У застройщиков жилья в Бангкоке квартал вышел лучше на бумаге, но не в отделе продаж. В III квартале 2026 года индекс текущего положения застройщиков Бангкока и окрестностей вырос до 51,3 с 46,9 и вернулся выше нейтральной линии 50. Субиндекс продаж упал до 42,3, заметно ниже неё. Центр информации о недвижимости (REIC) при Государственном жилищном банке опубликовал индекс 8 октября 2026 года.
Цены рассказывают ту же историю с другой стороны. 12 октября REIC сообщил, что цены новых кондоминиумов в Бангкоке и окрестностях выросли на 2,2% год к году, а новых домов в жилых посёлках — на 0,2%. Оба индекса REIC строит по фактической цене продажи, то есть после того, как из объявленной цены вычтена стоимость промоакций. По данным REIC, застройщики кондоминиумов распродают непроданный запас с подарками и денежными скидками, а застройщики домов в посёлках предлагают подарки вместо прямого снижения цены продажи.
Операционные результаты и запуски восстановились, продажи — нет
Индекс настроений застройщиков жилья REIC (Housing Developer Sentiment Index) считает 50 границей положительного значения. Общий индекс текущего положения (Current Situation) в III квартале 2026 года достиг 51,3. В пятиквартальной таблице REIC он составляет 45,8 в III квартале 2025 года, 47,9 в IV квартале 2025-го, 42,8 в I квартале 2026-го и 46,9 во II квартале 2026-го, так что III квартал 2026 года — единственное значение выше 50 в этом ряду. REIC читает рост так: застройщики оценивают нынешнее положение позитивнее.
Сильнее всего сдвинулись операционные результаты — с 45,8 до 72,6. REIC говорит, что лучшие результаты не пришли напрямую от новых продаж. Он объясняет их отчасти управлением затратами, более быстрой распродажей запаса, государственным стимулированием, которое ускорило передачи прав, и выручкой, признанной по существующим проектам. Продажи пошли в другую сторону — с 56,5 до 42,3.
Запуски выросли, а инвестиции упали. Субиндекс новых запусков и новых очередей вырос с 50,0 до 70,0, а субиндекс инвестиций снизился с 46,3 до 38,1. REIC читает эту пару как «избирательные инвестиции»: застройщики могут запускать только те проекты или очереди, в локации и реальном спросе на которые они уверены. REIC говорит, что рост запусков не стоит читать как возврат к расширению. Занятость улучшилась с 42,6 до 47,3 — это всё ещё ниже 50.
Затраты всё ещё давят, и REIC видит мало места для повышения цен
Субиндекс операционных затрат обратный: чем ниже число, тем сильнее давление затрат. Он упал с 40,6 до 37,5. Главными затратами REIC называет землю, строительство, рабочую силу и финансирование. Он говорит, что возможность поднять цены продажи, чтобы компенсировать их, ограничена, потому что покупательная способность потребителей невысока.
Прогноз на шесть месяцев ослаб почти по всем пунктам
Индекс ожиданий (Expectations), который смотрит на шесть месяцев вперёд, упал до 49,8 с 53,5. В таблице REIC он составляет 54,4 в III квартале 2025 года, 53,9 в IV квартале 2025-го, 47,0 в I квартале 2026-го и 53,5 во II квартале 2026-го. В этом квартале упали почти все его составляющие: ожидаемые результаты — с 58,5 до 55,0, продажи — с 60,6 до 55,0, инвестиции — с 60,7 до 50,6, занятость — с 49,5 до 47,3, новые запуски — с 60,8 до 53,3. Улучшился только обратный индекс затрат — с 30,8 до 37,8.
За ослаблением прогноза REIC называет такие опасения: покупательная способность потребителей, долговая нагрузка домохозяйств, доступ к кредиту, издержки бизнеса и экономическая неопределённость. Он ожидает, что застройщики продолжат распродавать запас, контролировать затраты, тщательно выбирать локации и осторожно запускать проекты.
Цены новых проектов за вычетом промоакций почти не сдвинулись
Индекс REIC по новым кондоминиумам в продаже в Бангкоке и окрестностях (здесь это Самутпракан и Нонтхабури) в III квартале 2026 года составил 161,8 при базовом 2012 годе. Это на 2,2% выше, чем годом ранее, и на 0,1% выше, чем во II квартале. Сам Бангкок дал 165,3 (+2,4% год к году, +0,1% за квартал), а две провинции окрестностей — 147,1 (+1,5%, +0,2%).
Рост цен кондо REIC объясняет главным образом продолжающимся удорожанием застройки: стройматериалов, рабочей силы и земли в лучших локациях у линий массового транспорта, в деловом центре и в других хорошо обустроенных районах. Он говорит, что застройщикам приходится ускорять распродажу запаса, чтобы поддерживать продажи и денежный поток, и добавлять промоакции — подарки и денежные скидки, — чтобы облегчить расходы покупателей и подтолкнуть их к решению. Из промоакций по кондо, которые REIC зафиксировал в III квартале, 45,4% составили подарки (44,8% во II квартале), 30,1% — оплата расходов в день передачи прав (32,3%) и 24,5% — денежные скидки (22,9%).
