На протяжении десятилетий некоторые иностранные покупатели использовали тайские компании с ограниченной ответственностью для владения землёй. Компания, не подпадающая под статьи 97 и 98 и имеющая реальных тайских инвесторов, может законно владеть землёй; компания, в которой тайские акционеры лишь одалживают имена или держат акции в интересах иностранца, представляет собой иную, запрещённую схему. Правовой результат зависит от установленных законом критериев и существа инвестиций, а не только от соотношения 51/49.
Номинальные варианты схемы стали распространены в части рынка вилл Пхукета, тогда как реальные действующие компании продолжали использовать землю для настоящей коммерческой деятельности. В 2026 году Департамент развития бизнеса (DBD) ужесточил требования к регистрационным доказательствам, а власти провели новые расследования на Пхукете и в Андаманских провинциях.
Статья объясняет это различие, датированные меры правоприменения 2026 года и вопросы, которые действующему владельцу стоит обсудить с независимым тайским юристом. Это общая информация, а не вывод о какой-либо конкретной компании.
Это первая часть руководства из двух. Во второй части — создание компании, расходы на неё и то, что стоит проверить действующим владельцам.
Может ли тайская компания законно владеть землёй в Таиланде?
Тайская компания может владеть землёй только если она не подпадает под критерии иностранной компании Земельного кодекса и не выступает номиналом для иностранца. Статья 86 Земельного кодекса в общем случае ограничивает приобретение земли иностранцами, кроме случаев, предусмотренных Кодексом или международным договором. Статья 97 считает компанию с ограниченной ответственностью иностранной для целей владения землёй, если иностранцам принадлежит более 49% зарегистрированного капитала или иностранные акционеры составляют более половины общего числа акционеров. Статья 98 считает другое юридическое лицо иностранным, когда юридическое лицо из статьи 97 владеет в нём долей или инвестирует в него указанным там способом.
Поэтому соотношения зарегистрированного капитала 51/49 недостаточно, если не соблюдён критерий по числу акционеров; неподпадание под статьи 97 и 98 не создаёт безопасной гавани для номинальной схемы.
Статья 113 устанавливает уголовную ответственность для лица, приобретающего землю как собственник в интересах иностранца или юридического лица из статей 97 или 98. Статья 96 допускает принудительное отчуждение земли, приобретённой через такое представительство, с применением процедуры отчуждения из статьи 94. Применимость этих норм зависит от доказательств, а не только от зарегистрированных долей.
Юридическая граница между законной тайской компанией с тайским большинством и незаконной номинальной схемой всегда основывалась на фактах и оставалась относительно размытой. В 2026 году изменилось не правило, а правоприменение.
Что изменилось в контроле номинальных компаний в Таиланде в 2026 году?
В 2026 году DBD ввёл более широкие проверки происхождения капитала, а власти провели новые расследования, тогда как сами нормы Земельного кодекса не менялись. Три датированных события определяют картину правоприменения 2026 года:
1. Мартовский приказ о регистрации. Приказ DBD № 1/2569 от 16 марта 2026 года ввёл подтверждение инвестиций, когда в существующее партнёрство добавляли иностранного партнёра или компания с ограниченной ответственностью назначала иностранца директором с правом подписи. Подтверждение требовало заявить, что все партнёры или акционеры действительно инвестировали и оплатили свои доли и что ни один тайский участник не помогает номинальной схеме. Приказ № 2/2569 заменил и расширил этот регистрационный режим 1 августа 2026 года.
2. Обязательные доказательства движения денег с 1 августа. По приказу № 2/2569 и его актуальным официальным формам определённые регистрации и изменения, связанные с иностранными инвестициями или правом подписи, теперь требуют банковских доказательств от тайских инвесторов и директора, принимающего капитал. Регистраторы сопоставляют заявленные инвестиции с фактическими переводами, долями и сроками; несоответствия могут повлечь отказ в регистрации. DBD сообщил, что его анализ данных выявил почти 120 000 компаний с иностранным участием для дальнейшей проверки в 16 провинциях, включая Пхукет, Пхангнга и Краби. Это пул для проверки, а не число незаконных компаний.
3. Июньская операция в Андаманском регионе. В сообщении правительства Таиланда от 21 июня описаны обыски по 89 земельным участкам на Пхукете, в Пхангнга и Краби общей площадью 49 рай 1 нган 6,4 квадратной ва; земля и постройки оценены в 1 053 518 872 бата. В сообщении 29 компаний названы имеющими признаки номинальной схемы, а ещё 48 землевладельческих компаний — имеющими больше иностранных акционеров, чем тайских, по числу лиц; эти 48 не были названы компаниями с иностранным большинством капитала. Сообщается также о 59 ордерах на арест и 60 ордерах на обыск. Отдельно СМИ 20 июня сообщили, что после проверки более 30 000 регистраций Пхукета свыше 600 компаний попали в группу повышенного риска. Обыск, ордер, официальное подозрение и отметка о риске — этапы расследования; приведённые сообщения не объявляли об окончательных приговорах по каждой компании или каждому лицу.
Практическое изменение касается доказательств: органы выясняют, кто внёс капитал, кто получает экономическую выгоду, кто контролирует решения и чем компания реально занимается. Ни одна из мер 2026 года не создаёт безопасной гавани на основании долей, а отметка о риске сама по себе не доказывает номинальное нарушение.
