。姓名、面积或登记日期不符均为警示信号。
所有人核实
- 当前登记所有人与合同卖方一致。
- 个人卖方：护照或泰国身份证与产权证一致。
- 公司卖方：公司注册证书、授权出售的董事会决议、签署人授权文件、企业发展局出具的良好信誉证明。
- 泰籍配偶卖方：婚姻状况声明、外籍配偶对资产独立产权性质的确认（若结构涉及 泰籍配偶购房 规则则更为关键）。
- 若卖方由代理人出面：公证授权委托书，日期近期，且授权范围涵盖此次出售。
面积与边界
- 产权证上的登记面积与出售标的（及营销面积）一致。
- 含边界的土地：实物边界标志与产权证登记测量结果对应。
- 部分地块购买：已完成并登记适当的分割测量。
- 任何侵占（围栏越入邻地、邻方建筑侵入本地块、公共地役权穿越地块）均已识别并处理。
第二节——抵押权与已登记权利
产权证背面显示对该房产的所有登记事项。律师应审查：
按揭抵押
- 任何已登记的按揭必须在过户时或过户前解除。在 SPA 中核实解押机制——典型做法是买方资金在土地办公室同步支付给按揭银行以解押，同时完成过户。
- 过户日前，应以书面形式向按揭银行确认未偿还按揭金额、按揭权人身份及解押流程。
租约
- 任何已登记的租约随产权转移——新业主须承受其约束。
- 核实所有已登记租约与营销信息一致（例如，该房产并非已受某 30 年租约约束而卖方未予说明）。
- 承租人权利在出售后继续有效。
法院命令、留置权、查封
- 民事法院将房产作为判决担保的查封令。
- 因未缴土地建筑税或其他欠款产生的税务留置权。
- 刑事没收令。
- 以上任何情形均须在结案前予以解除，或以书面形式确认作为转让负担接受。
地役权与他人权利
- 已登记地役权（通行权、取水权、公用设施地役权）。
- 已登记的以他人为受益人的用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 或居住权 (habitation)。
- 公共目的地役权（排水、道路拓宽预留）。
外籍配额状态（公寓）
- 对于公寓单元，需取得法人 (juristic person) 机构出具的 外籍配额证明函，日期在 30 天内，确认将该单元登记给外籍人士不会超过 49% 上限。
第三节——楼栋管理与项目层面核查
对于公寓和托管别墅庄园，项目层面的问题影响所有业主。
法人 (juristic person) 机构状态
- 法人机构已登记且信誉良好。
- 最近一次业主大会纪要——讨论了什么内容，是否存在争议，是否有待解决事项。
- 储备基金 (sinking fund) 余额——是否充足或不足。
- 最近三年财务报表。
- 即将进行的重大资本项目（楼栋重新粉刷、电梯更换、结构工程），这些项目将触发向业主征收特别摊款。
单元欠款
- 公共区域维护费 (CAM)——当前及历史欠款。
- 储备基金 (sinking fund) 缴款——当前及历史欠款。
- 水电押金与实际消耗。
- 其他任何费用。未清欠款随单元转让，除非在过户时结清。请在过户日 7 天内取得法人机构出具的”无欠款证明”。
楼栋规则与限制
- 宠物政策、短租政策、改建规则、共用墙义务。
- 影响预期用途的特定项目限制（尤其是购房用于短租——许多公寓在楼栋层面限制短期出租，即便 《酒店法》 在技术层面允许）。
别墅庄园
- 庄园管理公司状态与费用。
- 共用设施（泳池、健身房、大门、安保）维护状态。
- 庄园层面的规则与建筑改建限制。
第四节——合规与许可
针对房产及其建设：
- 建筑许可证——与实际建筑占地面积及用途相符。
- 竣工许可证（或标注其缺失）。
- 公寓法人登记（针对公寓）——确认该楼栋已依《公寓法》正式登记为公寓，这是外籍永久产权 (freehold) 所有权的前提条件。
- 环境影响评估 (EIA)——对于超过门槛值的项目（通常为 80 套以上或建筑面积 4,000 平方米以上）——确认存在已批准的 EIA。
- 土地用途合规——房产已划定为住宅用地（或其预期用途所对应的用地类型）。