Индекс новых домов в жилых посёлках (окрестности здесь — Нонтхабури, Патхумтхани и Самутпракан) составил 131,5, на 0,2% выше за год и на 0,2% за квартал. REIC называет это ростом замедляющимися темпами и связывает его с растущим числом непроданных объектов на рынке, хотя годовой темп сместился с −0,9% во II квартале до +0,2% в III, а квартальный темп был +0,2% в обоих. Бангкок дал 132,4 (+0,5% год к году, +0,2% за квартал). В трёх провинциях окрестностей индекс составил 128,6: −0,5% за год и +0,1% за квартал. REIC говорит, что застройщики посёлков распродают запас, предлагая подарки вместо прямого снижения цены продажи. Его же структура промоакций показывает и денежные скидки: из промоакций по домам в посёлках в III квартале 38,1% пришлись на подарки (30,1% во II квартале), 30,5% — на денежные скидки (35,3%) и 31,4% — на оплату расходов в день передачи прав (34,6%).
Два индекса — отдельные ряды, поэтому сравнимы только их темпы изменения. За последние семь кварталов индекс кондо менялся в пределах от −0,6% до +3,5% год к году, и +2,2% в III квартале 2026 года — самый быстрый рост с I квартала 2025 года. Индекс домов в посёлках всё это время оставался в пределах одного процентного пункта от нуля.
На IV квартал 2026 года REIC ожидает, что цены кондо продолжат расти вслед за ценами стройматериалов, которые он связывает с ценой нефти, и ценами земли в лучших локациях. Он ожидает, что застройщики кондо скорректируют стратегию продаж, чтобы мотивировать покупателей. Цены домов в посёлках, по его ожиданиям, будут расти лишь постепенно, поскольку непроданных объектов всё ещё становится больше. Для обоих сегментов REIC называет две меры государственной поддержки: снижение пошлин за передачу права и за регистрацию ипотеки до 0,01% каждая для жилья стоимостью до ฿7 млн, о котором мы писали в материале Передачи прав на жильё в Таиланде в I полугодии 2026 года по ценовым диапазонам, и смягчённые правила Банка Таиланда по соотношению кредита к стоимости (LTV). Снижение пошлины действует для граждан Таиланда; иностранные покупатели платят стандартную пошлину за передачу права 2% (см. Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев).
Покупатели в Бангкоке получают бонусы, а чистые цены всё равно выросли
Застройщики с непроданным запасом вокруг Бангкока — первая группа, которую описывают эти цифры. Их результаты улучшились, но REIC связывает это отчасти с контролем затрат, распродажей запаса, ускоренными передачами прав и выручкой по уже построенным проектам, а не с новыми продажами. Затраты всё ещё давят, и REIC видит мало места, чтобы переложить их в более высокие цены.
Покупатели нового жилья в Бангкоке и окрестностях видят другую сторону. За вычетом промоакций цены за год всё равно выросли на 2,2% для кондо и на 0,2% для домов в посёлках. REIC говорит, что бонусы облегчают расходы покупателей; по его измерению, они не опустили уплаченную цену ниже прошлогодней.
Для Пхукета: данные только по Бангкоку и один практический урок
Оба ряда REIC охватывают только Бангкок и окрестности. В этих релизах нет ни индекса настроений застройщиков, ни индекса цен новых проектов для Пхукета, поэтому они ничего не говорят о том, испытывают ли застройщики Пхукета такое же давление и дают ли такие же скидки. Они следуют за данными REIC по Бангкоку за II квартал, в которых новые продажи кондо и малоэтажного жилья разошлись.
Практический вывод переносится лучше, чем цифры. Когда продавцы отвечают на слабые продажи подарками, денежными скидками и оплатой расходов в день передачи прав, объявленная цена — не уплаченная. REIC вычитает бонусы, прежде чем строить свой индекс. Покупатель, сравнивающий предложения на любом рынке, может сделать то же самое: потребовать, чтобы каждый обещанный бонус был записан в договоре купли-продажи, и сравнивать предложения по чистой цене. По самому острову наши данные по ценам Пхукета и обзор рынка отслеживают цены предложения в объявлениях — это другой ряд, чем у REIC.
REIC даёт структуру бонусов, а не их стоимость
REIC публикует долю каждого типа промоакций, а не их стоимость, поэтому размер фактической скидки неизвестен. Восстановится ли субиндекс продаж и сохранится ли более слабый прогноз на шесть месяцев, покажут следующие данные REIC по району Бангкока, а не эти.
