Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Одно это правило объясняет почти любую структуру владения на Пхукете, которую вам предложат. Реально работают три — фрихолд-кондоминиум, зарегистрированная аренда и настоящая операционная компания, — и разница между ними это разница между владением своим домом и арендой риска. Вот что даёт каждая.
Фрихолд-кондоминиум — единственный чистый случай
Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме напрямую, в фрихолд, на своё имя — пока иностранное владение в здании остаётся в пределах 49%-й квоты. Это самый простой и сильный титул, который иностранец может держать в Таиланде: ваше имя на юните, никакой аренды к продлению, никакой компании к содержанию. Загвоздка не юридическая, а практическая — вы покупаете квартиру, а не виллу, и зависите от наличия иностранной квоты в здании на момент покупки.
Зарегистрированная аренда — вы держите право, а не землю
Для земли и вилл обычный законный маршрут — аренда: вы не владеете землёй, а держите зарегистрированное право пользования, обычно на 30 лет, иногда с условиями продления, вписанными в договор. Аренда, зарегистрированная в земельном департаменте, — это реальный, учтённый интерес, но понимайте, что это. Условия продления — договорные обещания, а не гарантированные продления, и их исполнимость — именно та деталь, которую надо проверить до подписания. Аренда слабее фрихолда и сильнее структуры, которая лишь притворяется владением.
Операционная компания — законна, только если это настоящий бизнес
Землёй можно владеть через тайскую компанию — и именно сюда бьёт правоприменение по номиналам 2026 года. Компания — законный владелец, когда это настоящий бизнес: тайские акционеры с реальным капиталом, реальный контроль и экономический интерес, фактическая деятельность. Она становится номинальной схемой — той незаконной, что была целью июньской операции, — когда тайские акционеры это имена, держащие акции за иностранного контролёра, который внёс капитал и управляет компанией. «51/49» в реестре этого не решает; решают капитал, контроль и настоящий экономический интерес.
Как выбирать
Честный рейтинг по надёжности: фрихолд-кондо, затем зарегистрированная аренда, затем настоящая операционная компания — а номинальная «компания» вообще не вариант, только обязательство, ждущее жалобы. Что подходит — зависит от того, что вы покупаете (юнит, вилла или земля), как долго держите и готовы ли содержать структуру. Полную механику читайте в гайдах о владении недвижимостью иностранцем в Таиланде, фрихолде и лизхолде, 30-летней продлеваемой аренде и владении через тайскую компанию и рисках номиналов. Это сравнение структур в общем; верный выбор для конкретной недвижимости требует независимого юридического совета.