Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости 2008 года создал в Таиланде правовую базу для эскроу (escrow). Механизм продуман: лицензированные эскроу-агенты (прежде всего тайские банки), чётко определённые условия выплат, прозрачная структура счетов, защита обеих сторон. Проблема в том, что закон сделал эскроу добровольным, а не обязательным — и большинство тайских застройщиков им не пользуются. Покупателю, который хочет этой защиты, приходится требовать её отдельно.
В этой статье — когда эскроу оправдан, как тайская система работает на практике, что включить в договор и какие альтернативы существуют, если эскроу недоступен.
Закон в кратком изложении
Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости B.E. 2551 (2008) — полное тайское название พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Закон о защите интересов сторон договора) — предусматривает:
- Систему лицензирования «эскроу-агентов» (как правило, тайских коммерческих банков)
- Стандартные правила открытия, ведения и закрытия эскроу-счетов
- Определённые обязанности агента перед обеими сторонами
- Требования к аудиту и отчётности
- Гражданские и уголовные санкции за нецелевое использование эскроу-средств
Эскроу-агенты должны быть лицензированы Министерством финансов. Лицензию имеют крупные тайские коммерческие банки: Bangkok Bank, Kasikorn (KBank), Siam Commercial Bank (SCB), Krungthai, Krungsri, TMB-Thanachart (TTB).
Закон носит разрешительный характер — стороны могут использовать эскроу по взаимному соглашению. Никакого законодательного требования об обязательном применении эскроу для какого-либо типа сделок не существует. Результат: большинство сделок с недвижимостью в Таиланде проходят без эскроу.
Когда эскроу оправдан
Эскроу наиболее обоснован в следующих случаях:
1. Большой разрыв между оплатой и передачей объекта. При покупке off-plan платежи растянуты на 18–36 месяцев в ходе строительства. Каждый этапный платёж создаёт риск дефолта застройщика. Эскроу удерживает эти средства и перечисляет их только при реальном выполнении этапа.
2. Продавец — юридическое лицо с ограниченным балансом. Платёжеспособность застройщика может измениться. Если он обанкротится между вашей оплатой и передачей объекта, незащищённый депозит станет требованием в деле о банкротстве — как правило, с ничтожной вероятностью возврата. Эскроу не позволяет средствам попасть к застройщику раньше времени.
3. Покупатель не может легко проверить платёжеспособность контрагента. Иностранный покупатель, проводящий ограниченный due diligence по небольшому тайскому застройщику, имеет мало возможностей оценить состояние его баланса. Эскроу переносит кредитный риск с застройщика на банк.
4. Сделка предполагает поэтапные условия. Устранение дефектов, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрация юридического лица кондоминиума (juristic person) — все условия, которые могут потребовать проверки после оплаты. Эскроу позволяет удержать часть средств до подтверждения выполнения условий.
Эскроу менее оправдан в следующих случаях:
- Сделки перепродажи — средства и право собственности передаются одновременно в Земельном офисе (Land Office). Разрыва между оплатой и получением объекта нет.
- Крупные застройщики с сильной репутацией и устойчивым балансом — кредитный риск низок; стоимость эскроу может не окупаться.
- Очень небольшие сделки — у эскроу есть фиксированные административные расходы; для малых сумм они могут быть несоразмерны.
Почему большинство тайских застройщиков не используют эскроу
Три коммерческие причины:
1. Денежный поток застройщика. Без эскроу застройщик получает этапные платежи напрямую и использует их для строительства. При эскроу средства удерживаются банком и перечисляются только против подтверждённых этапов — застройщик не может свободно распоряжаться этими деньгами. Для застройщиков с ограниченным капиталом эскроу — это ограничение, которого они стремятся избежать.
2. Отраслевая норма. Эскроу — не стандартное ожидание на тайском рынке недвижимости. Покупатели не требуют его в обычном порядке. Застройщики не предлагают проактивно. Норма самовоспроизводится.
