本文是泰国公司与房产指南的第二部分。法律认定标准、2026 年执法措施以及该结构适用的情形见泰国公司何时才能合法持有房产，外国母公司会改变认定标准吗。本文是一般信息，并非对任何个别公司的判断。
如何安全地设立用于购置房产的泰国公司？
合规结构的前提是业务对该房产有真实需求、泰国投资者出资并分担风险与回报，以及治理安排反映这些投资者。若目的只是让外国人控制私人住宅，而泰国人的姓名只出现在登记簿上，泰国公司结构未必合适。公司形式、外籍少数股权或 51/49 比例不能把后一种情形变成前一种。
支付预订费或设立费前，应就以下事项取得独立泰国法律与会计意见：
- 真实商业活动，以及该活动为何需要这处房产；
- 每名股东的身份、资金来源与金额、分红权、表决权及承担损失的程度；
- 谁任命董事、操作银行账户、签署合同并作出保留事项决定；
- 该活动是否受《外国人经营法》限制，或需要其他牌照或批准；
- 产权、土地用途限制、交易税费、融资，以及任何 BOI 条件；以及
- 业务、促进资格、合作关系或拟定用途终止时的退出方案。
不要把卖方、开发商或设立代理的顾问当作唯一审查人。顾问应为买方行事并检验实质，而不只是准备登记表格。
设立并维持一家持有房产的泰国公司需要多少费用？
设立与维持并无统一价格，应索取针对该公司的书面报价，并同时为设立和持续合规编列预算。DBD 说明，有限公司须在会计期结束后四个月内将年度财务报表提交股东大会，在批准后一个月内申报，并在会议后 14 日内提交股东名单；报表须经审计。税务局要求在会计期结束后 150 日内提交年度企业所得税申报，并在适用时提交半年度申报；VAT、工资和预扣税义务取决于登记、活动及付款。董事还须持续更新公司、会计、股东及会议记录，并保留股东与业务保持真实的证据。
应索取针对该公司的书面报价，而不要依赖统一的设立价格。相关类别包括设立与法律尽调、资本出资、会计记账、年度审计、DBD 与税务申报、注册地址与公司秘书事务、牌照、银行、保险、房产运营，以及购买、重组或退出时的税款和土地局费用。即使公司只持有一处房产且没有收入，部分成本仍会重复发生；另一些则取决于交易或活动。
通过公司购置房产前应向独立泰国律师询问什么？
请独立泰国法律顾问基于产权、公司记录、资金证据、协议、账目、申报、牌照及任何已登记的房产权利，出具针对该交易的书面评估。请提供地契及土地局记录、买卖或预订合同、公司证明及经营目标、章程与设立文件、现有及拟议股东名单、股款支付证据、银行流水、股东及董事协议、会议记录、账目与税务申报、牌照、所称 BOI 证书及土地批准，以及任何租赁、地上权、用益权、贷款、side letter 或授权书。
要求律师书面回答：
- 谁在法律上拥有土地与建筑物，将登记哪些权利？
- 实际活动适用哪些《土地法典》、《外国人经营法》、公司、税务及牌照规则？
- 每名投资者的资金、利益、控制和风险能否在没有挂名或附带安排的情况下证明？
- 每年（包括零收入年度）重复发生哪些申报、审计、税务、治理与记录工作？
- 购买、运营、重组和退出阶段分别适用哪些批准、税款、费用、同意和期限？
- 若公司、业务、合作关系或 BOI 促进终止，土地与登记权利将如何处理？
这是针对交易的法律与税务工作，不是公司设立核对清单，也不是合法性保证。
如果我在 2023 年前设立了持有房产的泰国公司，应该怎么办？
