在曼谷一级市场上，公寓和低层住宅正朝相反方向走。2026年第二季度，曼谷及周边五府的新公寓销售同比增长19.5%，而独栋和联排的新销售下降11.4%。泰国政府住房银行下属的房地产信息中心（REIC）于2026年9月22日公布了这些数字。
差距在现有库存需要多久才能卖掉上最为清楚。按二季度节奏，REIC的去化率把公寓库存放在约39个月清完，低层库存约67个月。开发商的回应是大幅减少低层项目开盘。
公寓卖得更快，低层更慢
REIC的2026年二季度调查覆盖曼谷以及暖武里、巴吞他尼、北榄（Samut Prakan）、龙仔厝（Samut Sakhon）和佛统（Nakhon Pathom），并将2026年4–6月与2025年同一季度对比。两个细分合计，新销售套数增长2.6%，金额增长8.6%。这个温和的合计掩盖了底下的分化。
公寓每月卖掉可用库存的2.4%。低层住宅每月卖掉1.4%。合在一起，市场每月卖掉1.8%，REIC将其换算为清空全部库存约需52个月。
Bangkokbiznews 与 The Bangkok Insight 都根据9月22日的REIC新闻稿报道了同一组19.5%、11.4%和67个月的数字。
开发商收缩了低层开盘
新增供应下降。曼谷及五府新项目开盘套数同比下降15.6%，新开盘项目金额下降51.9%。低层开盘承担了大部分削减，套数下降28.6%。REIC的新闻稿将这一季度描述为结构性再平衡，主要是因为开发商压低了低层开盘。
开盘减少、销售仍在继续，市场上的住房池缩小了。REIC统计该季度总供应214,083套——既有未售库存加上新开盘——同比下降9.6%。其中公寓85,249套（−5.8%），低层住宅128,834套（−11.9%）。二季度销售之后，仍未售出202,414套，下降10.2%，金额฿12,839.72亿。
低层供应下降快于公寓供应，但去化仍更慢。这个季度低层市场的弱项是销售，不是供应。
这一区域占泰国被调查市场的大部分。REIC的27府调查统计全国总供应359,433套，金额฿20,225.07亿。曼谷及五府占这些套数的59.6%、金额的67.1%，为฿13,567.88亿。
仅曼谷市区：开盘更多，单价便宜得多
在曼谷市区内部，格局更鲜明。曼谷市区新公寓销售同比增长14.7%，新低层销售下降18.4%，整体新销售增长3.8%。市区去化为每月2.2%，约43个月清完。
曼谷市区开盘套数增长77.2%，但金额下降35.2%。新开盘单位的均价从฿2,000万降到฿730万，因此市区开发商开出了更多、更小、更便宜的单位。曼谷市区总供应为88,528套（−6.0%），金额฿6,924.11亿（−8.2%），剩余供应下降6.7%，至约82,712套。
谁受到影响
在曼谷周边持有未售独栋和联排的开发商等待最长：按二季度节奏是67个月。他们目前的回应是少开盘。公寓开发商处境更强，销售上升，库存略多于三年即可去化。
曼谷地区的新房买家看到的是同一组数字的另一面。低层库存量大、卖得慢，公寓库存在收缩、卖得更快。在曼谷市区，新开盘已明显转向更低价单位。
这对普吉房地产可能意味着什么
这些是曼谷地区的数字。REIC的曼谷及周边报告不覆盖普吉或任何其他外府，因此它并不说明普吉的去化率、价格或库存。它也与REIC公布的2026年上半年全国产权过户数据不是同一序列，后者我们写在泰国2026年上半年住宅过户。本新闻稿衡量的是一级市场的新销售、开盘和去化，不是已完成的过户。
曼谷数据能给普吉买家的，是泰国最大市场上“公寓还是房子”这一问题的一个带日期的参照点：2026年二季度，那里的新公寓卖得比新房子更快，开发商削减最狠的也是房子开盘。普吉的别墅和公寓市场是否呈现同样的分化，此处并未测量。就本岛而言，见我们的普吉价格数据和市场报告，它们跟踪的是挂牌侧要价，不是成交。
仍然未知的部分
39个月和67个月的数字不是预测。它们假定二季度的销售节奏会持续，任一细分的销售变化都会移动它们。开发商下一季度是否仍把低层开盘压得这么低，会显示在REIC下一次曼谷地区读数里，而不是这一次。
