Таунхаус может выглядеть как целый дом — свой вход, два этажа, бассейн, терраса и небольшой сад — и при этом быть зарегистрирован как юнит кондоминиума. В таком случае зарегистрированная собственность покупателя — это юнит плюс доля в совместной собственности на общее имущество, включая землю, пропорционально площади юнита. По Закону о кондоминиумах (Condominium Act) B.E. 2522 (1979 года) земля под зданием и земля, выделенная для общего пользования, — это общее имущество. Может ли только покупатель пользоваться садом, бассейном или парковкой — отдельный вопрос, и ответить на него должна регистрация.
Брокеры на Пхукете спрашивают нас, можно ли зарегистрировать таунхаус как кондоминиум, чтобы иностранный покупатель получил его во фрихолде. Этот ответ мы также дали в видео 13 октября 2026 года: чем владеет покупатель, говорит не название, а регистрация.
Закон делит каждый кондоминиум на собственные и общие части
Статья 4 определяет кондоминиум как здание, собственность на которое может принадлежать по отдельным частям, и каждая часть состоит из собственности на личное имущество и совместной собственности на общее имущество. Личное имущество «означает юнит и включает строение или землю, выделенные как принадлежащие каждому отдельному владельцу юнита». Общее имущество — это часть, которая не является юнитом, земля, на которой стоит кондоминиум, и земля или иное имущество, предназначенные для совместного пользования или общей выгоды совладельцев.
Владелец юнита владеет своим личным имуществом и совместно владеет общим имуществом (статья 13). Его доля в общем имуществе — это отношение площади его юнита к общей площади всех юнитов на момент подачи заявления о регистрации кондоминиума (статья 14). Свидетельство о собственности на юнит (unit title deed) подтверждает и то и другое (статья 4). В нём указаны участок земли, на котором стоит кондоминиум, и доля юнита в общем имуществе (статья 21).
Земля под таунхаусом — общее имущество в совместной собственности владельцев юнитов
Статья 15 относит к общему имуществу землю, на которой стоит кондоминиум, землю для совместного пользования или общей выгоды, здания или части зданий и оборудование для совместного пользования или общей выгоды, а также объекты, которые обслуживают весь кондоминиум. По статье 16 недвижимое общее имущество нельзя отдельно от личного имущества делить по иску, обращать на него взыскание по ипотеке или продавать с торгов. Им управляют по Закону и по зарегистрированным правилам кондоминиума, через юридическое лицо кондоминиума (juristic person).
Поэтому проверка бассейна, сада, террасы или парковочного места начинается с регистрации. Заявление о регистрации кондоминиума должно содержать сведения о юнитах, личном имуществе и общем имуществе (статья 6). Закон позволяет включать в личное имущество землю, выделенную владельцу юнита, но он же считает общим имуществом землю под кондоминиумом и землю для совместного пользования. Как одно сочетается с другим и как проект таунхаусов на Пхукете регистрирует землю как собственную землю юнита, Закон не говорит. Может ли иностранный покупатель владеть землёй, указанной как имущество юнита, — вопрос открытый: юниты иностранцы получают во фрихолде по статье 19, но земля во фрихолде для них по Земельному кодексу (Land Code), как правило, закрыта. Пользование общим и личным имуществом определяет зарегистрированный устав кондоминиума (статьи 17 и 32).
Раз проект — кондоминиум, действует и квота 49%. Иностранцы и юридические лица, указанные в статье 19, вместе могут владеть юнитами в пределах 49% общей площади всех юнитов на момент подачи заявления о регистрации кондоминиума по статье 6 (статья 19-бис).
На практике сделку решают зарегистрированные документы
Иностранный покупатель, как правило, не может владеть землёй во фрихолде по Земельному кодексу. Земельный департамент (Department of Lands) публикует порядок по статье 96-бис для одного из узких исключений: квалифицирующие инвестиции на ฿40 млн, которые держатся не менее пяти лет, с одобрения министра внутренних дел, — для жилой земли площадью до одного рая. Поэтому вилла или таунхаус, которые не оформлены как кондоминиум, обычно означают здание в собственности и землю в зарегистрированной долгосрочной аренде. Проект таунхаусов, зарегистрированный как кондоминиум, может предлагать иностранным покупателям юниты во фрихолде в пределах квоты 49%. Форма кондоминиума добавляет долю в совместной собственности на землю, которой долгосрочная аренда не даёт. Исключительное пользование садом или бассейном за пределами юнита — другое дело, и решает его устав.
Название правовой схемы в рекламе — не зарегистрированное право. Фразы вроде «целый таунхаус во фрихолде» или «иностранцы теперь могут покупать виллы во фрихолде» иногда описывают хорошо выстроенную правовую структуру, а иногда это лишь маркетинговая формулировка. Зарегистрированный титул возникает из зарегистрированных документов. Реклама при этом тоже имеет значение: по статье 6/1 реклама продажи кондоминиума становится частью договора купли-продажи, а если она противоречит договору, её толкуют в пользу покупателя. Поэтому обещание в рекламе может дать покупателю требование по договору, даже если оно не меняет зарегистрированный титул.
Что спросить до бронирования
Попросите показать документы и прочитайте схему по частям: что в собственности, что в аренде, что относится к общей территории, какие права зарегистрированы в Земельном департаменте. Фрихолд на что именно? Где проходят границы? Какая доля земли идёт с юнитом и кому принадлежит бассейн? Сад — ваша собственность или общая территория? Какое положение устава даёт исключительное право пользования, можно ли его изменить и кем? Что будет при перепродаже? Затем сравните документы Земельного департамента с буклетом — и сохраните буклет. Это наш чек-лист, а не юридическая консультация. Для контекста см. разбор Закона о кондоминиумах, сравнение фрихолда и лизхолда, иностранную квоту 49% и как иностранцы владеют недвижимостью в Таиланде.