3. Восприятие стоимости. Эскроу-комиссия (как правило, разделённая или оплачиваемая застройщиком) увеличивает транзакционные издержки. Застройщики предпочитают избегать их там, где возможно.
Совокупный результат: эскроу доступен юридически, доступен технически (банки оказывают услугу), но редок на практике. Покупатели, желающие его использовать, должны договариваться об этом, иногда преодолевая сопротивление застройщика.
Как эскроу работает на практике
Когда стороны договорились использовать эскроу, структура следующая:
1. Трёхстороннее соглашение. Покупатель, продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк) подписывают соглашение об эскроу. В нём прописываются: график платежей на эскроу-счёт, этапы, при наступлении которых средства перечисляются продавцу, и условия возврата покупателю.
2. Покупатель вносит средства на эскроу-счёт. Каждый этапный платёж поступает на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику. Банк подтверждает получение обеим сторонам.
3. Проверка этапа. Когда этап заявлен как выполненный (фундамент готов, каркас возведён и т.д.), застройщик запрашивает выплату. Покупатель должен её одобрить, как правило, на основании:
- Заключения архитектора или инженера о стадии строительства
- Фотографий и осмотра
- Иногда отчёта независимого инспектора
4. Перечисление средств. После одобрения покупателем банк перечисляет сумму этапа застройщику. Средства переходят к застройщику; покупатель продвигается в проекте дальше.
5. Окончательная сдача и переоформление права. При завершении проекта и регистрации в Земельном офисе (Land Office) перечисляется финальный платёж. Эскроу-счёт закрывается.
6. Механизм возврата. Если застройщик не выполнил обязательства или допустил дефолт, покупатель может потребовать возврата неперечисленных средств с эскроу-счёта — без необходимости взыскивать их из общего имущества застройщика. Закон предусматривает чётко определённые процедуры.
Стоимость
Эскроу-комиссии варьируются в зависимости от банка и размера сделки. Типичный диапазон:
- 0,05–0,5% от суммы на эскроу — в зависимости от банка и сложности сделки
- Единовременный организационный взнос — ฿5 000–20 000
- Ежегодная плата за обслуживание — номинальная
- Комиссия за каждую выплату — ฿500–2 000 за этап
Для off-plan-покупки на ฿10 млн с шестью этапными платежами суммарные расходы на эскроу за период строительства составят примерно ฿30 000–80 000 — немного относительно обеспечиваемой защиты.
Комиссию, как правило, несёт покупатель или стороны делят её по соглашению. На премиальных проектах застройщики иногда берут расходы на себя как маркетинговое преимущество.
Что включить в договор купли-продажи (SPA)
Если вы хотите защиту через эскроу, SPA должен содержать:
- Обязательное условие об эскроу — все платежи покупателя проходят через определённого эскроу-агента (конкретный банк)
- График этапов — чётко определённые стадии строительства, при достижении которых производится выплата
- Механизм проверки — способ подтверждения каждого этапа (заключение архитектора, независимый инспектор, фотоматериалы)
- Триггеры возврата — конкретные события, влекущие возврат средств с эскроу (банкротство застройщика, отказ от проекта, задержка завершения сверх X месяцев)
- Право покупателя на осмотр перед одобрением выплаты
- Контактные данные и реквизиты доступа к эскроу-агенту
Если застройщик отказывает в эскроу — это информация о застройщике. Крупный застройщик с сильной репутацией может действительно не нуждаться в эскроу, поскольку его баланс обеспечивает сделку и без него; застройщик второго эшелона, отказывающий в эскроу, сигнализирует о чём-то другом.
Альтернативы при недоступности эскроу
Если эскроу недоступен, вот способы снизить риск дефолта застройщика:
1. Трастовый счёт в юридической фирме. Некоторые тайские юридические фирмы предлагают услуги трастового счёта для средств по сделке. Менее формально, чем банковский эскроу, меньше защиты (адвокат не является регулируемым эскроу-агентом), но лучше, чем прямой платёж застройщику.
