ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ผู้ซื้อต่างชาติบางรายใช้บริษัทจำกัดไทยถือครองที่ดิน บริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 และมีผู้ลงทุนไทยจริงอาจถือครองที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่บริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเพียงให้ยืมชื่อหรือถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเป็นการจัดการอีกแบบหนึ่งที่กฎหมายห้าม ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับเกณฑ์ตามกฎหมายและเนื้อแท้ของการลงทุน ไม่ใช่สัดส่วน 51/49 เพียงอย่างเดียว
รูปแบบนอมินีแพร่หลายในบางส่วนของตลาดวิลล่าภูเก็ต ขณะที่บริษัทที่ดำเนินงานจริงยังคงใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจจริง ในปี 2026 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เพิ่มความเข้มงวดของหลักฐานประกอบการจดทะเบียน และหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ในภูเก็ตและจังหวัดฝั่งอันดามัน
บทความนี้อธิบายความแตกต่างดังกล่าว มาตรการบังคับใช้ปี 2026 พร้อมวันที่อ้างอิง และคำถามที่เจ้าของเดิมควรทบทวนกับทนายไทยอิสระ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อวินิจฉัยต่อบริษัทใดบริษัทหนึ่ง
บทความนี้เป็นตอนที่ 1 ของคู่มือสองตอน ตอนที่ 2 ว่าด้วยการตั้งบริษัท ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่เจ้าของเดิมควรทบทวน
บริษัทไทยถือครองที่ดินในไทยได้โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่?
บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อไม่เข้าเกณฑ์นิติบุคคลต่างด้าวของประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้ทำหน้าที่เป็นนอมินีให้ชาวต่างชาติ มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวเป็นการทั่วไป เว้นแต่เป็นไปตามประมวลกฎหมายหรือสนธิสัญญา มาตรา 97 ถือว่าบริษัทจำกัดเป็นคนต่างด้าวเพื่อสิทธิในที่ดิน หากคนต่างด้าวถือหุ้นเกิน 49% ของทุนจดทะเบียน หรือ จำนวนผู้ถือหุ้นต่างด้าวเกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด มาตรา 98 ถือว่านิติบุคคลอื่นเป็นคนต่างด้าวเมื่อนิติบุคคลตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในนิติบุคคลนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด
ดังนั้นสัดส่วนทุนจดทะเบียน 51/49 จึงไม่เพียงพอหากไม่ผ่านเกณฑ์จำนวนผู้ถือหุ้น และการไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ก็ไม่ใช่หลักประกันสำหรับโครงสร้างนอมินี
มาตรา 113 กำหนดความรับผิดทางอาญาแก่ผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 มาตรา 96 ให้อำนาจจำหน่ายที่ดินที่ได้มาผ่านการถือแทนดังกล่าวโดยบังคับ และให้นำวิธีการจำหน่ายตามมาตรา 94 มาใช้ การใช้บทบัญญัติเหล่านี้ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐาน ไม่ใช่สัดส่วนหุ้นที่จดทะเบียนเพียงอย่างเดียว
เส้นแบ่งทางกฎหมายระหว่างบริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่อย่างถูกต้องกับโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและค่อนข้างยืดหยุ่นมาเสมอ สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในปี 2026 ไม่ใช่กฎ แต่เป็นการบังคับใช้
การบังคับใช้กับบริษัทนอมินีในไทยเปลี่ยนไปอย่างไรในปี 2026?
ในปี 2026 DBD เพิ่มการตรวจเส้นทางเงินทุนให้กว้างขึ้นและหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ ขณะที่กฎพื้นฐานของประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้เปลี่ยน พัฒนาการที่มีวันที่อ้างอิงสามประการกำหนดภาพการบังคับใช้ในปี 2026:
1. คำสั่งจดทะเบียนเดือนมีนาคม. คำสั่ง DBD ที่ 1/2569 ลงวันที่ 16 มีนาคม 2026 เริ่มใช้หนังสือยืนยันการลงทุนเมื่อห้างหุ้นส่วนเดิมเพิ่มคนต่างด้าวเป็นหุ้นส่วน หรือบริษัทจำกัดแต่งตั้งคนต่างด้าวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือยืนยันกำหนดให้ผู้ยื่นรับรองว่าหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นทุกคนลงทุนและชำระเงินจริง และไม่มีผู้เข้าร่วมชาวไทยสนับสนุนโครงสร้างนอมินี คำสั่งที่ 2/2569 แทนที่และขยายระบบจดทะเบียนดังกล่าวเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2026
