数十年来，一些外国买家通过泰国有限公司持有土地。不符合第 97 条和第 98 条标准且有真实泰国投资者的公司可以合法持地；若泰国股东只是出借姓名或代外国人持股，则属于另一种被禁止的安排。法律结果取决于法定标准及投资实质，而非仅看 51/49 的比例。
挂名版本曾在普吉岛部分别墅市场中流行，而真实经营公司仍将土地用于实际业务。2026 年，商业发展厅 (DBD) 加强了注册证据要求，主管机关也在普吉及安达曼沿岸各府开展了新调查。
本文说明两者的区别、附有日期的 2026 年执法措施，以及现有业主应与独立泰国法律顾问核实的问题。本文是一般信息，并非对任何个别公司的判断。
本文是两部分指南的第一部分。第二部分介绍公司的设立、费用，以及现有业主应核查的事项。
泰国公司可以在泰国合法持有土地吗？
只有在不符合《土地法典》的外国公司标准、且并非代外国人挂名持有时，泰国公司才能持有土地。《土地法典》第 86 条原则上限制外国人取得土地，但法典或条约另有规定的除外。根据第 97 条，若外国人持有有限公司超过 49% 的注册资本，或外籍股东人数超过全体股东人数的一半，该公司在土地权利方面被视为外籍。根据第 98 条，第 97 条所述法人依该条规定的方式持股或投资另一法人时，后者也被视为外籍。
因此，即使注册资本为 51/49，若未通过股东人数标准也仍不够；不符合第 97 条和第 98 条，也不为挂名安排提供安全港。
第 113 条规定，以所有人身份代外国人或第 97、98 条所述法人取得土地者须承担刑事责任。第 96 条授权强制处置通过该代表安排取得的土地，并适用第 94 条的处置程序。这些条款是否适用取决于证据，而非仅看登记持股比例。
合法泰国多数股权公司与非法挂名结构之间的界限，历来依据具体事实判断，边界相对模糊。2026 年改变的不是规则本身，而是执法力度。
2026 年泰国挂名公司执法有何变化？
2026 年，DBD 引入了更广泛的资金轨迹核查，主管机关也开展了新调查，而《土地法典》的底层规则并未改变。三个有明确日期的发展构成 2026 年执法图景：
1. 3 月注册命令。 DBD 2026 年 3 月 16 日第 1/2569 号命令开始要求：现有合伙企业新增外国合伙人，或有限公司任命外国人为授权签字董事时，提交投资确认书。确认书要求申请人确认每位合伙人或股东均实际投资并支付其份额，且没有泰国参与者协助挂名安排。第 2/2569 号命令已于 2026 年 8 月 1 日取代并扩大该注册制度。
2. 8 月 1 日起必须提交资金轨迹证据。 根据第 2/2569 号命令及当前官方表格，涉及外资或签字权的特定设立及变更登记现须由泰国投资者和接收资本的董事提交银行证据。注册官核对申报投资与实际转账、出资比例和时间；信息不一致可能导致登记申请被驳回。DBD 表示，其数据审查在 16 个府识别出近 120,000 家涉外公司需要进一步检查，其中包括普吉、攀牙和甲米。这是待审查范围，并非违法公司数量。
3. 6 月安达曼行动。 泰国政府 6 月 21 日的报告称，搜查涉及普吉、攀牙和甲米的 89 块土地，总面积 49 莱 1 ngan 6.4 平方哇，土地和建筑物估值为 1,053,518,872 泰铢。报告称 29 家公司具有挂名特征，另有 48 家持地公司的外籍股东人数多于泰国股东人数；报告并未称这 48 家公司的外资资本占多数。报告还称签发了 59 份逮捕令和 60 份搜查令。另一篇 6 月 20 日的媒体报道说，在筛查逾 30,000 家普吉登记实体后，超过 600 家公司被列入较高风险组。搜查、令状、官方怀疑和风险筛查标记均属调查阶段；所引报道并未公布对每家公司或个人的终审定罪。
实际变化体现在证据要求：主管机关会追查谁提供资本、谁获得经济利益、谁控制决策，以及公司实际从事什么业务。2026 年的措施都没有按持股比例设立安全港，风险标记本身也不能证明挂名违法。