2. Аккредитив (L/C). В отдельных крупных сделках используется аккредитив, выпущенный банком покупателя, выплачиваемый застройщику при подтверждённой сдаче этапа. Чаще встречается в коммерческой, чем в жилой недвижимости.
3. Банковская гарантия от застройщика. Банковская гарантия от банка застройщика, выплачиваемая покупателю при дефолте, обеспечивает аналогичную защиту с другой стороны. Увеличивает расходы застройщика.
4. Меньший аванс, крупный финальный платёж. Перестройте график платежей так, чтобы бо́льшая часть цены уплачивалась при завершении строительства (когда объект можно проверить), а не в ходе строительства. Увеличивает потребность застройщика в оборотном капитале; часть из них не согласится.
5. Гарантии завершения строительства, обеспеченные страховкой. В Таиланде встречается реже, чем на некоторых других рынках, но постепенно появляется — отдельные застройщики предлагают гарантии завершения строительства, обеспеченные страховыми продуктами.
6. Выбор только первоуровневых застройщиков. Если эскроу недоступен, ограничьте off-plan-покупки застройщиками, чей баланс и репутация снижают базовый риск. Первоуровневые застройщики Пхукета (Sansiri, Singha, Banyan Group, Boutique Corporation, Botanica) имеют существенно более низкий риск дефолта по сравнению с небольшими бутиковыми застройщиками.
Сделки перепродажи — когда эскроу не нужен
При сделках перепродажи в Таиланде эскроу, как правило, не нужен:
- Переход права собственности и оплата происходят одновременно в Земельном офисе (Land Office) (банковские чеки передаются при регистрации)
- Средства покупателя становятся видны продавцу только в момент перехода права собственности
- Строительного риска нет, риска платёжеспособности застройщика нет
- Период между подписанием SPA и переоформлением обычно составляет 4–8 недель
При перепродаже схема «депозит по SPA + остаток в Земельном офисе» проста и хорошо понятна. Эскроу не добавляет существенной защиты, но добавляет расходы. Исключение — дорогостоящие перепродажи с условиями, требующими проверки после передачи, где частичное удержание в эскроу может быть оправдано.
Реалии Пхукета
В Пхукете в частности:
- Брендированные резиденции и первоуровневые проекты иногда предлагают эскроу, иногда нет
- Небольшие бутиковые застройщики редко предлагают эскроу проактивно
- Покупатели, настаивающие на эскроу, порой могут добиться его как договорной уступки
- Случаи дефолта застройщиков в Пхукете с 2020 года — несколько заметных проектов со значительными задержками или вовсе не завершённых — делают аргументы в пользу эскроу весомее, чем это отражает отраслевая норма
Для покупателей в Пхукете практический совет таков: требуйте эскроу при каждой off-plan-сделке, воспринимайте ответ застройщика как информацию о проекте и либо добивайтесь включения эскроу в договор, либо используйте описанные выше альтернативы.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
При off-plan — требуйте эскроу. Даже если это не стандартное предложение застройщика. Ответ скажет вам кое-что о застройщике.
-
При перепродаже — не беспокойтесь. Механизм регистрации в Земельном офисе и есть защита.
-
Если эскроу недоступен — используйте альтернативы. Трастовый счёт в юридической фирме, реструктуризация графика платежей, выбор первоуровневого застройщика — все варианты несовершенны, но все лучше, чем прямой платёж сомнительному застройщику.
Подробнее об off-plan в сравнении с перепродажей — Off-plan vs перепродажа недвижимости в Таиланде — риски, графики платежей и когда что выбрать. О структуре SPA — Договор купли-продажи (SPA) недвижимости в Таиланде — что нужно знать иностранцу. Полный контекст сделки — Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев и Чеклист due diligence при покупке недвижимости в Таиланде.