2. หลักฐานเส้นทางเงินที่ต้องยื่นตั้งแต่ 1 สิงหาคม. ตามคำสั่งที่ 2/2569 และชุดแบบฟอร์มทางการปัจจุบัน การจัดตั้งหรือแก้ไขทะเบียนบางกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรืออำนาจลงนามของคนต่างด้าวขณะนี้ต้องมีหลักฐานธนาคารจากผู้ลงทุนไทยและกรรมการผู้รับเงินทุน นายทะเบียนเปรียบเทียบเงินลงทุนที่แจ้งกับยอดโอนจริง สัดส่วน และช่วงเวลา ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันอาจทำให้คำขอจดทะเบียนถูกปฏิเสธ DBD ระบุว่าการทบทวนข้อมูลพบเกือบ 120,000 บริษัทที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติซึ่งควรตรวจสอบเพิ่มเติมใน 16 จังหวัด รวมถึงภูเก็ต พังงา และกระบี่ ตัวเลขนี้คือกลุ่มสำหรับตรวจสอบ ไม่ใช่จำนวนบริษัทที่ทำผิดกฎหมาย
3. ปฏิบัติการฝั่งอันดามันเดือนมิถุนายน. รายงานรัฐบาลไทยลงวันที่ 21 มิถุนายนกล่าวถึงการตรวจค้นที่ดิน 89 แปลงในภูเก็ต พังงา และกระบี่ รวม 49 ไร่ 1 งาน 6.4 ตารางวา โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 1,053,518,872 บาท รายงานระบุ 29 บริษัทว่ามีพฤติการณ์เป็นนอมินี และอีก 48 บริษัทถือครองที่ดินมี จำนวน ผู้ถือหุ้นต่างด้าวมากกว่าผู้ถือหุ้นไทย โดยไม่ได้ระบุว่า 48 บริษัทนั้นมีทุนต่างด้าวเป็นส่วนใหญ่ รายงานยังกล่าวถึงหมายจับ 59 หมายและหมายค้น 60 หมาย แยกกันนั้น รายงานข่าววันที่ 20 มิถุนายนระบุว่าการคัดกรองทะเบียนภูเก็ตมากกว่า 30,000 รายการจัดบริษัทมากกว่า 600 แห่งไว้ในกลุ่มเสี่ยงสูงขึ้น การตรวจค้น หมายศาล ข้อสงสัยของเจ้าหน้าที่ และการจัดกลุ่มเสี่ยงเป็นขั้นตอนสืบสวน รายงานที่อ้างถึงไม่ได้ประกาศคำพิพากษาถึงที่สุดต่อทุกบริษัทหรือทุกบุคคล
การเปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติคือเรื่องพยานหลักฐาน เจ้าหน้าที่ถามว่าใครเป็นผู้จัดหาเงินทุน ใครได้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และบริษัททำอะไรจริง ไม่มีมาตรการใดในปี 2026 ที่สร้างหลักประกันจากสัดส่วนหุ้น และการจัดกลุ่มเสี่ยงเพียงอย่างเดียวไม่พิสูจน์ความผิดเรื่องนอมินี
หากต้องการพยานหลักฐานตามวันที่แทนบทสรุปแบบย่อ โปรดดูรายงานของ Houseviser เรื่อง กฎ DBD เกี่ยวกับเส้นทางเงินทุนตั้งแต่เดือนสิงหาคม และ การตรวจค้นฝั่งอันดามันในเดือนมิถุนายน ซึ่งแยกการตรวจทะเบียน การคัดกรอง ข้อกล่าวหา หมายศาล และผลถึงที่สุดออกจากกัน
บริษัทไทยที่ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายมีลักษณะอย่างไร?
บริษัทที่ชอบด้วยกฎหมายมีผู้ลงทุนไทยจริง มีส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจจริง และมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้ ไม่ใช่สิ่งที่พิสูจน์ได้ด้วยสัดส่วนหุ้นเพียงอย่างเดียว สำหรับบริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติต่อไปนี้ช่วยแยกธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นไทยจริงออกจากโครงสร้างนอมินี:
การลงทุนด้วยทุนที่แท้จริง. ผู้ถือหุ้นไทยจ่ายเงินจริงสำหรับหุ้น ซึ่งตรวจสอบได้ในบันทึกธนาคาร ทุนเป็นสัดส่วนกับการถือหุ้น (ผู้ถือหุ้นไทย 51% ลงทุน 51% ของทุนที่ชำระแล้วของบริษัท) ไม่มี “เงินกู้ผู้ถือหุ้น” จากผู้ถือหุ้นต่างชาติรายย่อยกลับไปยังผู้ถือหุ้นไทยส่วนใหญ่เพื่อปกปิดแหล่งที่มาของเงิน
ส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจที่แท้จริง. ผู้ถือหุ้นไทยได้รับส่วนแบ่งเงินปันผล เข้าร่วมประชุมคณะกรรมการ ลงนามในการตัดสินใจองค์กรที่มีความหมาย และรับผลดีและผลเสียทางเศรษฐกิจจริง พวกเขาไม่ได้รับเงินรายเดือนคงที่โดยไม่ขึ้นกับผลประกอบการของบริษัท
วัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้. บริษัทดำเนินกิจกรรมจริง — โรงแรม ร้านอาหาร บริษัทนำเที่ยว ธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจการผลิตที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Board of Investment, BOI) การถือวิลล่าที่พักอาศัยเดี่ยวเพื่อใช้ส่วนตัวไม่ใช่วัตถุประสงค์ทางธุรกิจและอาจมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงเป็นพิเศษ
ข้อเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่รายการตามกฎหมายหรือคำรับประกัน นายทะเบียน พนักงานสอบสวน และศาลจะพิจารณาข้อเท็จจริงทั้งหมดของแต่ละบริษัท
เมื่อใดบริษัทไทยจึงเป็นโครงสร้างที่เหมาะกับการถืออสังหาริมทรัพย์?