- 退让距离与面积合规——建筑未违反退让要求或最大建筑覆盖率。
普吉岛特别说明：30 米海岸线退让距离（普吉城镇规划及各市镇特定规则）执行严格。不符合规定的海滨建筑已被责令拆除。购买任何海滨房产前，请以书面形式核实退让距离合规情况。
第五节——期房特定核查
若向开发商购买期房，尽职调查还需延伸至开发商及项目本身。
开发商财务状况
- 公司注册、实收资本、近期财务报表。
- 其他已竣工项目——至少实地参观一个，与业主交流。
- 任何诉讼、破产申请、此前项目违约情况。
- 当前项目的银行融资安排。
项目状态
- 土地由开发商完全拥有，或处于何种安排之下。
- 建设许可证已签发，EIA 已获批。
- 建设进度与您被要求支付定金时的计划相符。
- 买方定金的代管账户 (escrow) 安排——泰国《2008 年房地产代管账户法》提供可选的 escrow 保护，但非强制。核实是否已设立 escrow 安排。
- 竣工时间线是否切实可行——普吉岛存在多起期房项目大幅延期或烂尾的案例。
买卖合同 (SPA) 具体条款
- 延期竣工违约金（按日或按月计）。
- 若竣工延迟超过 X 个月或项目烂尾，退款机制。
- 单元/别墅规格已锁定（从”可能修改”变更为明确规格）。
- 外籍配额条款——若楼栋在您登记前达到 49% 上限，如何处理。
- 瑕疵保修期（通常装修为 1 年，结构为 5 年）。
第六节——普吉岛特定事项
普吉岛尽职调查中频繁出现的三类问题：
地役权纠纷
许多普吉岛房产——尤其是老旧别墅和半农村地区的房产——建造时依赖非正式地役权协议，用于通道、供水连接和景观。这些协议并非总经登记。当卖方邻居更换（相邻地块出现新业主），非正式协议可能被撤销。
律师应核实：
- 合法道路通行权（已登记地役权、临公共道路，或已登记通行权）
- 水源合法性（市政连接、已登记水井，或已登记私人供水地役权）
- 景观地役权（少见，但存在时价值重大）
- 边界协议已登记（而非口头约定）
未经许可的建设
普吉岛别墅常有在原竣工许可证签发后新增的改建——额外房间、泳池延伸、阳台。若改建未获许可，在技术层面可能面临拆除令。
律师应：
- 对比当前建筑占地与原建筑许可证
- 识别加建部分并核实其是否已获适当许可
- 就任何未经许可的建设进行谈判（降价、卖方赔偿担保，或过户前拆除）
《酒店法》风险（短租投资物业）
若购房用于短租投资，请核实：
- 楼栋的短租许可状态（法人机构酒店许可证？合法短租许可？）
- 任何针对该楼栋的待决或近期执法行动
- 短租收益的营销说法是否基于合法运营，而非灰色地带
详见 泰国短租与《酒店法》2004——Airbnb 现状与普吉岛执法 了解更广泛的监管情况。
尽职调查的交付成果
律师应在流程结束时提交书面尽职调查报告。报告应：
- 汇总每项已核查事项，标注其状态：清晰、附条件或存在问题
- 识别结案前须修正的事项（含修正方式及责任方）
- 识别任何属于交易终止原因的事项（应退出的情形）
- 根据核查结果建议对 SPA 进行修改
- 最终结论为：可以推进、附条件推进，或不建议推进
请亲自阅读报告。 不要接受口头摘要。签署 SPA 前请先阅读报告。若报告发现问题，请推迟结案日期直至问题解决，或以书面形式接受相应后果。
时间有限时的最低限度核查
若尽职调查只能完成三项（其余缺失）：
- 从土地办公室调取最新产权证副本，核实卖方为登记所有人且无重大抵押权。
- 对于公寓，取得法人机构出具的外籍配额证明函及无欠款证明，日期在 7 至 30 天内。
- 对于别墅，核实合法道路通行权和供水权已经登记（而非非正式安排）。
这三项可发现大多数灾难性失误。其他事项通常可通过财务手段补救。
完整交易流程：外国人在泰国购房全流程指南。产权类型及各自权利说明：Chanote 地契 (Nor Sor 4 Jor) — 泰国最强力的土地所有权证书。外籍配额机制：泰国公寓 49% 外籍配额——实际运作方式。