Покупка офф-план на Пхукете — это покупка обещания, и договор — то место, где обещание либо защищено, либо тихо выхолощено. Сроки сдачи действительно сдвигаются; вопрос в том, что вам положено при этом, и тайский договор на офф-план уже отвечает на него. Исход решают три пункта. Прочитайте их до подписания, а не после.
Пункт о дате сдачи
В каждом договоре указана конкретная дата завершения и передачи в собственность. Но застройщики регулярно включают пункт, позволяющий сдвинуть эту дату на 6–12 месяцев без нарушения условий. Сам по себе такой сдвиг не необычен и не несправедлив — стройка есть стройка. Важна причина, которую договор допускает. Проверьте разрешённые основания: в идеале они ограничены настоящими форс-мажорными обстоятельствами, а не открытым «на усмотрение застройщика». Широкий пункт о переносе с расплывчатыми триггерами — это как твёрдая дата становится плавающей.
Условие расторжения
Именно этот пункт придаёт сроку зубы. Если застройщик нарушает условия договора, у покупателя обычно два пути:
- Расторгнуть и получить деньги назад. Отменить договор с возвратом всего оплаченного плюс проценты — обычно около 7% годовых на средства, которыми распоряжался застройщик.
- Дождаться и оштрафовать. Остаться и принять объект, но взыскать договорную неустойку, рассчитанную от уплаченной суммы, начисляемую за каждый день просрочки до фактической передачи.
Что правильнее — зависит от того, нужен ли вам ещё этот юнит. В любом случае суть в том, что дефолт должен стоить застройщику, а не вам, — так что убедитесь, что оба средства защиты реально прописаны, и как считается неустойка.
Кто платит ежегодный налог
Часто говорят, что «в Таиланде нет налога на недвижимость». Это не совсем так. Существует ежегодный налог Housing and Buildings, который применяется, например, когда юнит держится по договору лизхолда, и договор решает, кто его несёт. Ищите пункт, тихо перекладывающий этот повторяющийся расход на вас. Ставку и порядок расчёта отнесите к тому, что нужно свериться с текущими тайскими налоговыми правилами у своего консультанта, — налоговые цифры меняются, и этот материал про пункт договора, а не про актуальную ставку.
Привычка, которую стоит держать
Ничего экзотического — это стандартная территория офф-план-договора, и именно это пропускает торопящийся покупатель. Прочитайте окно задержки, условие расторжения и распределение налога до подписания и дайте тайскому юристу сверить их с вашим реальным договором. Это объясняет механику в общих чертах; это не юридический совет по конкретной сделке. По стороне владения см. наши гайды о том, как иностранцы владеют тайской недвижимостью и фрихолде и лизхолде.