如需具有具体日期的证据，而非压缩后的概述，请参阅 Houseviser 关于八月起 DBD 资金轨迹规则及六月安达曼搜查的报道；其中区分了注册审查、风险筛查、指控、令状及最终认定。
合法持有土地的泰国公司是什么样子？
合法公司拥有真实泰国投资者、真实经济参与和可辩护的商业目的；仅凭持股比例并不能确立这一点。对于不符合第 97 条和第 98 条标准的公司，下列实务指标有助于区分有真实泰国股东的实际业务与挂名安排：
真实资本出资。 泰国股东以实际资金购入股份，可在银行记录中追溯，且资本比例与持股比例相符（51% 的泰国股东出资了公司实缴资本的 51%）。不存在外籍少数股东向泰国多数股东发放“股东贷款”以掩盖资金来源的情形。
真实经济利益。 泰国股东按比例分享股息，出席董事会，签署重要公司决议，承担真实的经济盈亏。他们并非领取与公司业绩无关的固定月薪。
可辩护的商业目的。 公司从事真实业务——酒店、餐厅、旅游运营、物业管理，或已获泰国投资促进委员会 (Board of Investment, BOI)批准的制造项目。仅持有单一住宅别墅供个人使用，不构成商业目的，并可能带来特别高的法律风险。
这些是实务指标，并非法律规定的核对清单或保证。注册官、调查机关和法院会评估每家公司的全部事实。
什么情况下泰国公司可能是合适的房产持有结构？
当真实泰国合作伙伴和真实业务确需该土地，而不是为了让外国买家控制个人住宅时，泰国公司才可能是合适的结构。以下三种商业情形可由独立法律顾问评估是否适用公司结构：
真实商业房地产。 外国投资者与泰国合作伙伴共同开发酒店、零售中心或租赁综合体，泰国合作伙伴为该项目的真实参与方。公司持地用于经营；业务产生的回报为泰国股东的参与提供资金。
已获 BOI 批准的活动。 《投资促进法》第 27 条并不产生自动或一般性的土地权利。获促进公司只能持有经 BOI 明确批准、为开展已批准促进活动所必需的土地，并须遵守项目特定条件。办公室、员工住房及其他附属用途另有单独限额。若促进资格终止或土地用途超出批准范围，可能须处置土地。
混合所有权的合资企业。 外国投资者与泰国合作伙伴真实共同持有房产业务。泰方并非挂名——他们真金白银参与，带来资本，并参与决策。
对于个人自住房产，泰国公司结构未必合适；独立法律顾问必须审查法定标准及全部事实。
外国母公司会改变适用哪一条《土地法典》标准吗？
不会。泰国公司之上的外国母公司改变的是谁控制该集团，而不是泰国子公司须通过哪一条《土地法典》标准。根据第 98 条，当第 97 条所述公司按该条规定的方式持有泰国公司股份或对其投资时，该泰国公司被视为外籍，因此境外控股层并不能关闭第 97 条和第 98 条。外国母公司直接购买（而非通过泰国子公司）时可用的公寓、BOI 及 IEAT 路径，见香港公司不能持有泰国土地自住，但可以持有外籍配额公寓。
在使用泰国公司之前，是否应先比较更简单的产权？
对于个人自住房产，在买家评估过与拟定用途相符的更简单登记权利之前，泰国公司结构未必合适。
| 买家目标 | 首先审查的路径 | 不提供什么 |
|---|---|---|
| 个人持有符合条件的公寓 | 外国配额 freehold，须符合配额、产权及外汇资金要求 | 不赋予土地所有权，也不取代公寓尽调。 |
| 在固定期限内使用土地上的别墅 | 已登记的[[leasehold-30-year-renewable | 租赁权]]，续期承诺另行评估 |
| 别墅建筑物与土地分开持有 | 已登记的[[usufruct-superficies-habitation | 地上权]]，通常与租赁一并评估 |
| 经营确需土地的真实业务 | 真实泰国公司，或事实和批准支持时经明确批准的[[boi-scheme-thai-property | BOI]]路径 |