บริษัทไทยอาจเป็นโครงสร้างที่เหมาะเมื่อหุ้นส่วนไทยที่แท้จริงและธุรกิจจริงจำเป็นต้องใช้ที่ดิน ไม่ใช่เมื่อมีเจตนาให้ผู้ซื้อต่างชาติควบคุมที่อยู่อาศัยส่วนตัว สถานการณ์เชิงพาณิชย์สามกรณีที่ทนายอิสระอาจประเมินการใช้โครงสร้างบริษัท:
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง. นักลงทุนต่างชาติที่ร่วมมือกับหุ้นส่วนไทยเพื่อพัฒนาโรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอมเพล็กซ์เช่า โดยหุ้นส่วนไทยเป็นผู้มีส่วนร่วมจริงในกิจการ บริษัทถือที่ดินสำหรับธุรกิจ และธุรกิจจ่ายผลตอบแทนที่ให้เงินทุนแก่การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นไทย
กิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI. มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนไม่ได้ให้สิทธิถือที่ดินโดยอัตโนมัติหรือเป็นการทั่วไป บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมอาจถือได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ สำนักงาน ที่พักพนักงาน และการใช้ประกอบอื่นมีข้อจำกัดแยกต่างหาก หากการส่งเสริมสิ้นสุดหรือใช้ที่ดินนอกเหนือการอนุมัติ อาจต้องจำหน่ายที่ดิน
การร่วมทุนที่มีความเป็นเจ้าของผสม. นักลงทุนต่างชาติและหุ้นส่วนไทยที่เป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร่วมกันอย่างแท้จริง หุ้นส่วนไทยไม่ใช่นอมินี — เขามีส่วนได้เสียจริง นำทุนมาลง และมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ
สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ทนายอิสระต้องประเมินเกณฑ์ตามกฎหมายและข้อเท็จจริงทั้งหมด
บริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์ประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้บังคับหรือไม่?
ไม่เปลี่ยน บริษัทแม่ต่างชาติที่อยู่เหนือบริษัทไทยเปลี่ยนเพียงว่าใครควบคุมกลุ่มบริษัท ไม่ได้เปลี่ยนว่าบริษัทลูกไทยต้องผ่านเกณฑ์ใดของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 98 ถือว่าบริษัทไทยเป็นคนต่างด้าวเมื่อบริษัทตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในบริษัทนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด ชั้นการถือหุ้นนอกประเทศจึงไม่ได้ปิดการใช้มาตรา 97 และ 98 ส่วนเส้นทางอาคารชุด BOI และ IEAT ที่เปิดให้บริษัทแม่ต่างชาติซื้อโดยตรงแทนการซื้อผ่านบริษัทลูกไทย อธิบายไว้ในบริษัทฮ่องกงถือที่ดินไทยเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ แต่ถือคอนโดโควตาต่างชาติได้
ควรเปรียบเทียบสิทธิที่ง่ายกว่าก่อนใช้บริษัทไทยหรือไม่?
สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ตราบใดที่ผู้ซื้อยังไม่ได้ประเมินสิทธิที่จดทะเบียนได้ซึ่งง่ายกว่าและตรงกับการใช้งานที่ตั้งใจไว้
| เป้าหมายของผู้ซื้อ | ทางเลือกที่ควรตรวจสอบก่อน | สิ่งที่ไม่ได้ให้ |
|---|---|---|
| ถือห้องชุดที่มีสิทธิด้วยตนเอง | freehold ในโควตาต่างชาติ ภายใต้โควตา โฉนด และข้อกำหนดเรื่องเงินตราต่างประเทศ | ไม่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่แทนการตรวจสอบอาคารชุด |
| ใช้วิลล่าบนที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด | [[leasehold-30-year-renewable | สัญญาเช่าจดทะเบียน]] โดยประเมินคำมั่นต่ออายุแยกต่างหาก |
| ถือกรรมสิทธิ์อาคารวิลล่าแยกจากที่ดิน | [[usufruct-superficies-habitation | สิทธิเหนือพื้นดิน]] ที่จดทะเบียน มักพิจารณาคู่กับสัญญาเช่า |
| ดำเนินธุรกิจจริงที่ต้องใช้ที่ดิน | บริษัทไทยจริง หรือเส้นทาง [[boi-scheme-thai-property | BOI]] ที่อนุมัติเป็นการเฉพาะ หากข้อเท็จจริงและการอนุญาตรองรับ |
ดูรายการตรวจสอบธุรกรรมได้ที่ คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ที่ดิน บ้าน สิทธิ และความเสี่ยง