请另请独立泰国法律顾问重新审查，因为后续变更可能无法补正最初违法的挂名取得，也无法消除既往责任。2026 年常见的情形是：外国人在 2010 年、2015 年或 2020 年通过泰国公司结构在普吉岛购置了别墅，当时该结构属于行业惯例。泰国股东是朋友、律师的家属或开发商员工。公司除持有别墅外无实际业务，多年来保持沉寂，缴纳最低限度税款，从未被审计。
这些属于主管机关可能审查的风险特征；任何特定公司是否被筛查或调查取决于其事实。下列问题应由独立泰国法律顾问审查：
能否重组所有权及登记权利？ 法律顾问应审查土地权属、最初取得过程、任何相关的婚姻财产声明、建筑物所有权、可用的租赁权、地上权或其他权利、所需同意、土地局登记、税款与费用。后续转让或注销公司不会消除因早期挂名取得产生的责任，任何重组方案都不保证法律安全。
能否规范公司当前经营？ 真实资本、股东、治理及业务可能对未来具有意义。但后续增资、更换股东或开展新业务，不能补正最初违法的挂名取得，也不能消除既往民事或刑事责任。法律顾问必须分别审查最初事实与当前事实。
不采取行动会有什么后果？ 法律顾问应评估证据、调查风险、强制处置、刑事责任、税务风险，以及各项可能应对措施的实际影响。风险标记不等于定罪，但维持原结构并非法律补救措施。
首选步骤是一次保守的法律审查（不应由设立原结构的律师进行）。审查应识别现有结构中的具体挂名风险因素，并梳理每种重组选项的成本与时间线。
买家应质疑哪些关于泰国公司的说法？
买家应质疑这样的说法：51/49 比例、优先股、附属协议或 BOI 促进会使持地自动合法。在普吉岛销售对话中常听到的若干说法，忽略了针对具体事实的法律分析：
- “很多人都这么做，从来没人被追诉。” 过去的做法不能证明其合法，也不能保证免责。本文引用的 2026 年报告描述的是搜查、令状及调查；是否追诉或承担责任取决于每宗案件的证据。
- “泰国股东各持一股，外籍方持有 49% 总股份，但通过优先股控制。” 优先股条款本身不能决定结构是否合法。主管机关可能审查谁支付股款、谁获得经济利益、谁控制决策，以及泰国股东是否真实参与。
- “签署附属协议，将泰国股东的经济权利转让回给您。” 附属协议并不自动构成决定性证据；但若条款将经济利益或控制权交还外籍方，结合资金来源、公司治理及实际经营情况，可能成为挂名安排的证据。
- “BOI 促进使任何结构合法。” 仅获得促进资格并不产生土地权利。根据第 27 条，获促进公司只能持有 BOI 明确批准为促进业务所必需的土地，并须遵守项目特定条件；公司获得促进资格，并不当然涵盖个人度假别墅。
2026 年外国买家在选择泰国公司之前应该做什么？
对于 2026 年的新购置，应先评估与买家实际用途相符的产权路径，再把泰国公司当作一种选项。对于 2026 年作出购房决策的外国买家：
- 购买公寓，先评估外籍配额内的永久产权 (freehold)。 资格、配额、资金证明及权属仍须按具体事实审查。参见外国人在泰国购置房产。
- 购买别墅或地上房产时，应由独立法律顾问判断哪些登记权利适合具体事实。 租赁权、地上权、用益权或其他安排产生不同的权利和风险，均不保证达到永久产权同等保障。参见永久产权与长期租赁权对比及用益权、地上权与居住权。
- 不要假定泰国公司持地或任何替代安排对个人住宅必然合法。 结论取决于当事人、资金、文件、土地权属及拟定用途。
- 真实商业房产应由独立法律顾问评估可用的公司及投资结构。 真实泰国投资与业务活动具有相关性，但采用熟悉的文件形式并不会使结构自动合法。
对于 2023 年前设立的既有结构：委托独立法律顾问进行新一轮审查，如实权衡重组与持续风险。
关于外国母公司、外国公司直接购买及许可型路径，参见外国公司与泰国房产指南。