За датированными материалами, а не за сжатым обобщением, обращайтесь к статьям Houseviser о правилах DBD по подтверждению движения капитала с августа и июньских обысках в Андаманском регионе. Там отдельно рассматриваются регистрационные проверки, скрининг, подозрения, ордера и окончательные выводы.
Как выглядит легитимная тайская компания, владеющая землёй?
У легитимной компании есть подлинные тайские инвесторы, реальное экономическое участие и обоснованная деловая цель; одними долями в капитале это не устанавливается. Для компании, не подпадающей под статьи 97 и 98, следующие практические признаки помогают отличить реальный бизнес с подлинными тайскими акционерами от номинальной схемы.
Реальный взнос капитала. Тайские акционеры внесли реальные деньги за свои акции, прослеживаемые в банковских записях. Капитал пропорционален доле (тайский акционер с 51% внёс 51% оплаченного уставного капитала компании). Никаких «акционерных займов» от иностранного меньшинства тайскому большинству, маскирующих источник средств.
Реальный экономический интерес. Тайские акционеры получают свою долю дивидендов, участвуют в заседаниях совета директоров, подписывают значимые корпоративные решения и несут реальные экономические выгоды и риски. Они не получают фиксированное ежемесячное вознаграждение, не зависящее от результатов компании.
Обоснованная деловая цель. Компания ведёт реальную деятельность — отель, ресторан, туроператор, компания по управлению недвижимостью, производство, продвигаемое Советом по инвестициям (Board of Investment, BOI). Владение одной жилой виллой для личного пользования деловой целью не является и может нести особенно высокий правовой риск.
Это практические признаки, а не установленный законом чек-лист или гарантия. Регистраторы, следствие и суд оценивают совокупность фактов каждой компании.
Когда тайская компания может быть подходящей структурой для недвижимости?
Тайская компания может подойти, когда земля нужна подлинным тайским партнёрам и реальному бизнесу, а не когда цель — дать иностранному покупателю контроль над личным жильём. Три коммерческие ситуации, в которых независимый юрист может оценить структуру с компанией.
Реальная коммерческая недвижимость. Иностранный инвестор, сотрудничающий с тайскими партнёрами для развития отеля, торгового центра или арендного комплекса, где тайские партнёры являются реальными участниками предприятия. Компания владеет землёй для бизнеса; бизнес приносит доход, финансирующий участие тайских акционеров.
Деятельность, поощряемая BOI. Статья 27 Закона о поощрении инвестиций не создаёт автоматического или общего права на землю. Поощряемая компания может владеть только землёй, которую BOI отдельно одобрил как необходимую для одобренной поощряемой деятельности, и только на условиях конкретного проекта. Для офисов, жилья персонала и других вспомогательных целей действуют отдельные пределы. Если поощрение прекращается или земля используется за пределами одобрения, может потребоваться её отчуждение.
Совместное предприятие со смешанным участием. Иностранный инвестор и тайский партнёр, совместно и по-настоящему владеющие бизнесом в сфере недвижимости. Тайский партнёр не является номиналом — у него есть реальная ставка, он внёс капитал и участвует в принятии решений.
Для личного жилья структура с тайской компанией может не подойти; независимый юрист должен проверить установленные законом критерии и все факты.
Меняет ли иностранная материнская компания применимый критерий Земельного кодекса?
Нет. Иностранная материнская компания над тайской меняет то, кто контролирует группу, а не то, какой критерий Земельного кодекса должна пройти тайская дочерняя компания. Статья 98 считает тайскую компанию иностранной, если её акционером или инвестором указанным в статье 97 способом выступает компания, подпадающая под статью 97, — офшорный слой не отключает статьи 97 и 98. Маршруты кондоминиума, BOI и IEAT, открытые для иностранной материнской компании, покупающей напрямую, а не через тайскую дочернюю компанию, разобраны в статье Гонконгская компания не может владеть тайской землёй под жильё. Кондоминиум в иностранной квоте — может.
Стоит ли сравнить более простые права до использования тайской компании?
Для личного жилья структура с тайской компанией может не подойти, пока покупатель не оценил более простые зарегистрированные права, соответствующие предполагаемому использованию.
| Цель покупателя | Что проверить сначала | Чего это не даёт |
|---|---|---|
| Личное владение допустимой квартирой | Фрихолд (freehold) в иностранной квоте при соблюдении квоты, титула и требований к иностранным средствам | Не даёт права собственности на землю и не отменяет проверку кондоминиума. |
| Пользование виллой на земле определённый срок | Зарегистрированная [[leasehold-30-year-renewable | аренда]] с отдельной оценкой обещаний продления |
| Владение зданием виллы отдельно от земли | Зарегистрированный [[usufruct-superficies-habitation | суперфиций]], который обычно оценивают вместе с арендой |
| Реальный бизнес, которому нужна земля | Реальная тайская компания или специально одобренный путь [[boi-scheme-thai-property | BOI]], если факты и разрешения это поддерживают |
Чек-лист сделки см. в Покупка виллы в Таиланде иностранцем в 2026: земля, дом и права.
